Haftet der Verkäufer einer “gebrauchten” Eigentumswohnung für die nicht eingehaltene Zusage, eine Wand bis zur Übergabe noch zu sanieren, so kann der Käufer seine Forderung auf der Basis eines Angebots oder Kostenvoranschlags eines Handwerkers geltend machen, auch wenn er die Arbeiten (noch) nicht hat durchführen lassen. Nur die Mehrwertsteuer kann er nicht geltend machen. Das Gericht, hier der fünfte Senat des BGH, grenzt sich damit von den Kollegen des siebten Senats ab, die für das Werkvertragsrecht kürzlich (22.02.2018 und 08.10.2020) entschieden haben, dass diese “fiktive” Art der Schadensberechnung nicht mehr zulässig sei.
Nicht entschieden hat der BGH die praktisch wichtigere Frage, ob der Käufer auch dann “fiktiv” abrechnen kann, wenn er für die Sanierung des Mangels innerhalb der WEG gar nicht zuständig ist. Das ist immer dann der Fall, wenn der Mangel oder seine Behebung das Gemeinschaftseigentum betrifft bzw. tangiert. Also praktisch fast immer. Nach früherem WEG-Recht konnte sich der Käufer von der WEG zur Behebung der Schäden auch am Gemeinschaftseigentum ermächtigen lassen. So einmal zuständig für die Schadensbeseitigung konnte der Kläger nun die hierfür voraussichtlich notwendigen Kosten bei dem Verkäufer einklagen. Nach heutigem Recht ist dieser Weg verbaut. Der Käufer hat zwar einen Anspruch, aus seinem Kaufvertrag, aber den Schaden hat die WEG, deren Eigentum defekt ist.

BGH, Urteil vom 12.03.2021, Aktenzeichen V ZR 33/19

Die Rechte des Käufers einer neu zu errichtenden Eigentumswohnung (Kauf vom Bauherrn) richten sich – was Mängel des Bauwerkes angeht – nicht nach Kaufrecht, sondern nach Werkvertragsrecht. Hier gilt die neue Rechtsprechung des 7. Senats des BGH, wonach Mängelbeseitigungskosten nur nach erfolgter Sanierung gegen Rechnung, oder ohne Sanierung aufgrund des zu errechnenden Minderwerts verlangt werden können, oder vorschussweise – und dann nach erfolgter Sanierung abzurechnen sind.

BGH Urteil vom 22.02.2018, Aktenzeichen