Benennt die Teilungserklärung einen Raum als “Ladenraum”, darf er nicht als Gaststätte genutzt werden – zumindest dann nicht, wenn die Gaststätte nach Landesrecht über die gesetzliche Ladenschlusszeit hinaus geöffnet bleiben dürfte. In Baden-Württemberg gilt zwar an Werktagen kein Ladenschluss mehr, aber weiterhin an Sonn- und Feiertagen, weshalb also die Gaststätte länger geöffnet sein dürfte als ein Laden und somit in “Ladenräumen” unzulässig wäre.
Ansprüche auf Unterlassung kann jeder Wohnungseigentümer geltend machen. Beschließen die Eigentümer mit Mehrheit, dass die Verwaltung dagegen vorgeht, können diese Ansprüche nur noch von der Verwaltung, aber nicht mehr von einzelnen Eigentümern geltend gemacht werden.

BGH, Urteil vom 10.07.2015, Aktenzeichen V ZR 169/14

Seit die Gesetze für Wohnräume Rauchmelder vorschreiben (in Baden-Württemberg ist es § 15 Absatz 7 Landesbauordnung), herrscht Streit darüber, ob es in Wohnungseigentümergemeinschaften Sache des einzelnen Eigentümers ist, Rauchmelder zu installieren, oder Sache der Gemeinschaft, also der Hausverwaltung. In Baden-Württemberg trifft die Pflicht – so hat es jetzt das Landgericht Karlsruhe entschieden – die Gemeinschaft.

LG Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2015, Aktenzeichen 11 S 109/14

Bisher war nicht anerkannt, dass Verbraucher (einschließlich Wohnungseigentümer-Gemeinschaften) berechtigt waren, bestelltes Heizöl per Widerruf wieder abzubestellen. Der BGH hat jetzt entschieden, es gebe keinen Grund, den Verbrauchern ihr Widerrufsrecht hier abzusprechen. Das Risiko, dass der Kunde bei fallenden Heizölpreisen widerruft, müsse der Anbieter tragen. Kunden spekulierten nicht mit Heizöl. Ein klein wenig spekulieren können die Kunden jetzt aber doch: steigt der Preis, bleiben sie ihrer Bestellung treu; fällt er, stornieren sie wieder und kaufen woanders billiger.

BGH, Urteil vom 15.06.2015, Aktenzeichen VIII ZR 249/14

Es ist zulässig, in der Teilungserklärung für eine Mehrhausanlage die Ansparung separater Rücklagen für jedes einzelne Gebäude vorzusehen.

BGH, Urteil vom 17.04.2015, Aktenzeichen V ZR 12/14

Enthält die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel, zum Beispiel derart, dass ein Wohnraum nach entsprechendem Mehrheitsbeschluss auch gewerblich genutzt werden darf, so kann der hierbei überstimmte Miteigentümer nicht einwenden, es handle sich bei der künftigen Nutzung um eine störende Nutzung. Vielmehr haben die Eigentümer, solange sie bestimmte fundamentale Schranken beachten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 10.12.2014), einen weiten Ermessensspielraum.

LG Köln, Urteil vom 15.04.2015, Aktenzeichen 29 S 121/14

Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich auf die Vorschriften zugunsten von Verbrauchern berufen – wenn wenigstens einer der Eigentümer als Verbraucher anzusehen ist und der Vertrag nicht ausschließlich gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken dient. Es spielt für die Verbrauchereigenschaft der WEG keine Rolle, ob die Verwalterin eine gewerbliche Firma ist. Im konkreten Fall konnte die WEG auf diese Weise einen auf 10 Jahre geschlossenen Wärmedienstvertrag vorzeitig kündigen.

LG Karlsruhe; Urteil vom 14.04.2015, Aktenzeichen 8 O 144/14

Für den Trittschallschutz in Eigentumswohnungen ist das technische Niveau bei Errichtung des Gebäudes maßgebend; Neuerwerber von Wohnungen müssen beim Verlegen neuer Böden weder die aktuellen Schallschutzwerte einhalten noch das bisherige Schallschutzniveau. Sie dürfen auch dann (z.B.) Parkett einbauen, wenn es dadurch im Altbau noch lauter wird. Der Schallschutz werde maßgeblich durch das Gemeinschaftseigentum garantiert kann. Auch sei den Erwerbern ein möglicherweise nur zwischenzeitlich vorhandenes höheres Schallschutzniveau gar nicht bekannt.

BGH, Urteil vom 27.02.2015, Aktenzeichen V ZR 73/14; Bestätigung von LG Itzehoe, Urteil vom 18.03.2014.

Eine fehlerhafte Jahresabrechnung kann binnen Monatsfrist angefochten werden; bei sehr schweren Mängeln auch darüber hinaus. Jedoch haftet der Verwalter, der eine fehlerhafte Rechnung vorlegt, nur in schweren Fällen auf Schadensersatz. Denn die Wohnungseigentümer hätten die Pflicht, selbst vor der Beschlussfassung darauf acht zu geben, dass die Rechnung in Ordnung ist.
Ein Beirat kann erst recht keinen Schadensersatz einklagen, da er sogar wie ein kaufmännisch Geschulter die Rechnung zu prüfen habe.

Landgericht Köln, Urteil vom 18.12.2014, Aktenzeichen 29 S 75/14

Auch die Wärmedämmung gehört zum ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums. Wenn sie nicht schon bei der Errichtung des Gebäudes nach damals gültigem Standard angebracht wurde, so ist sie jedenfalls bei einer späteren Sanierung nachzurüsten – aber nicht nach den Erfordernissen, die zur Zeit der Sanierung für Neubauten gelten, sondern nach den damaligen Standards.

LG Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2014, Aktenzeichen 11 S 14/14

Viele Teilungserklärungen enthalten “Öffnungsklauseln”, mit deren Hilfe später im Beschlusswege Regelungen der Teilungserklärung mit einfacher Mehrheit geändert werden können. Ein solcher späterer Öffnungsbeschluss ist aber nicht grenzenlos möglich. Er kann keinesfalls jede Regelung ermöglichen, die bei der Teilung selbst möglich gewesen wäre. Insbesondere verstieße es gegen das sogenannte Belastungsverbot, einzelnen Wohnungseigentümern Handlungspflichten, insbesondere Reinigungs- und Instandhaltungspflichten, aufzuerlegen. Solche Beschlüsse können nur mit Zustimmung der jeweils Betroffenen gefasst werden.

BGH, Urteil vom 10.12.2014, Aktenzeichen V ZR 315/13  https://openjur.de/u/751078.html

Beschließen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit, dass einer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums (nämlich des Treppenhauses durch Prostitution in einer der Wohnungen) begegnet werden soll, so ist es anschließend den einzelnen Wohnungseigentümern verwehrt, eigene Abwehr- und Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Dies kann (und muss) dann der Verwalter im Namen der ganzen WEG tun.

BGH, Urteil vom 5.12.2014, Aktenzeichen V ZR 5/14

Nicht selten weicht die tatsächliche Ausführung eines Gebäudes von der Aufteilung gemäß Teilungserklärung ab. Grundsätzlich hat zwar jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Der Anspruch entfalle aber immer dann, so der BGH, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist. Das könne etwa dann der Fall sein, wenn dies zu tiefen Eingriffen in das Bauwerk führe oder unverhältnismäßige Kosten verursache. Je nach den Umständen könne es aber sein, dass der von der Planabweichung Begünstigte den übrigen eine Ausgleichszahlung leisten müsse. Schon im Ansatz komme eine plangerechte Herstellung dann nicht in Betracht, wenn der Bauherr selbst von eigenen Plänen abgewichen sei, bevor überhaupt eine (werdende) Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden habe. In diesen Fällen habe der einzelne Eigentümer nur Ansprüche gegen seinen Verkäufer, meist den Bauträger.

BGH, Urteil vom 14.11.2014, Aktenzeichen V ZR 118/13

Sanierungen werden in der Regel aus der Instandhaltungsrücklage oder durch Umlage auf die Wohnungseigentümer finanziert. Fehlt eine Rücklage, und haben nicht alle Wohnungseigentümer die Möglichkeit, eine Umlage privat zu finanzieren, stellt sich die Frage, in welchem Rahmen die WEG selbst einen Kredit aufnehmen kann. Das Landgericht Karlsruhe hält es im Grundsatz für möglich, dass die WEG einen Kredit aufnimmt. Aber: im Finanzierungsbeschluss müssen die Kreditbedingungen im wesentlichen festgeschrieben sein. Und: jeder Eigentümer, der seinen Anteil an der Sanierung selbst bezahlen will, muss die Möglichkeit dazu behalten – und zwar ohne, dass er am Ende für den Kredit der anderen mit haftet. Auch für diejenigen Eigentümer, die an der gemeinschaftlichen Finanzierung teilnehmen wollen, muss das Risiko, dass sie im Falle der Insolvenz eines Miteigentümers doppelt zahlen, vorher ermittelt und möglichst ausgeschlossen werden.
Ist der Finanzierungsbeschluss aufzuheben, und wurde keine Alternativfinanzierung mit beschlossen, ist auch der Beschluss über die Sanierung selbst vom Gericht aufzuheben. Kreditfinanzierte Sanierung bleibt also weiter ein heißes Eisen.

LG Karlsruhe, Urteil vom 07.10.2014, Aktenzeichen 11 S 8/14. Mit Änderungen rechtskräftig; vgl. BGH v. 25.09.2015

Im Falle nicht ganz unerheblicher Sanierungen hat die Verwaltung mindestens drei Alternativangebote einzuholen. Sie muss den Eigentümern im Vorfeld der Eigentümerversammlung geeignete Informationen über das Ergebnis übersenden, nicht aber die (oft umfangreichen) Angebote selbst.

LG München I, Urteil vom 06.10.2014, Aktenzeichen 1 S 21342/13 WEG

Hat jemand seinen nach der Teilungserklärung ausdrücklich nicht zu Wohnzwecken vorgesehenen Hobbyraum oder Abstellraum ausgebaut und vermietet, können die Miteigentümer auch 30 Jahre später noch die Neuvermietung untersagen lassen. Denn jede Neuvermietung lasse das Recht auf Abwehr der Störung neu entstehen; Verjährung spielt damit keine Rolle. Der Abwehranspruch ist nach Meinung des Landgerichts auch nicht verwirkt, weil sich der vermietende Eigentümer nie darauf verlassen kann, dass bei Neuvermietung nicht doch Einwände erhoben werden. Wie die Rechtslage ist, wenn ein einziges Mietverhältnis jahrelang andauert, hat das Gericht bewusst offen gelassen.
Ansprüche wegen Einbaus eines Trittschall fördernden Parketts beginnen zu verjähren, sobald der belästigte Nachbar Kenntnis vom Umbau hat und erkennt, dass der erhöhte Schallpegel vermutlich mit dem Parkett zu tun hat.

LG Ffm, Urteil vom 25.06.2014, Aktenzeichen 2-13 S 18/13

Wer Immobilien verkauft, schließt praktisch immer die Gewährleistung – also die Haftung für Mängel – aus. Der Käufer, der später Mängel findet, kann sich nur dann schadlos halten, wenn ihn der Verkäufer arglistig getäuscht hatte oder arglistig eine wichtige Information unterschlagen hatte. Hier war es ausnahmsweise anders. Denn im Notarvertrag hatten die Parteien nicht nur den üblichen Ausschluss der Gewährleistung vereinbart, sondern auch, dass der Verkäufer verpflichtet sei, den Käufer auch über solche Mängel aufzuklären, die ihm „bekannt sein müssten“. Das OLG hat entschieden: Der Verkäufer haftet daher auch für solche Mängel, die ihm selbst fahrlässig verborgen geblieben waren. Man kann Käufern daher nur empfehlen, ebenfalls auf einer solchen Klausel in ihrem Notarvertrag zu bestehen.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.06.2014, Aktenzeichen 9 U 184/10 openjur.de/u/708137.html

Schwierigkeiten mit Spitzböden gibt es meistens dann, wenn der Eigentümer der obersten Wohnung ein Sondernutzungsrecht am Spitzboden hat und diesen dann illegal zu Wohnzwecken ausbaut, obwohl dort eine Wohnnutzung nicht zulässig ist. In diesem Fall war der Spitzboden aber Eigentum des Inhabers der obersten Etage. Laut BGH ist es dem Eigentümer verwehrt, den ausgebauten Spitzboden separat, also getrennt von seiner Wohnung, zu vermieten, nicht aber unbedingt, ihn für sich selbst oder als Gästezimmer zu nutzen. Der BGH hält es darüber hinaus anscheinend für möglich, dass Unterlassungs- oder Rückbauansprüche der Miteigentümer nach 30 Jahren verjähren. Geheimhaltung der illegalen Ausbauten kann sich also lohnen! Dabei bleibt aber offen, ob das nur dann gilt, wenn der Spitzboden bei der Umlage der Betriebskosten mit berücksichtigt wird oder nicht.

BGH, Urteil vom 16.05.2014, Aktenzeichen V ZR 131/13

Verwalter berechnen Ihren Auftraggebern für Prozesse üblicherweise Zusatzhonorare – für Kopien, Aktenversendung oder Gerichtstermine. Diese Kosten werden, wenn möglich, auf den Prozessgegner abgewälzt. Im Kostenfestsetzungsverfahren kann der Verwalter aber nur Kosten für Terminswahrnehmungen geltend machen. Alle übrigen Kosten müssten separat eingeklagt werden, was erfahrungsgemäß oft unterbleibt.

BGH, Beschluss vom 07.05.2014, Aktenzeichen V ZB 102/13

Ein Beschluss kommt nur zustande, wenn der Verwalter das Zustandekommen des Beschlusses in der Versammlung verkündet. Das passiert freilich in der Praxis so gut wie nie, weil es den Verwal­tern zu formalistisch vorkommt; manchmal auch, weil sie damit Unklarheiten kaschieren wollen. Die Gerichte ließen das immer durchgehen, wenn nur im Protokoll ein Beschluss als verkündet aufgeführt war. Nun hat das Landgericht Bamberg erfreulicherweise einen kleinen Riegel vor diese Praxis geschoben: Ist der Beschluss in der Versammlung nachweislich nicht verkündet worden, nutzt auch die Darstellung im Protokoll nichts mehr, dass er verkündet worden sei. Das ist auch selbstverständlich, denn dann ist das Protokoll nachweislich falsch und kann gar nichts mehr beweisen.

LG Bamberg, Beschluss vom 02.04.2014, Aktenzeichen 1 S 20/13 WEG

Wird Wohnungeigentum neu geschaffen, muss mittels einer sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung festgestellt werden, dass das künftige Sondereigentum – also die einzelne Wohnung – von dem Gemeinschaftseigentum – insbesondere dem Flur, dem Treppenhaus – baulich getrennt ist. Wird dann aber abweichend von den Plänen gebaut, oder wird später eine bauliche Änderung vorgenommen, so kann es geschehen, dass ein zuvor als Gemeinschaftseigentum definierter Raumbereich nunmehr Teil einer der Wohnungen geworden ist. Das Oberlandesgericht München ist der Auffassung, dass in solchen Fällen die Grenze zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum dort bleibt, wo sie nach den Plänen vorgesehen war (und im Grundbuch eingetragen ist), auch wenn sie nun quer durch ein Zimmer verlaufen sollte (sog. “Luftschranke”) anstelle einer Wand oder einer Türe. Der Eigentümer einer Wohnung kann also sein Eigentum nicht dadurch erweitern, dass er ohne Änderung des Grundbuchs seine Türe weiter nach außen verlegt oder sonstwie bisher gemeinschaftliche Räume zu seinen Gunsten umbaut.

OLG München, Beschluss vom 31.03.2014, Aktenzeichen 34 Wx 3/14 https://openjur.de/u/684757.html

Wer bisher eine Wohnung in einem neu errichteten Haus gekauft hatte, konnte, wenn das Haus Mängel hatte, gegenüber dem verkaufenden Bauträger alle gesetzlichen Mängelrechte geltend machen. Der BGH beschreitet jetzt einen neuen, für den Erwerber schwierigen Weg: Wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer bereits Maßnahmen für eine Mängelbeseitigung eingeleitet hat, soll der Erwerber gehindert sein, gesetzliche Mangelbeseitigungsansprüche gegen den Bauträger zu erheben. In solchen „Kollisionsfällen“ müsse der Erwerber den Erfolg der Maßnahmen abwarten, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeleitet wurden. Zweifelt der Käufer am Nutzen solcher – womöglich halbherzigen – Maßnahmen, muss er die Beschlüsse seiner Miteigentümer vor Gericht anfechten, statt gegen den Bauträger vorzugehen – wobei er außerdem noch unter Zeitdruck steht, weil die Verjährung seiner Mängelrechte derweil weiter läuft.

BGH, Urteil vom 06.03.2014, Aktenzeichen VII ZR 266/13

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=67197&pos=0&anz=1

Wer einen Schlüssel verliert, der zu einer Schließanlage gehört, haftet noch nicht automatisch auf die Kosten des Ersatzes der gesamten Schließanlage. Nur dann, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde, und wenn dazu nachvollziehbarer Anlass bestand, haftet der Verlierer des Schlüssels auf die vollen Kosten. Weist der Verlierer nach, dass der Schlüssel an einem Ort oder unter Umständen verloren ging, die für den Finder keinen Schluss auf die passende Türe zulassen, oder besteht aus anderen von dem Verlierer zu beweisenden Umständen kein Grund zur Sorge, oder hat sich die WEG nach Bekanntwerden des Verlusts schon Jahre Zeit gelassen für den Austausch der Anlage, so entgeht der Verlierer der vollen Haftung.

BGH, Urteil vom 05.03.2014, Aktenzeichen VIII ZR 205/13

Will der Verwalter (z.B. dem Hausmeister) eine Kündigung aussprechen, so muss er der Kündigung eine Original-Vollmacht vorlegen, wenn er nicht Gefahr laufen will, dass der Gekündigte die Erklärung zurückweist. In der Praxis heißt das: er muss das Original des Protokolls vorlegen, das seine Verwalterbestellung enthält, und das Original der Ermächtigung zur Kündigung.

BGH, Urteil vom 20.02.2014, Aktenzeichen III ZR 443/13

An Doppelstockgaragen oder Duplexgaragen als Teil einer WEG bestehen andere Rechtsverhältnisse als an normalen oder an Tiefgaragenstellplätzen. Normale (Außen-) Stellplätze sind Gemeinschaftseigentum, an welchem meistens Sondernutzungsrechte begründet sind. Manchmal besteht auch nur eine Gebrauchsregelung. An Tiefgaragenstellplätzen kann echtes  Sondereigentum begründet werden, wenn sie markiert sind (§ 3 Abs.2 WEG). Duplexgaragen dagegen müssen in “Bruchteilssondereigentum” stehen, da anderenfalls die übereinander liegenden Nutzungsrechte nicht wirksam geregelt werden können. Bruchteilssondereigentum besteht sonst überall dort, wo Ehegatten (oder andere Personenmehrheiten) Eigentum an einer Wohnung zu Bruchteilen (meist 1/2) haben. Streitigkeiten zwischen solchen Bruchtteilseigentümern sind kein Wohnungseigentumsrecht, sie gehen die WEG nichts an. Anders ist es nach Meinung des BGH, wenn zwei Wohnungseigentümer miteinander eine Doppelstockgarage haben, weil hier häufig (wenn auch systemwidrig) das Benutzungsrecht durch die WEG geregelt ist. Demzufolge seien hier auch die speziellen WEG-Gerichte zuständig.

BGH, Beschluss vom 20.02.2014, Aktenzeichen V ZB 116/13

Hat ein Wohnungseigentümer einen öffentlich-rechtlichen Gebührenbescheid (Abwassergebühr) bezahlt, der von allen Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu zahlen war, hat er also für seine Miteigentümer gezwungenermaßen mit bezahlt, so kann er von der WEG Erstattung verlangen. Er ist also nicht darauf angewiesen, von jedem einzelnen Miteigentümer dessen Anteil einzufordern, sondern kann sich die Erstattung en bloc von der Verwaltung auszahlen lassen.

BGH, Urteil vom 14.02.2014, Aktenzeichen V ZR 100/13

Die WEG ist zwar befugt, per Beschluss einheitlich Rauchmelder anzuschaffen. Ein solcher Beschluss ist aber fehlerhaft, wenn einige Eigentümer bereits auf eigene Kosten taugliche Rauchmelder beschafft hatten. Die WEG kann dann nur beschließen, für die restlichen Eigentümer Rauchmelder zu beschaffen. Unklar bleibt allerdings, wie die WEG feststellen kann, wer bereits – taugliche – Rauchmelder installiert hat, da eine Mitwirkung der einzelnen Eigentümer schwerlich erzwungen werden kann.

LG Braunschweig, Urteil vom 07.02.2014, Aktenzeichen 6 S 449/13

Wer ohne Zustimmung der betroffenen Miteigentümer bauliche Änderungen vornimmt, riskiert die Forderung nach Rückbau. Wird der Anspruch auf Rückbau aber nicht von der WEG geltend gemacht, sondern von einzelnen Miteigentümern, ist Vorsicht angezeigt: Der einzelne Wohnungseigentümer kann laut BGH nur die Beseitigung der Neuerung verlangen, nicht aber auch automatisch die vollständige Wiederherstellung des früheren Zustands. Denn letzteres sei eine Schadensersatzforderung, die nur von der WEG insgesamt geltend gemacht werden könne (sogenannte “geborene Ausübungsermächtigung”).

BGH, Urteil vom 07.02.2014, Aktenzeichen V ZR 25/13

Die Neuschaffung eines Sondernutzungsrechts bei gleichzeitiger Verbindung mit einer Wohnung ist seit 2007 ohne Zustimmung der beteiligten Banken zulässig. Änderungen der Sondernutzungsrechte müssen aber weiterhin von den Banken aller Wohnungseigentümer genehmigt werden.

OLG München, Beschluss vom 04.02.2014, Aktenzeichen 34 Wx 434/13

Hat ein Raucher an seiner Wohnung zwei Balkone, kann ihm der Nachbar, der über ihm die Wohnung hat, das Rauchen auf einem der Balkone verbieten lassen.

LG Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 28.01.2014, Aktenzeichen 2-09 S 71/13

Wer von einem rechtswidrigen Bau auf dem Nachbargrundstück in bestimmten, auch ihm zugedachten Rechten verletzt ist, kann gegen den Bau des Nachbarn klagen. Schwierig ist es, wenn der Verletzte eine WEG ist bzw. einzelne Eigentümer einer WEG betroffen sind. Anders als noch am 20.11.2013 das Oberverwaltungsgericht Münster entschied nun das Verwaltungsgericht München, dass die Nachbarrechte in der Regel nur von der WEG geltend gemacht werden können. Ausnahmen gelten nur dann, soweit der Nachbar Abstandsflächen gerade gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht eingehalten hat, oder wenn er das Gebot nachbarlicher Rücksichtnahme gerade gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer verletzt hat.

VG München, Urteil vom 27.01.2014, Aktenzeichen M 8 K 13.681

Wegen der Energien ihrer magnetischen Felder sind Mobilfunksender auf Hausdächern oft umstritten. Der BGH hat festgestellt, dass derartige Sendeanlagen als bauliche Änderung nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer installiert werden dürfen. Er hat dabei nicht entschieden, ob die Strahlen tatsächlich gesundheitsschädlich sind, sondern sich darauf gestützt, dass wegen der anhaltenden Diskussion um die Gesundheitsgefahren jedenfalls Einschränkungen bei der Vermietbarkeit zu erwarten sind.

BGH, Urteil vom 24.01.2014, Aktenzeichen  V ZR 48/13

Ist ein Raum oder eine Fläche in der Teilungserklärung mit „Wohnfläche“, „Speicher“, „Fahrradständer“ o.ä. bezeichnet, ist dies rechtsverbindlich und kann nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden. Anders ist es bei Bezeichnungen im Aufteilungsplan. Diese haben – jedenfalls wenn sie im Widerspruch zu Festlegungen in der Teilungserklärung stehen – keinerlei Vereinbarungscharakter. Nach Auffassung des LG Itzehoe sind solche Bezeichnungen auch dann bedeutungslos, wenn sie nicht im Widerspruch zur Teilungserklärung stehen.

LG Itzehoe, Urteil vom 14.01.2014 Aktenzeichen 11 S 94/12

Leider entspricht es verbreiteter Praxis, dass Verwalter in der „Jahresabrechnung“ nur die Kosten des vergangenen Jahres auflisten und auf den jeweiligen Eigentümer umlegen. Schon bisher war anerkannt, dass der Eigentümer, der dagegen klagte, Anspruch auf Ergänzung der fehlenden Aspekte der Abrechnung hatte, insbesondere der Einnahmen der WEG und der Mitteilung der Kontostände. Nun hat das Landgericht Frankfurt erklärt, dass in einem solchen Fall die gesamte Abrechnung der Aufhebung unterliegt. Denn das, was der Verwalter als „Jahresabrechnung“ vorlegt, mag rechnerisch richtig sein, lässt sich aber ohne die Einnahmen und die Kontostände nicht aus sich heraus prüfen.

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 09.01.2014, Aktenzeichen 2-13 S 27/13

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt damit auch einen Teil der Instandhaltungsrücklage – aber nur wirtschaftlich betrachtet, nicht auch rechtlich, denn die Rücklage gehört der Gemeinschaft der Eigentümer, und nicht jedem Eigentümer ein Stückchen davon. Es ist also unsinnig und gefährlich, wenn im Kaufvertrag ein Teil der Rücklage als mit verkauft bezeichnet wird. Die Rücklage ist unverkäuflich, und Teile davon erst recht. Leider hat das im hiesigen Fall der Notar übersehen, und das Gericht auch, nicht aber der aufmerksame Kommentator Oliver Elzer vom Kammergericht in Berlin. Was immerhin möglich bleibt, solange die Finanzämter es hinnehmen: dass man einen Teil des Kaufpreises zwecks Reduzierung der Grunderwerbsteuer fiktiv als Gegenleistung für den „Anteil“ an der Instandhaltungsrücklage bezeichnet. Es muss dann aber allen Beteiligten klar sein, dass das dann nur eine Bezeichnung ist, die aber mit der wirklichen Rechtslage nichts zu tun hat.

OLG Köln, Beschluss vom 19.12.2013, Aktenzeichen 19 U 133/13

Wird ein Wohnungseigentümer auf Entziehung seines Wohnungseigentums verklagt, so gehört diese Sache nicht vor die regulären Zivilgerichte, sondern in das spezielle Verfahren in Wohnungseigentumssachen. Das gilt auch, wenn die WEG nur aus zwei Parteien besteht.

BGH, Beschluss vom 19.12.2013, Aktenzeichen V ZR 96/13

Eine Teilungserklärung kann auch in der Weise geändert werden, dass eine Wohnung weiter unterteilt wird. Diese sog. Unterteilungserklärung kann von dem Eigentümer der zu teilenden Wohnung auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vorgenommen werden, wenn in deren Rechte nicht eingegriffen wird. Ein solcher Eingriff in Rechte erfolgt aber typischerweise dann, wenn bei der Unterteilung im Eingangsbereich der neuen Wohnung eine Restfläche bleibt, die keiner der beiden neuen Wohnungen zugeteilt wird, aber den Zugang zu beiden vermittelt. Diese Fläche kann weder zu “isoliertem Sondereigentum” gemacht werden (keinem Miteigentümer zugewiesen) noch den beiden neuen Wohnungen gemeinsam zugewiesen werden (“sog. Mitsondereigentum”). Sie kann schließlich auch nicht ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer des Hauses zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt werden. So eine Restfläche zwingt also immer dazu, die Zustimmung aller Miteigentümer einzuholen. Fehlt sie, ist die Unterteilung unwirksam. Das OLG hat nun entschieden, dass eine solche Unterteilung, war sie trotzdem im Grundbuch eingetragen worden, von Amts wegen zu löschen ist, da derartige Eintragungen im Grundbuch “inhaltlich unzulässig” sind.
Hier war es das Grundbuchamt in Steinen-Höllstein, das die Unterteilung trotz inhaltlicher Unzulässigkeit eingetragen hatte und nicht von Amts wegen hatte löschen lassen wollen. Erst der von mir erwirkte Beschluss führte dann zur Löschung.

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.12.2013, Aktenzeichen 14 Wx 47/13

Vertragsklauseln in Wohnungskaufverträgen über neu zu errichtende Wohnungen, die es dem Bauträger erlauben, die Person, die das Gemeinschaftseigentum abnehmen wird, selbst zu bestimmen, sind ungültig. Die Abnahme muss vom Käufer selbst durchgeführt werden – anderenfalls ist sicherzustellen, dass die Person, die für den Käufer die Abnahme vornimmt, dem Bauträger gegenüber neutral ist. Das ist aber nicht der Fall, wenn der Bauträger nach dem Kaufvertrag nicht nur den ersten Verwalter bestimmen darf, sondern dieser auch auf seiten der Käufer die Abnahme durchzuführen hat.

BGH, Beschluss vom 12.9.2013, Aktenzeichen VII ZR 308/12

Gewinnt eine WEG einen Prozess gegen einen Miteigentümer, kann sie die Prozesskosten nicht in der Jahresabrechnung allein auf den Gegner umlegen. Welche Prozesskosten der Unterlegene zu zahlen hat, bestimmt allein der Rechtspfleger im Kostenfestsetzungsverfahren. [Nur Mehrkosten aufgrund einer Honorarvereinbarung – die im Kostenfestsetzungsverfahren unberücksichtigt bleiben, sind gemäß § 16 Abs.8 WEG als Ausgaben in die Jahresabrechnung einzustellen.] Allerdings erklärt auch das OLG Frankfurt nicht, wie die Jahresabrechnung richtigerweise auszusehen hätte, da die Prozesskosten in dem betreffenden Jahr tatsächlich angefallen waren und damit in irgend einer Form auch in der Jahresabrechnung hätten umgelegt werden müssen. Die Kosten müssen also – entgegen § 16 Absatz 8 – in die Jahresabrechnung eingestellt und auf diejenigen Eigentümer umgelegt werden, die nicht beklagt sind. Nach gewonnenem Prozess sowie nach Durchführung der Kostenfestsetzung haben die Unterlegenen diese Kosten an die WEG-Kasse zu erstatten, und die Jahresabrechnung, die diese Gutbuchung enthält, hat die Einnahme auf diejenigen Eigentümer zu verteilen, die vorher an der Kostentragung beteiligt wurden (im Einzelnen sehr strittig).

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.12.2013, Aktenzeichen 2-13 S 75/13

Laut Gesetz unterliegt ein Wohnungseigentümer einem Stimmverbot, wenn die WEG über die Eröffnung oder Beendigung eines Rechtsstreits der übrigen Eigentümer gegen ihn abstimmt (§ 25 Abs.5 WEG). Der BGH hat entschieden, dass diese Vorschrift weit auszulegen ist: sie gilt also auch, wenn die Prozessrollen umgekehrt verteilt sind, wenn also der Rechtsstreit von einem einzelnen Wohnungseigentümer gegen die übrigen Eigentümer eingeleitet wurde; und sie gilt auch, wenn der Rechtsstreit nicht gegen die übrigen Eigentümer als Individuen geführt wird, sondern gegen die WEG als rechtsfähige Gemeinschaft. In keinem Fall also soll sich der Prozessgegner in die Prozesstaktik der Mehrheit einmischen dürfen.

BGH, Urteil vom 06.12.2013, Aktenzeichen V ZR 85/13

Fenster und Türen sind in weitem Umfang zwingend Gemeinschaftseigentum und daher von der Gemeinschaft zu unterhalten. Viele Gemeinschaftsordnungen sehen dagegen vor, dass Fenster und Türen im Bereich des Sondereigentums von den jeweiligen Wohnungseigentümern zu unterhalten bzw. auszutauschen sind. Solche Regelungen müssen allerdings widerspruchsfrei formuliert sein; kollidieren sie mit Regelungen zum Beispiel über die Wahrung eines einheitlichen Äußeren des Hauses, für die die Gemeinschaft zuständig sein soll, bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gemeinschaft einschließlich deren Pflicht zur Kostentragung.
Offen bleibt in dieser Entscheidung, ob die WEG im Falle einer widerspruchsfreien Regelung, die den Austausch der Fenster dem einzelnen Wohnungseigentümer überträgt, jegliche Beschlusskompetenz verliert – also auch für den Fall, dass der nunmehr Zuständige trotz Bedarfs untätig bleibt.

BGH, Urteil vom 22.11.2013, Aktenzeichen V ZR 46/13

Hält sich der Grundstücksnachbar nicht an die öffentlichen Bauvorschriften, kann der Betroffene in bestimmten Fällen vor dem Verwaltungsgericht klagen. Das gilt vor allem für die Nichteinhaltung von Abstandsflächen und für Bauten, die ihrer Art nach nicht in ein bestimmtes Baugebiet (z.B. Wohngebiet) gehören. Ist eine WEG von einem solchen illegalen Bauvorhaben betroffen, kann sie – vertreten durch den Verwalter – selbstverständlich dagegen vorgehen. Es kann aber auch jeder einzelne Sondereigentümer vor das Verwaltungsgericht ziehen, wenn sein Sondereigentum von dem illegalen Bauwerk betroffen ist.

OVG Münster, Urteil vom 20.11.2013, Aktenzeichen 7 A 2341/11

Jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf ein allgemeines Rauchverbot in Eigentümerversammlungen. So jedenfalls das

LG Dortmund, Urteil vom 19.11.2013, Aktenzeichen 1 S 296/12

Baulichen Änderungen müssen grundsätzlich alle Eigentümer zustimmen, die von der Änderung negativ betroffen sind. Beschließt aber die Mehrheit, eine Attrappe einer Videokamera zu installieren – also nicht eine echte Kamera, die nicht aufzeichnet, sondern eine funktionsunfähige Schachtel – so ist von deren Existenz niemand betroffen in dem genannten Sinne, so dass ein reiner Mehrheitsbeschluss ausreichend ist.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 11.11.2013, Aktenzeichen 2-13 S 24/13

Zahlt ein Wohnungseigentümer Wohngelder, ohne dass ein gültiger Wirtschaftsplan oder eine gültige Jahresabrechnung vorliegt, kann er die gezahlten Beträge zurück verlangen. Die Frage ist nur: kann er die Rückzahlung unmittelbar einklagen, oder muss er erst – notfalls mit gerichtlicher Hilfe – beschließen lassen, dass die Gelder zurück zu zahlen sind. Das Landgericht meint, ohne vorherigen Beschluss könne die Rückzahlung nicht verlangt werden.

LG Düsseldorf, Urteil vom 7.11.2013, Aktenzeichen 19 S 77/12

Weder das Wohnungseigentumsgesetz noch das Bürgerliche Gesetzbuch regeln den Fall, aber er kommt häufig vor: Wasser dringt von einer höher gelegenen Wohnung in eine darunter gelegene Wohnung ein und richtet Schaden an. Eigentlich haftet der Schädiger nur, wenn ihn ein Verschulden trifft. Dieses liegt aber häufig nicht vor, und noch häufiger ist es für den “Unterlieger” bloß nicht zu beweisen.
Der BGH hat jetzt entschieden, dass der Schädiger auch ohne Verschulden haftet – aufgrund einer Analogie zu § 906 Abs.2 S.2 BGB, der eigentlich eine Art Enteignungsentschädigung normiert und nach dem Willen des Gesetzgebers bei Wasserschäden gerade nicht greift.
Die neu geschaffene Haftungsgrundlage gilt aber nicht, wenn der Schaden aus dem Gemeinschaftseigentum herrührt (Steigleitung!). Er gilt auch nicht, wenn das Wasser Gemeinschaftseigentum schädigt (Zwischendecken). Er gilt nur zwischen dem Sondereigentum des einen und dem Sondereigentum des anderen. Er gilt ferner zwischen den Mietern, wenn die Eigentumswohnungen vermietet sind. Außerdem wird eine Gemeinschaftsfläche mit Sondernutzungsrecht dem Sondereigentum gleichgestellt.

BGH, Urteil vom 25.10.2013, Aktenzeichen  V ZR 230/12

Wohnungseingangstüren gehörend zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Auch die Teilungserklärung kann nichts anderes regeln. Abweichend kann allenfalls die Unterhaltungslast geregelt sein.

BGH, Urteil vom 25.10.2013, Aktenzeichen V ZR 212/12

Das Gesetz enthält keine Bestimmungen darüber, wann Versammlungen unzulässig sind. Bestimmt aber die Teilungserklärung, dass die Versammlung im 1. Quartal des Jahres abzuhalten ist, sind Einberufungen während der Sommerferien unzulässig – mit der Folge, dass alle dort gefassten Beschlüsse mit Erfolg angefochten werden können..

LG Karlsruhe, Urteil vom 25.10.2013, Aktenzeichen 11 S 16/13

Will die Mehrheit einer WEG einen Verwalter vor Ende seiner Amtszeit abberufen, reichen dafür geringere Eignungsmängel aus, als wenn ein Einzelner die (Neu-)Bestellung eines vermeintlich ungeeigneten Verwalters angreifen will. Denn die jeweilige Mehrheit ist vom Gericht im Grundsatz zu respektieren. Das Gericht nennt aber drei Gründe, aus denen auch ein mehrheitlich neu gewählter Verwalter mit Erfolg abgelehnt werden kann:
1. fehlende fachliche Kompetenz: wenn der Bewerber weder eine einschlägige Ausbildung hat noch praktische Berufserfahrung als selbstständiger Wohnungsverwalter.
2. Täuschung der Wohnungseigentümer über bisherigen Geschäftsumfang.
3. Verbindung zu einer “Partei” im Hause, wenn es um eine WEG geht, die seit Jahren im Streit liegt und deshalb von vornherein zu der anderen “Partei” kein Vertrauensverhältnis entstehen wird.

LG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013, Aktenzeichen 25 S 7/13

In der Jahresabrechnung müssen die Einnahmen des jeweiligen Geschäftsjahres aufgeführt sein, also die Einnahmen, die die Gemeinschaft im Geschäftsjahr verbucht hat – unabhängig davon, ob sie auch das Geschäftsjahr selbst betreffen oder ein früheres Jahr. Die Jahresabrechnung braucht dabei nur zu gliedern nach “Hausgeld” oder “Zinsen” oder ähnlichem, aber sie muss beim Hausgeld nicht weiter untergliedern, ob das Geld für das Geschäftsjahr selbst geschuldet war oder eine Nachzahlung auf Rückstände aus früheren Jahren war – oder gar eine schon im Dezember überpünktlich für den folgenden Januar geleistete Zahlung.
Selbst die Einzelabrechnung des nachzahlenden Eigentümers müsse nicht zwingend eine Aufgliederung nach aktueller Zahlung und Nachzahlung enthalten, obwohl dadurch rechnerisch ein Überschuss entstehe, der dem Eigentümer nicht auszuzahlen sei.
Die Darstellung der Kontenentwicklung ist kein Teil der Jahresabrechnung, selbst wenn sie mit der Jahresabrechnung verschickt wird. Widersprechen sich Angaben in Jahresabrechnung und Kontenentwicklung, ist die in der Kontenentwicklung stehende Zahl in der Regel unbeachtlich; im Einzelfall kann sie auch ein Indiz für einen Fehler der Jahresabrechnung sein.
Rechnerische “Guthaben” in der Gesamtabrechnung, die durch einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben entstehen, sind keinesfalls automatisch auszukehren. Die Versammlung hat auf Antrag darüber zu entscheiden, ob sie ausgekehrt (weil im Moment nicht benötigt) oder in die Instandhaltungsrücklage überführt werden. Anderenfalls bleiben sie zur Deckung laufender Kosten auf dem Geschäftskonto.
Offen bleibt, ob Guthaben in der Einzelabrechnung zwingend zur Auskehrung führen, wenn die Gemeinschaftsordnung solches vorschreibt. Denn – wie oben geschildert – ist es nicht zwingend, dass die Jahresabrechnung bei den Einnahmen nach laufenden Zahlungen und Nachzahlungen differenziert. Natürlich kann es im Ergebnis nicht sein, dass die so entstandenen scheinbaren Überschüsse an den ehemals Säumigen wieder zurück erstattet werden.

BGH, Urteil vom 11.10.2013, Aktenzeichen V ZR 271/12

Vertragsklauseln in Wohnungskaufverträgen über neu zu errichtende Wohnungen, die es dem Bauträger erlauben, die Person, die das Gemeinschaftseigentum abnehmen wird, selbst zu bestimmen, sind ungültig. Die Abnahme muss vom Käufer selbst durchgeführt werden – anderenfalls ist sicherzustellen, dass die Person, die für den Käufer die Abnahme vornimmt, dem Bauträger gegenüber neutral ist. Das ist aber nicht der Fall, wenn der Bauträger nach dem Kaufvertrag nicht nur den ersten Verwalter bestimmen darf, sondern dieser auch auf seiten der Käufer die Abnahme durchzuführen hat.

BGH, Beschluss vom 12.9.2013, Aktenzeichen VII ZR 308/12

Ist ein Versammlungsprotokoll nicht ordnungsgemäß unterschrieben, ändert das nichts an der Gültigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Anders ist es dann, wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass die Beschlüsse nur gültig sein sollen, wenn sie protokolliert sind. Denn im Zweifel ist die Teilungserklärung so zu verstehen, dass zur ordentlichen Protokollierung auch die ordnungsgemäße Unterschrift gehört. Weigert sich etwa ein Beirat, der hätte unterzeichnen sollen, folgt daraus zwar nicht die Nichtigkeit aller Beschlüsse (vgl. BGH NJW 2012, 2512), wohl aber die Anfechtbarkeit. Parallel müssten freilich diejenigen Eigentümer, die eine Gültigkeit der gefassten Beschlüsse anstreben, parallel auf ordnungsgemäße Protokollierung klagen – sei es gegen den Verwalter, wenn die Weigerung zu unterschreiben, berechtigt war, sei es gegen den Beirat, wenn das Protokoll richtig und die Weigerung unberechtigt war.

LG Dortmund, Urteil vom 06.08.2013, Aktenzeichen 1 S 298/12

Insbesondere im Beschlussanfechtungsverfahren soll der Verwalter der WEG berechtigt sein, die beklagten Mit-Wohnungseigentümer zu vertreten. Das wirft leider mehr Fragen auf als es beantwortet. Dies gilt vor allem bei falschen Jahresabrechnungen und dann, wenn sich der Verwalter selbst am Prozess beteiligt und damit eigene Interessen vertritt, die keineswegs deckungsgleich sein müssen mit denen der verklagten Wohnungseigentümer.

BGH, Urteil vom 05.07.2013, Aktenzeichen V ZR 241/12

Heizkosten sind auch in der WEG nach der Heizkostenverordnung abzurechnen. Wurden ausnahmsweise keine Messdaten erfasst, kann der Verbrauch auch geschätzt werden, und zwar nach Ermessen der WEG
– entweder auf der Basis der Vorjahre oder
– anhand vergleichbarer anderer Räume im selben Abrechnungsjahr oder
– des Durchschnittsverbrauchs des Hauses.

LG Itzehoe, Urteil vom 28.06.2013, Aktenzeichen 11 S 31/12

Kann der Verwalter (oder sonst ein Bevollmächtigter) in der Eigentümerversammlung nur Kopien von Vollmachten anderer Wohnungseigentümer vorweisen, hat er ein Problem. Fordert ein Versammlungsteilnehmer die Vorlage der Vollmachten, zählen nur Originale. Lässt der Versammlungsleiter auch Kopien gelten und kommt daraufhin ein anderer Beschluss zustande als wenn nur die Originale gewertet worden wären, so hat der Verwalter am Ende auch noch die Kosten aller Anfechtungsprozesse zu zahlen.

LG Landau, Beschluss vom 24.06.2013, Aktenzeichen 3 S 177/12

Vereinbarungen der WEG, insbesondere die Teilungserklärung, können nicht nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden, sondern auch durch Gerichtsurteil (§ 10 Absatz 2 Satz 3 WEG). Seit 2010 bedarf es dafür keiner “außergewöhnlichen Umstände” mehr; vielmehr reichen jetzt “schwerwiegende Gründe”. Doch auch jetzt haben die Gerichte diese Möglichkeit der Änderung gegen den Willen Einzelner mit großer Zurückhaltung zu handhaben.

LG München, Urteil vom 13.06.2013, Aktenzeichen 36 S 10305/12