Rechtsanwalt  

DR. MATTHIAS KNAPP

 
 

Verantwortlich nach § 55 Abs.2 RStV: Rechtsanwalt Dr. Matthias Knapp

zur aktuellen Rechtsprechung Mietrecht

zur aktuellen Rechtsprechung Erbrecht

Aktuelle Rechtsprechung Wohnungseigentumsrecht:


16.11.2012: Bundesgerichtshof: Zweckwidrige Nutzung von Wohnungseigentum

Auf welche Weise man Räume benutzen darf, ergibt sich in aller Regel nicht aus dem Aufteilungsplan. Dieser hat nur die Funktion, einen Lageplan zu liefern, aber nicht, Nutzungsmöglichkeiten, die nach der Teilungserklärung gegeben sind, wieder auszuschließen. Steht also in der Teilungserklärung nur „gewerbliche Nutzung“ und im Aufteilungsplan „Laden“, darf der Eigentümer diesen Bereich nicht nur als Laden benutzen, sondern auch als Lager, Werkstätte oder ähnliches.


BGH, Urteil vom 16.11.2012, Aktenzeichen V ZR 246/11


19.10.2012: Bundesgerichtshof: Keine Teilbarkeit von Sonderumlagebeschlüssen!

Beschlüsse, eine Sonderumlage zu erheben, kann man nur ganz oder gar nicht anfechten. Die Beschränkung auf einen Teilbetrag ist unzulässig. Der hierüber bisher herrschende Streit (vgl. U. des LG Hamburg v. 14.09.2011 und des LG München I v. 24.10.2011) ist damit erledigt. Hat der Kläger trotzdem nur einen Teil angefochten, hat das Gericht zu klären, ob der Kläger unter diesen Umständen die Klage zurückziehen oder auf den ganzen Beschluss ausdehnen will.


BGH, Urteil vom 19.10.2012, Aktenzeichen V ZR 233/11


28.09.2012: Bundesgerichtshof: Kreditfinanzierung jedenfalls nicht nichtig.

Bis heute ist ungeklärt, in welchem Umfang Wohnungseigentümer Sanierungsmaßnahmen auf Kredit durchführen dürfen. Dazu sagt auch diese neue BGH-Entscheidung nichts: sie stellt lediglich fest, dass ein solcher Sanierungsbeschluss auf jeden Fall dann gültig ist, wenn er nicht rechtzeitig – innerhalb der Monatsfrist des § 46 WEG – angefochten worden war.


BGH, Urteil vom 28.09.2012, Aktenzeichen V ZR 251/11


25.09.2012: Amtsgericht Berlin-Charlottenburg: Einstweilige Verfügung gegen Eigentümerversammlung

Wer eine Eigentümerversammlung einberuft, ohne dazu berechtigt zu sein, riskiert eine (teure) Einstweilige Verfügung. Zur Einberufung ist nur der Verwalter befugt; und nur wenn dieser sich pflichtwidrig weigert (oder seine Amtszeit abgelaufen ist), darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen. Gibt es keinen Beirat, kommt es darauf an, ob sich alle Eigentümer (gegen den Verwalter) einig sind: Dann können sie einen Beschluss auch im Umlaufverfahren machen, oder ob es Differenzen unter den Eigentümern gibt: Dann bleibt nur die Anrufung des Gerichts.


AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 25.09.2012, Aktenzeichen 73 C 1005/12 WEG


06.09.2012: Oberlandesgericht München: Nicht mehr geeichte Zähler. Nichtberücksichtigung von Vorauszahlungen.

Ist die Eichfrist der Zähler abgelaufen, sind die abgelesenen Werte nicht gänzlich unverwertbar. Ihre Richtigkeit muss überprüft werden; dann können sie der Abrechnung zugrunde gelegt werden. Es gilt also im Wohnungseigentumsrecht künftig dasselbe wie bisher schon im Mietrecht.
Enthält die Jahresabrechnung zu Unrecht weniger Vorauszahlungen, als wirklich geleistet wurden, muss deshalb niemand die Abrechnung anfechten. Vielmehr ist die Abrechnung einfach insoweit nichtig, als sie von dem Miteigentümer mehr verlangt als recht ist. Der von dem Fehler betroffene Eigentümer kann selbst die von ihm tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen vom Betrag der Nach­zahlung abziehen und entsprechend weniger zahlen. Hat er Geld heraus zu bekom­men, kann er auf Zahlung dieses Betrags klagen, ohne vorher die Jahresabrechnung anzugreifen.
Insoweit herrscht aber keines­wegs Konsens unter den Gerichten.


OLG München, Urteil vom 06.09.2012, Aktenzeichen 32 Wx 32/12


20.07.2012: Bundesgerichtshof: Beschlusskompetenz von Untergemeinschaften

Es ist anerkannt, dass die Gemeinschaftsordnung vorsehen kann, dass Untergemeinschaften, insbe­sondere einzelne Häuser einer Mehrhausanlage, über ihre Angelegenheiten allein abstimmen (vgl. das Urteil des OLG Hamm vom 13.06.2012). Das umfasst auch die Möglichkeit, Teilabrechnungen über die Kosten vorzusehen, die in jeder Untergemeinschaft angefallen sind. Problematisch sind dabei die Posten, die in allen Untergemeinschaften einheitlich anfallen, insbe­sondere Versicherung und Gehwegreinigung. Sie sind eigentlich keine Kosten der Untergemeinschaft, sondern solche der „Gesamtgemeinschaft“. Der BGH ist der Meinung, dass Abrechnungen der Untergemeinschaft, die solche Posten (anteilig) enthalten, jedenfalls nicht nichtig sind. Hier besteht anscheinend noch Klä­rungsbedarf.
Eine nach Untergemeinschaften getrennte Abrechnung setzt ohnehin eine diesbezüglich klare Regelung der Gemeinschaftsordnung voraus – welche in vielen Fällen bereits fehlen dürfte.


BGH, Urteil vom 20.07.2012, Aktenzeichen V ZR 231/11


20.07.2012: Bundesgerichtshof: Folgen einer Nicht-Einladung eines Wohnungseigentümers

Wer – warum auch immer – nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen worden ist, hat ein Problem. Es wurden – wahrscheinlich – Beschlüsse gefasst, aber er hat davon – möglicherweise – keine Kenntnis. Trotzdem ist er genötigt, Beschlüsse, mit denen er nicht einverstanden ist, während der Monatsfrist des § 46 WEG anzufechten. Der BGH hat nämlich jetzt entschieden, dass solche Beschlüsse gültig sind, wenn sie nicht innerhalb eines Monats angefochten wurden.
Die Ansicht, solche Beschlüsse müssten nichtig sein – so dass sie auch nach Ablauf des einen Monats noch angegriffen werden können – wird vom BGH zurückgewiesen.
Der BGH lässt allerdings eine Hintertür offen für Fälle, in denen der Betroffene böswillig nicht eingeladen worden war. Das zu beweisen, wird dem Betroffenen allerdings nicht leicht fallen.


BGH, Urteil vom 20.07.2012, Aktenzeichen V ZR 235/11


20.07.2012: Bundesgerichtshof: Wohnungserwerb, dumm gelaufen.

Käufer K hatte 1986 eine Wohnung gekauft und war als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden. Die Teilungserklärung sah vor, dass der Verwalter der Veräußerung an ihn zustimmen müsse. K hatte auch auch eine Zustimmung erhalten. Es waren aber damals zwei Verwalter bestellt, B und H. Da es nicht zulässig ist, zwei Verwalter zu wählen, war die Wahl nichtig. Die Erlaubnis, die ein solcher Verwalter erteilte, war dann ebenfalls nichtig. Das wusste aber damals niemand. Alle Beteiligten nahmen an, dass K Eigentümer geworden war, und auch die neuen „Miteigentümer“ be­handelten K wie einen der ihren. Dass etwas nicht stimmte, ahnte K erst, als das Grundbuch­amt 1992 gegen seinen Erwerb einen Widerspruch eintrug.
K bat dann in einer Eigentümerversammlung seine „Miteigentümer“ um Zustimmung zu dem Kauf. Die Eigentümer können nämlich eine „Verwalter-Zustimmung“ erteilen, wenn kein Verwalter recht­mäßig bestimmt ist. Leider verweigerte die Versammlung die Zustimmung.
K klagte gegen den ablehnenden Beschluss; er verlor aber, weil nur Eigentümer klagebefugt sind. Und K war eben (noch) kein Eigentümer. Er brauchte die Zustimmung ja gerade, um Eigentümer zu werden.
K betrieb dann gegen den Verkäufer der Wohnung die Rückabwicklung seines Kaufvertrags. Leider war das Landgericht der Auffassung, er könne den Vertrag nicht rückabwickeln, weil die Miteigen­tümer dem Verkauf schon lange vor 1992 zugestimmt hätten – nicht ausdrücklich, aber durch schlüs­siges Handeln. 2007 verlor K auch diesen Prozess. Immerhin konnte er jetzt glauben, endlich doch rechtmäßig als Eigentümer im Grundbuch zu stehen.
2009 fasste die Gemeinschaft einen Beschluss, der dem K nicht gefiel. K klagte gegen den Beschluss. Der BGH kam nun, nach drei Jahren, zu dem Ergebnis, dass K wieder einmal nicht klagebefugt war, da er doch noch nicht Eigentümer sei. Das Landgericht habe zu Unrecht ange­nommen, die „Miteigen­tümer“ hätten ihm durch schlüssiges Handeln die Zustimmung erteilt. Denn die hätten ja damals gar nicht gewusst, dass überhaupt eine Zustimmung fehlt. So hätten sie auch nie das Gefühl haben können, durch ihr Handeln eine Zustimmung zu erteilen.
Es wäre nun zwar denkbar – so der BGH – , dass die „Miteigentümer“ ihre Zustimmung noch nach­holten. Das ginge hier aber leider deshalb nicht, weil sie die Zustimmung 1992 endgültig verweigert hätten.
K glaubte trotzdem an Glück im Unglück: Die Verweigerung der Zustimmung war nämlich rechts­widrig, weil es nie einen wichtigen Grund für die Verweigerung gab. Und die herrschende Meinung in der Rechtswissen­schaft vertrat die Ansicht: Eine solche Verweigerung war nicht nur rechtswidrig, sondern nichtig. Also hatte es nie eine endgültige Verweigerung der Zustimmung gegeben. Pech für K: Der BGH entschied sich anders: Fehlt der wichtige Grund, ist die Verweigerung anfechtbar, aber nicht nichtig. K hatte zwar angefochten, aber seine Klage war abgewiesen worden. Es hätte damals sein Verkäufer anfechten müssen. Der hatte es aber nicht getan.
26 Jahre nach dem Kauf der Wohnung hat K nun schriftlich, dass er nicht Eigentümer der Wohnung ist, dass er seinen Kaufvertrag aber auch nicht wieder rückgängig machen kann.


BGH, Urteil vom 20.07.2012, Aktenzeichen V ZR 271/11


13.07.2012: Bundesgerichtshof: Schadensersatz bei verzögerter Sanierung

Wer beabsichtigt, seine WEG auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen, weil diese eine notwen­dige Sanierung (hier: gegen eindringendes Wasser) verzögert in Angriff nimmt, muss alle Beschlüs­se anfechten, die zu dieser Verzögerung beitragen.


BGH, Urteil vom 13.07.2012, Aktenzeichen V ZR 94 /11


13.07.2012: Bundesgerichtshof: Widerruf der Stimmabgabe?

Wer sein Votum zu einem Beschluss bereits abgegeben hat, kann das nicht wieder rückgängig machen. Das gilt für Abstimmungen mit Stimmzetteln ebenso wie für das schlichte Handaufheben. Für die Abstimmung im (schriftlichen) Umlaufverfahren gilt allerdings weiterhin: Solange der Umlauf nicht abgeschlossen ist, kann jeder sein Votum ändern. Das ist nicht stimmig.
Im übrigen ist die Frage, ob es sinnvoll ist, die Änderung des Votums zu verbieten. Denn eine zweite Abstimmung über dieselbe Angelegenheit bleibt möglich, falls die Geschäftsordnung das zulässt.


BGH, Urteil vom 13.07.2012, Aktenzeichen V ZR 254/11


13.07.2012: Landgericht Karlsruhe: Anspruch auf Treppenlift!

Wer schwer gehbehindert ist (hier: mehrere Gelenkergüsse und Vorhofflimmern), hat das Recht, einen Treppenlift zu bauen, wenn dieser das Erschei­nungs­bild der Anlage so wenig wie möglich beeinträchtigt und die Miteigentümer ansonsten nicht beeinträchtigt sind.
Ungeklärt bleibt die Frage der Kosten des Rückbaus, wenn der Betreffende ausgezogen oder verstorben ist.


LG Karlsruhe, Urteil vom 13.07.2012, Aktenzeichen 11 S 242/11


27.06.2012: Oberlandesgericht München: Divergenzen zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Stimmt der wörtliche Teil der Teilungserklärung nicht mit dem Aufteilungsplan überein, entsteht, soweit die Divergenz reicht, kein Sondereigentum: Wird – wie hier – das Treppenhaus als Teil des Sondereigentums A ausgewiesen, wird A aber im Aufteilungsplan ohne Treppenhaus dargestellt, so bleibt das Treppenhaus Gemeinschaftseigentum. Verweist das Grundbuch – wie üblich – aauf die wörtliche Teilungserklärung, ist das Grundbuch falsch, und zwar in der schärferen Variante: die Eintragung im Grundbuch ist „inhaltlich unzulässig“. Sie ist daher von Amts wegen zu löschen und ermöglicht keinen gutgläubigen Erwerb: Also auch der Rechtsnachfolger des aktuellen Eigentümers kann an dem Treppenhaus kein Sondereigentum erwerben.


OLG München, Urteil vom 27.06.2012, Aktenzeichen 34 Wx 71/12


22.06.2012: Bundesgerichtshof: Bauliche Änderungen an Sondernutzungsflächen

Im Normalfall bedarf jede bauliche Änderung des Gemeinschaftseigentums der Zustimmung durch Mehrheitsbeschluss, meist sogar der Zustimmung jedes einzelnen Miteigentümers. Anders ist es bei baulichen Änderungen an Sondernutzungsflächen. Wird jemandem eine Fläche als Terrassenfläche zur Sondernutzung zugewiesen, und legt derjenige dort eine Terrasse an, enthält die Zuweisung bereits die Zustimmung zur baulichen Änderung. Gleiches gilt für bauliche Maßnahmen, die nicht ausdrücklich in der Zuweisung des Sondernutzungsrechts enthalten waren, aber üblicherweise auf solchen Flächen vorgenommen werden, etwa die Pflasterung und Markierung im Falle der Zuweisung von Sondernutzungsrechte an Parkplätzen.


BGH, Urteil vom 22.06.2012, Aktenzeichen V ZR 73/11


13.06.2012: Oberlandesgericht Hamm: Beschlusskompetenz für Untergemeinschaften

Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass bestimmte Dinge durch eine Untergemeinschaft entschieden werden, insbesondere, dass jedes Haus einer Mehrhausanlage über bestimmte Dinge selbst abstimmt. Das setzt aber voraus, dass eine klare Regelung vorliegt. Eine allgemeine Formulierung, wonach jedes Haus seine Angelegenheiten selbst regelt, reicht nicht aus. Es muss klar erkennbar sein, wie weit die Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft reicht.


OLG Hamm, Urteil vom 13.06.2012, Aktenzeichen I-15 W 368/11


01.06.2012: Bundesgerichtshof: Trittschallschutz nach alter DIN!

Wer den Bodenbelag auswechselt, muss auf den Eigentümer unter ihm Rücksicht nehmen. Auf gar keinen Fall darf der Trittschallschutz nach dem Umbau schlechter sein als zur Zeit der Errichtung des Gebäudes. Nach zuletzt herrschender Auffassung waren die Anforderungen an den Trittschallschutz sogar sehr hoch: Egal wie alt das Gebäude sein mochte, im Falle von Umbauten hatte sich der Schallschutz nach der DIN 4109 in der aktuellen Fassung zu richten. Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass lediglich die DIN einzuhalten ist, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galt. Das ist wohl zutreffend – kann aber eine kalte Dusche für den „Unterlieger“ sein, wenn der „Oberlieger“ bisher einen Teppichboden liegen hatte – der rechtlich zu keiner Zeit verpflichtend war, aber dem „Unterlieger“ das Gefühl vermittelte, das Haus sei ausreichend trittschallgedämmt.


BGH, Urteil vom 01.06.2012, Aktenzeichen V ZR 195/11


23.05.2012: Landgericht Hamburg: Anspruch auf Verwalterbestellung verjährt nicht.

Es ist das gute Recht einer Wohnungseigentümergemeinschaft, keinen Verwalter zu bestellen. Also das Objekt in Eigenregie zu verwalten. Es kann aber jeder Eigentümer jederzeit den Antrag stellen, einen Verwalter zu wählen. Dieser Anspruch verjährt nicht.
Besteht eine Gemeinschaft aus mehreren Untergemeinschaften, insbesondere mehreren Häusern, deren Betriebskosten gemäß Teilungserklärung gesondert abzurechnen sind, kann immer nur ein einheitlicher Verwalter für die ganze Gemeinschaft bestellt werden.


LG Hamburg, Urteil vom 23.05.2012, Aktenzeichen 318 S 198/11


14.05.2012: Oberlandesgericht Hamm: Kreditfinanzierung von Sanierungen nur in Ausnahmefällen

Wohnungseigentumsanlagen sind im Hinblick auf größere Sanierungen häufig unterfinanziert. Hohe Instandhaltungsrücklagen sind unbeliebt; ad hoc beschlossene Sonderumlagen können von vielen Eigentümern nicht sofort in voller Höhe bedient werden. Die Versuchung, Sanierungen kreditfinanziert durchzuführen, ist also groß. Hinzu kommt, dass für von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) geförderte Sanierungen oft nur ein schmales Zeitfenster zur Verfügung steht, so dass auch von daher der Anreiz groß ist, dass der Verwalter im Namen der WEG einen Kredit aufnimmt. Das OLG Hamm lehnt eine solche Finanzierung ab. Hier entstehe die Gefahr, dass die solventen Eigentümer zweimal zahlen, erst einmal für sich, und dann, falls andere ihren Anteil am Kredit nicht bedienen können, auch für diese. Denn natürlich haften alle Wohnungseigentümer für die Rückzahlung des Kredits; auch derjenige, der seinen Anteil schon gezahlt hat. Das Urteil übt hoffentlich einen heilsamen Druck in die richtige Richtung aus: nämlich in Richtung wirklich tragfähiger Instandhaltungsrücklagen. Wer finanziell zwar in der Lage ist, die Wohnung mit ihren laufenden Kosten zu halten, nicht aber auch samt den für die langfristige Instandhaltung notwendigen Kosten, wird sich dann, wenn über Jahre eine angemessene, ihm aber zu hohe Instandhaltungsrücklage aufgebaut wird, rechtzeitig nach einer neuen Wohnung umsehen. Im Falle der Kreditfinanzierung wird das Problem dagegen hinausgeschoben. Der weniger liquide Eigentümer wird die Wohnung erst verkaufen, wenn seine Schulden nicht mehr tragbar sind; dann ist die Gefahr eines Ausfalls für die solventeren Miteigentümer, die schon gezahlt haben, sehr greifbar.


OLG Hamm, Urteil vom 14.05.2012, Aktenzeichen I-15 Wx 251/11


02.05.2012: Landgericht Hamburg: Klagen gegen illegale Baumaßnahmen sind nicht automatisch Angelegenheit der WEG.

Baut ein Miteigentümer illegal um, so hat jeder andere Miteigentümer einen gesetzlichen Anspruch auf Unterlassung. Die WEG als ganze hat einen solchen Anspruch nur, wenn vorher per Beschluss festgelegt wurde, dass die Rechte der Miteigentümer auf die Gemeinschaft übertragen und dann von dieser gerichtlich geltend gemacht werden. Man spricht deshalb bei den Rechten der einzelnen Eigentümer auch von „geborenen Abwehrrechten“ und bei denen der WEG von „gekorenen Abwehrrechten“.


LG Hamburg, Urteil vom 02.05.2012, Aktenzeichen 318 S 79/11


27.04.2012: Bundesgerichtshof: Stimmrechte nach Unter-Teilung

Jedem Wohnungseigentümer steht es frei, seine Wohnung aufzuteilen, und zwar ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer, sofern nicht dabei neues Gemeinschaftseigentum entsteht. Entstehen dann neue Wohneinheiten, könne das, so die Gerichte, den übrigen Eigentümern egal sein, denn ihr Recht werde dadurch nicht tangiert. Problematisch ist dies aber, wo in einer WEG nach Köpfen abgestimmt wird: Unterteilt jemand seine Wohnung und verkauft eines oder mehrere Stücke an Neuerwerber, hätten diese Neuen ja nun auch eine Stimme in der Eigentümerversammlung, und das Stimmgewicht der bisherigen Eigentümer verminderte sich. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass diese Neuen sich die eine Stimme der geteilten Wohnung teilen müssen. Das Stimmgewicht der bisherigen Eigentümer wird also nicht gemindert; die Neuen verfügen dagegen nur über einen Bruchteil einer Stimme. Wohnungskäufern sei also zur Vorsicht geraten: Ist die Wohnung erst aus einer Unter-Teilung entstanden, haben sie nur den Bruchteil einer Stimme.


BGH, Urteil vom 27.04.2012, Aktenzeichen V ZR 211/11


19.04.2012: Amtsgericht Berlin-Mitte: Gebäudesanierung auf Pump ist zulässig!

Viele Wohnungseigentümergemeinschaften stecken im Sanierungsstau. Denn oft haben einer oder mehrere Miteigentümer kein Geld für die Sanierung. Die Gebäude kommen zusehends herunter. Das AG Berlin-Mitte hat nun für zulässig erklärt, ein undichtes Dach auf Kredit zu sanieren. Bislang hatten die Gerichte nur kurzfristige Kredite zugelassen.


AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.04.2012, Aktenzeichen 22 C 73/11


05.04.2012: Landgericht Hamburg: Sanieren, aber vorher prüfen!

Ein Sanierungsbeschluss entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn vorher geprüft wurde, was zu sanieren ist, und auf welche Weise mit Erfolg saniert werden kann.


LG Hamburg, Urteil vom 05.04.2012, Aktenzeichen 318 S 180/11


28.03.2012: Verwaltungsgericht Berlin: Versorgungssperre polizeilich verboten

Wohnungseigentümer können über einzelne Wohnungen Versorgungssperren verhängen (also den Wasseranschluss, den Strom und /oder die Heizung kappen), wenn der Eigentümer der Wohnung mit der Zahlung der Kosten erheblich im Verzug ist. Nun hat in Berlin offenbar jemand beim Bezirksamt Anzeige gegen eine solche Sperrung erstattet, mit der Folge, dass das Amt die Versorgungssperre polizeilich hat aufheben lassen. Der Antrag eines Miteigentümers auf einstweiligen Rechtsschutz hiergegen blieb erfolglos. Die Übertragbarkeit dieser Entscheidung auf andere Bundesländer ist ungewiss: Das „Gesetz zur Beseitigung von Wohnungsmissständen in Berlin“ gilt an sich nur dort; Generalklauseln zum polizeilichen Eingreifen bei Missständen gibt es jedoch in allen Bundesländern.


VG Berlin, Beschluss vom 28.03.2012, Aktenzeichen VG 13 L 63.12


09.03.2012: Bundesgerichtshof: Keine Räum- und Streupflicht durch Mehrheitsbeschluss!

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist gehindert, per Mehrheitsbeschluss einen Plan zu fassen, nach welchem die Miteigentümer reihum räumen und streuen müssen. Das gehe nur durch Vereinbarung, also mit Zustimmung aller. Anderenfalls muss die Arbeit extern vergeben werden. Dies gilt freilich nicht für das Putzen des Treppenhauses: hier wäre ein Putzplan aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses zulässig.


BGH, Urteil vom 09.03.2012, Aktenzeichen V ZR 161/11



09.03.2012: Bundesgerichtshof: Einbeziehung von Altschulden in die Jahresabrechnung nichtig

Hat ein Wohnungseigentümer seine Zahlungsverpflichtungen aus dem Vorvorjahr noch nicht erfüllt oder schiebt er sogar über Jahre einen Berg von Altschulden vor sich her, so addiert der Verwalter häufig zu dem in der jeweiligen Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag diese Altschulden hinzu. Das ist unzulässig. Die Jahresabrechnung hat nur den Nachzahlungsbetrag für das abgerechnete Jahr zu enthalten. Altschulden dürfen nur „nachrichtlich“ mitgeteilt werden.
Anderenfalls ist die Jahresabrechnung insoweit nichtig – kann also auch nach Ablauf der Monatsfrist des § 46 Absatz 1 WEG gerichtlich angegriffen werden. Ungeklärt ist weiterhin, ob auch die Einbeziehung von nicht gezahlten Vorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan nichtig wäre, und damit ferner, ob auch die Einbeziehung von nicht bezahlten Sonderumlagen nichtig wäre.
Jedenfalls enthält die Jahresabrechnung nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshof nur einen Beschluss über die sogenannte „Abrechnungsspitze“, also die Differenz zwischen den Vorauszahlungen, die laut Wirtschaftsplan hätten erbracht werden sollen, und den tatsächlich umgelegten Ausgaben, nicht aber auch über die Beträge, die laut Wirtschaftsplan hätten gezahlt werden sollen und lediglich nicht gezahlt wurden. Um diese Beträge vor Gericht geltend zu machen, müsse der Verwalter auf die Wirtschaftspläne zurückgreifen.


BGH, Urteil vom 09.03.2012, Aktenzeichen V ZR 147/11



02.03.2012: Bundesgerichtshof: Kosten für neue Fenster trägt die Gemeinschaft.

Das Gesetz sieht vor, dass die Fenster Gemeinschaftseigentum sind. Damit ist auch der Austausch der Fenster Sache der Gemeinschaft. Die Teilungserklärung kann zwar anderes bestimmen, aber das müsste schon eindeutig formuliert sein. Werden die Kosten für neue Fenster den einzelnen Eigentümern zugewiesen, die Kosten für einen Anstrich der äußeren Fensterrahmen aber der Gemeinschaft, so ist das laut Bundesgerichtshof nicht schlüssig: Die Gemeinschaft muss die gesamten Fenster finanzieren.


BGH, Urteil vom 02.03.2012, Aktenzeichen V ZR 174/11



29.02.2012: Landgericht Hamburg: Ungenehmigter Balkon

Wer bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum vornimmt, ohne dass dafür ein Beschluss vorliegt, der die Zustimmung aller Betroffenen gefunden hat, muss damit rechnen, auf Rückbau in Anspruch genommen zu werden. Gretchenfrage ist immer, ob jemand – und gegebenenfalls wer – von der Baumaßnahme tatsächlich mehr als unvermeidlich benachteiligt ist. Das Landgericht Hamburg kam – nicht überraschend – zu dem Ergebnis, dass derjenige, der den obersten Balkon im Hause sein eigen benachteiligt ist, wenn der Eigentümer über ihm nun auch noch einen Balkon anbringt.


LG Hamburg, Urteil vom 29.02.2012, Aktenzeichen 318 S 16/11



29.02.2012: Landgericht Hamburg: Beschlussfeststellung, ein Trauerspiel.

Wie schon zur Entscheidung des OLG Düsseldorf beschrieben (16.03.2011) bedarf eine Beschluss­fassung nicht nur eines bestimmten Beschlusstextes und der Abstimmung, sondern auch der Fest­stellung des Beschlussergebnisses. Doch auch das LG Hamburg interessiert sich für die Beschluss­feststellung selbst gar nicht, wenn nur im Protokoll das Abstimmungsergebnis festgehalten ist. Für die Richter ist das schön bequem. Sie müssen nur lesen, was im Protokoll steht. Man sollte die Rechtslage dahingehend ändern, dass ein Beschluss erst mit Veröffentlichung im Protokoll wirksam wird.


LG Hamburg, Urteil vom 29.02.2012, Aktenzeichen 318 S 96/11



21.02.2012: Landgericht Karlsruhe: Abberufung des Verwalters bei Fehlern in der Beschlus ssammlung.

Der Verwalter ist verpflichtet, Beschlüsse spätestens drei Tage nach der Versammlung in die Beschlusssammlung einzutragen. Verletzt der Verwalter seine Pflicht, riskiert er seinen Posten. Wie schwer seine Verfehlungen sein müssen, damit er fristlos abberufen werden kann, ist weiter ungeklärt. Das LG Karlsruhe hat in seinem neuen Urteil lediglich einen Fall entschiedenm, der an Eindeutigkeit kaum zu überbieten war: Der Verwalter hatte Beschlüsse, die ihn selbst betrafen, nicht eingetragen. Damit hat er sich die fristlose Kündigung eingehandelt.


LG Karlsruhe, Urteil vom 21.02.2012, Aktenzeichen 11 S 46/11



17.02.2012: Bundesgerichtshof: Richtige Heizkostenabrechnung!

Bei der Heizkostenabrechnung kollidieren zwei Prinzipien: Einerseits sind Heizkosten immer nur nach Verbrauch abzurechnen. Das ergibt sich zwingend aus der Heizkostenverordnung. Andererseits soll der Verwalter in der Jahresabrechnung tatsächliche Einnahmen und Ausgaben gegenüber stellen. So ergibt es sich aus dem Wohnungseigentumsrecht. Bezieht die WEG nur die Energie, die sie auch verbraucht, ergeben sich nur minimale Probleme. Anders aber etwa beim klassischen Öltank: Hat der Verwalter im Dezember den Tank voll gemacht und wird der Winter mild, kann es sein, dass er im ganzen Folgejahr kein Öl kaufen muss. Hatte die WEG aber keine Kosten, so könnte man meinen, dass auch keine Kosten auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden können. Die Heizkostenverordnung zwingt aber dazu, den tatsächlichen Verbrauch zu berechnen.
Berechnet nun der Verwalter für das Folgejahr jedem einzelnen Wohnungseigentümer seinen Heizölverbrauch, und zahlen die Eigentümer demgemäß, so entsteht ein Überschuss in der Kasse. Die Einnahmen dieses Folgejahres übersteigen also die Ausgaben, und zwar recht massiv.
Dieses Ergebnis ist richtig, wie der Bundesgerichtshof nun festgestellt hat. Die Jahresabrechnung ist somit keine ausgeglichene Rechnung, in der Einnahmen und Ausgaben gleich hoch sind. Über die Jahre gemittelt, gleichen sich solche Ungleichgewichte allerdings wieder aus: Schon im Vorjahr, als der Verwalter im Dezember getankt hat, wird es umgekehrt gewesen sein: Seine Ausgaben werden höher gewesen sein als das, was er den Eigentümern aufgrund des tatsächlichen Verbrauchs in Rechnung stellen kann.
Diese Umstände werden oft zu Unverständnis bei den Eigentümern führen. Denn die sogenannte Gesamtabrechnung, also die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben der WEG, enthält in puncto Heizkosten einen anderen Betrag als die Einzelabrechnung, in der die Ausgaben auf den einzelnen Eigentümer umgelegt werden: Die Gesamtabrechnung enthält die tatsächlichen Ausgaben für Brennstoff; die Einzelabrechnung enthält den Verbrauch des jeweiligen Eigentümers. Dies ist für den juristischen Laien ohne Erläuterung nicht verständlich. Der Verwalter ist daher verpflichtet, in seine Jahresabrechnung eine entsprechende Erläuterung aufzunehmen und etwa mitzuteilen, dass im abgerechneten Jahr zum Beispiel kein Öl gekauft werden musste, aber wegen der gesetzlichen Vorgabe in der Heizkostenverordnung trotzdem der Verbrauch abzurechnen ist.


BGH, Urteil vom 17.02.2012, Aktenzeichen V ZR 251/10



15.02.2012: Landgericht Hamburg: Sanierungen richtig beschließen!

Schon bei Sanierungen mit einem Volumen von € 9.000,- muss die Eigentümergemeinschaft auch über die Finanzierung der Sanierung abstimmen: Soll finanziert werden aus der laufenden Kasse, aus der Instandhaltungsrücklage, teils aus der einen und teils aus der anderen Kasse, per Sonder­umlage oder per Kredit?
Fehlt es am Finanzierungsbeschluss, ist auch der Sanierungsbeschluss selbst auf Anfechtung hin aufzuheben.
Bei Sanierungen dieser Größenordnung sind verschiedene Konkurrenzangebote einzuholen.
Eine Delegation der Entscheidungsbefugnisse im Rahmen einer Sanierung ist oft wünschenswert, weil nicht für jede separate Entscheidung eine Versammlung einberufen werden soll, aber rechtlich schwierig. Bauausschüsse können in der Regel nur beratende Funktion haben.


LG Hamburg, Urteil vom 15.02.2012, Aktenzeichen 318 S 119/11



10.02.2012: Bundesgerichtshof: Vorzeitige Abberufung des Verwalters

Lässt sich der Verwalter grobe Fehler zuschulden kommen, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihn vorzeitig abberufen. Meist ist sich die Gemeinschaft aber nicht einig; einige stehen hinter dem Verwalter, andere wiederum wollen ihn fristlos abberufen. Die Meinungen darüber, ob der Fehler des Verwalters schwer genug wiegt, um eine Abberufung zu rechtfertigen, gehen immer auseinander. Die Frage ist, ob die Entscheidung hierüber von den Gerichten getroffen wird oder Sache der Mehrheit der Eigentümer ist. Der Bundesgerichtshof gesteht den Eigentümern nun einen Beurteilungsspielraum zu: Liegt ein grober Fehler des Verwalters vor, so liegt es erst einmal im Ermessen der Mehrheit der Eigentümer, ob sie den Verwalter abberufen will oder nicht. Nur dann, wenn eine Weiterarbeit des Verwalters schlechterdings nicht mehr zu vertreten ist, kann eine Minderheit der Eigentümer, oder auch ein einzelner Eigentümer, den Verwalter gerichtlich abberufen lassen. Dafür muss der Fehler aber nicht unbedingt gravierender sein; es genügt für eine gerichtliche Abberufung auch, wenn die Mehrheit lediglich aus Bequemlichkeit einen an sich naheliegenden Verwalterwechsel ablehnt.


BGH, Urteil vom 10.02.2012, Aktenzeichen V ZR 105/11



10.02.2012: Bundesgerichtshof: Klage bei Mehrhausanlagen

Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Untergemeinschaften aufgeteilt, muss eine Be­schlussanfechtungsklage trotzdem gegen alle Miteigentümer gerichtet werden.


BGH, Urteil vom 10.02.2012, Aktenzeichen V ZR 145/11
Ebenso: V ZR 89/11 und 231/11 (s.o. 20.07.2012)



30.01.2012: Verwaltungsgericht München: Öffentlich-rechtlicher Nachbarschutz

Eigentümer der Nachbargrundstücke können gegen ein Bauvorhaben klagen, insbesondere die Baugenehmigung anfechten. Besteht das Nachbargrundstück aus Wohnungseigentum, ist noch nicht hinreichend geklärt, wer die Anfechtungsrechte wahrnehmen darf: Die WEG, der Verwalter oder jeder Wohnungseigentümer für sich. Das Verwaltungsgericht ist der Ansicht, jedenfalls dann, wenn der Wohnungseigentümer eine Beeinträchtigung seiner Wohnung rügt, könne er selbst die Baugenehmigung anfechten.
(Dass es keinen öffentlich-rechtlichen Nachbarschutz zwischen Eigentümern derselben WEG-Anlage gibt, hatte das Gericht bereits ein Jahr zuvor festgestellt, vgl. U. v. 10.1.2011)


VG München, Urteil vom 30.01.2012, Aktenzeichen M 8 K 11.5285



13.01.2012: Amtsgericht Wiesbaden: Stimmgewicht für die Tiefgarage

Wer neben einer Wohnung noch Teileigentum im Hause hat – meistens einen Tiefgaragenstellplatz – hat hierfür eine eigene Stimme in der Eigentümerversammlung, wenn vereinbart ist, dass nicht nach Köpfen (und auch nicht nach Miteigentumsanteilen), sondern nach Objekten abgestimmt wird (sog.Objektprinzip). Er hat also in der Regel zwei Stimmen – wie alle anderen auch, wenn sie eine Wohnung und einen TG-Stellplatz haben.


AG Wiesbaden, Urteil vom 13.01.2012, Aktenzeichen 92 C 4523/11



06.01.2012: Amtsgericht Charlottenburg: Jahresabrechnung ist ohne Kontostände inakzeptabel.

Eine noch immer verbreitete Unsitte unter Verwaltern ist es, in der Jahresabrechnung lediglich die Ausgabenposten auf die Eigentümer umzulegen und das Ergebnis mit den Vorauszahlungen zu verrechnen.
Daraus kann der einzelne Eigentümer nicht entnehmen, ob sich die Gemeinschaft finanziell in ruhigem Fahrwasser befindet oder aber immer mehr ins Defizit rutscht. Daher gehört die Angabe der Kontostände zu Beginn des Jahres und zum Ende des Jahres unbedingt in die Abrechnung. Wird eine derart fehlerhafte Abrechnung durch Beschluss genehmigt, wird dieser auf Anfechtung hin aufgehoben, auch wenn die Rechnung ansonsten stimmt.


AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 06.01.2012, Aktenzeichen 73 C 124/11


05.01.2012: Verwaltungsgerichtshof München: Kein öffentlich-rechtlicher Nachbarschutz innerhalb der WEG

Innerhalb einer WEG gibt es keinen öffentlich-rechtlichen Nachbarschutz. Das gilt auch für das Rechtsverhältnis zwischen der WEG als ganzer und dem einzelnen Miteigentümer, und es gilt auch für das Verhältnis zu Nichteigentümern, die das WEG-Grundstück nutzen (hier: Betreiber einer Diskothek). Der Miteigentümer, der hier vorgehen will, muss sich an das Wohnungseigen­tums­gesetz halten. Klagen vor Verwaltungsgerichten sind unzulässig.
(vgl. schon das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 10.01.2011)


VGH München, Urteil vom 05.01.2012, Aktenzeichen 1 C 11.2006


19.12.2011: Landgericht Stuttgart: Verbot der Schweinehaltung.

Die Eigentümer können es per Mehrheitsbeschluss verbieten, in der Wohnung Schweine, Schlangen, Ratten oder andere in Mitteleuropa unübliche Haustiere zu halten. Dabei kommt es nach Ansicht des Landgerichts Stuttgart nicht darauf an, ob das „Vieh“ gefährlich ist oder nicht.


LG Stuttgart, Beschluss vom 19.12.2011, Aktenzeichen 2 S 21/11

 


13.12.2011: Verwaltungsgericht Arnsberg: Brandschutz im Treppenhaus.

Im Treppenhaus stehende Schränke usw. können den Rettungsweg durch das Treppenhaus gefährden. Die örtliche Polizeibehörde kann daher die Entfernung solcher Gegenstände anordnen.


VG Arnsberg, Urteil v. 13.12.2011, Aktenzeichen 4 K 2981/10


2.12.2011: Bundesgerichtshof: Nach Eigentümerwechsel schuldet der Neue die komplette Nachzahlung!

Kommt es im laufenden Jahr zu einem Wechsel des Eigentümers für eine oder mehrere Wohnungen, so hat der Verwalter trotzdem nur einem die Jahresabrechnung zuzusenden – nämlich dem, der zur Zeit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen ist. Das ist in aller Regel der Erwerber der Wohnung. Nur er schuldet auch eine eventuelle Nachzahlung, selbst wenn er in dem abgerechneten Jahr noch gar keinen Besitz an der Wohnung hatte. Den Kostenausgleich mit dem Voreigentümer muss er selbst vornehmen. Sinnvollerweise sollte der Kaufvertrag eine entsprechende Regelung vorsehen.


BGH, Urteil vom 02.12.2011, Aktenzeichen V ZR 113/11


25.11.2011: Landgericht Hamburg: Musikunterricht und Hausordnung.

Mieter einer Eigentumswohnung müssen sich auch dann an die (mehrheitlich beschlossene) Hausordnung halten, wenn die nicht Inhalt ihres Mietvertrags geworden ist.


LG Hamburg, Urteil vom 25.11.2011, Aktenzeichen 317 S 55/11


24.11.2011: Landgericht Köln: Instandhaltungsrücklage ist keine Liquiditätsreserve.

Es ist grundsätzlich unzulässig, Mittel aus der Instandhaltungsrücklage (und dazu zählen auch soeben eingegangene Wohngelder, soweit sie in die Instandhaltungsrücklage gehören) zum Stopfen von Haushaltslöchern zu verwenden.
Ausnahmen gelten nur, soweit die Höhe der Instandhaltungsrücklage eine angemessene Höhe übersteigt, wenn also mehr Geld vorhanden ist als nötig.


LG Köln, Urteil vom 24.11.2011, Aktenzeichen 29 S 111/11


14.11.2011: Verwaltungsgericht München: Nachbar baut unter Verletzung der Abstandsflächen.

Nachbarklagen vor Verwaltungsgerichten sind eine Sache für sich. Sie haben nicht schon dann Erfolg, wenn der Nachbar Gesetze verletzt; vielmehr muss das Gesetz auch gerade dem Schutz des Klägers dienen (und nicht nur dem öffentlichen Interesse). Wann das der Fall ist, entscheidet das Gericht selbst. Noch komplizierter ist die Sache, wenn auf der Klägerseite eine Wohnungseigentümergemeinschaft steht, aber nur ein Eigentümer klagen möchte. Das Verwaltungsgericht München ist der Auffassung, dass die Gesetze zur Einhaltung des nötigen Mindestabstands von Gebäuden grundsätzlich nur dem Schutz der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft dienen, aber nicht
dem Schutz des einzelnen Miteigentümers. Das sei nur dann anders, wenn der einzelne gerade dorthin, wo der Nachbar (zu nah) baut, ein Fenster hat, und auch nur dann, wenn die Häuser einander so nah gegenüber liegen, dass sich ihre gesetzlichen Abstandsflächen überlappen.


VG München, Urteil vom 14.11.2011, Aktenzeichen M 8 K 10.5417


11.11.2011: Bundesgerichtshof: Zur Kostenfreiheit bei Widerspruch gegen Umbaumaßnahme

Wer einem Beschluss über eine bauliche Änderung (gemeint sind nur schlichte bauliche Änderun­gen nach § 22 Absatz 1 WEG) nicht zustimmt, muss auch keine Kosten dafür tragen. So steht es im Gesetz (§ 16 Absatz 6 WEG).
In Rechtsprechung und Wissenschaft war aber lange umstritten, ob das in allen solchen Fällen gilt, oder nur dann, wenn die Umbaumaßnahme nicht der Zustimmung des Klagenden (der auch nicht zahlen will) bedarf. Der BGH hat nun klargestellt, dass die Vorschrift in allen Fällen gilt. Alles andere wäre auch sehr unpraktisch: Es ist nämlich in sehr vielen Fällen von Umbauten unklar, ob diese der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfen oder ob sie der Zustimmung vielleicht einiger Wohnungseigentümer bedürfen oder ganz zustimmungsfrei sind. Wer mit der Umbaumaßnahme nicht einverstanden ist, weil er Kosten fürchtet, müsste dann immer gleich gegen die Umbaumaßnahme selbst, die ihn vielleicht gar nicht arg stört, klagen, weil er nicht sicher wissen kann, ob die Maßnahme seiner Zustimmung bedarf. So, wie es der BGH nun entschieden hat, kann der die Kosten Fürchtende mit „Nein“ stimmen und dann abwarten: Stimmt die Mehrheit mit „Ja“, kommt der Beschluss vielleicht zustande. Werden ihm dann in der Jahres­abrechnung Kosten in Rechnung gestellt, kann er dagegen klagen mit der Begründung, er habe mit „Nein“ gestimmt.


BGH, Urteil vom 11.11.2011, Aktenzeichen V ZR 65/11


11.11.2011: Landgericht München I: Videoüberwachung der Tiefgarage.

Überwachung durch eine Kamera und erst recht Aufzeichnung des Gefilmten kann eine erhebliche Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts der gefilmten Personen darstellen. Das Landgericht München I kam zu dem Entschluss, dass selbst nach mehreren Autoaufbrüchen eine Überwachung der Tiefgarage rechtswidrig ist, jedenfalls dann, wenn es – aufgrund des Blickwinkels der Kamera – unwahrscheinlich ist, einen künftigen Täter direkt bei der Tat filmen zu können.


LG München I, Beschluss vom 11.11.2011, Aktenzeichen 1 S 12752/11 WEG


03.11.2011: Landgericht Düsseldorf: Verwalter zu seiner eigenen Abwahl nicht eingeladen.

Der Verwalter hat zwar in der Eigentümerversammlung kein Stimmrecht, aber dennoch ein Recht zu Teilnahme. Er muss deshalb auch dann eingeladen werden, wenn ausnahmsweise nicht der Verwalter selbst einlädt, sondern der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Nach Ansicht des Landgerichts Düsseldorf kann sich der Verwalter auf dieses Recht aber nicht berufen, wenn er zuvor selbst die Einberufung einer Versammlung boykottiert hat – aus der berechtigten Sorge heraus, er selbst solle während dieser Versammlung abberufen werden. Das Vorgehen des Beirats, den Verwalter in seiner Abwesenheit abzuberufen, war also in diesem Falle legal.


LG Düsseldorf, Urteil vom 03.11.2011, Aktenzeichen 19 S 45/11


28.10.2011: Bundesgerichtshof: Verwalterbestellung bei Abstimmung nach dem Objektprinzip.

Das Gesetz sieht in § 25 Absatz 2 WEG vor, dass in Eigentümerversammlungen nach Köpfen abgestimmt wird: Jeder Eigentümer (bzw. jede Partei im Haus) hat eine Stimme („Kopfprinzip“).
Die Teilungserklärung kann allerdings vorsehen, dass stattdessen nach Miteigentumsanteilen (MEA) abgestimmt wird („Wertprinzip“) oder aber nach der Zahl der Objekte, die jemand im Eigentum hat (Wer fünf Wohnungen hat, hat fünf Stimmen, „Objektprinzip“).
Dass das Objektprinzip problematisch sein kann, liegt auf der Hand: dann nämlich, wenn eine Mehrzahl von Wohnungen in einer Hand ist. Dann kann der Eigentümer dieser Wohnungen die gesamte WEG majorisieren bzw. beherrschen. Hier ging es darum, ob dieser Mehrheitseigentümer auch im Alleingang einen Verwalter bestellen kann. Das Gesetz verbietet Beschränkungen für die Verwalterwahl. Die Teilungserklärung kann also keine über das Gesetz hinausgehenden Beschränkungen bzw. Erschwerungen der Verwalterwahl vorsehen. Der Bundesgerichtshof hat aber nun entschieden, dass die Vereinbarung des Objektprinzips keine derartige Beschränkung der Verwalterwahl ist. Die Folge: Wer 27 von 45 Wohnungen inne hat, kann bei Geltung des Objektprinzips den Verwalter allein bestellen, selbst wenn alle 18 übrigen Eigentümer einen anderen Verwalter wählen wollen.
Ob sich das Objektprinzip (oder das Wertprinzip) auch in anderen Streitfällen durchsetzen wird, muss man abwarten. Spannend wird es jedenfalls dort, wo das Gesetz einen vom Gesetz abweichenden Kostenverteilungsschlüssel erlaubt und keinerlei Abstimmungsbeschränkungen hierbei zulässt. Kann also auch dort der Eigentümer von 27 der 45 Wohnungen im Hause die Kostenverteilung im Alleingang ändern Wohl ja, wenn dies nicht offensichtlich allein zur eigenen Begünstigung geschieht.


BGH, Urteil vom 28.10.2011, Aktenzeichen V ZR 253/10


24.10.2011: Landgericht München I: Doch Teil-Anfechtung von Sonderumlagen!

Vor wenigen Wochen erst hatte das Landgericht Hamburg entschieden, dass eine Sonderumlage, die pauschal über einen bestimmten Betrag beschlossen wird, nur ganz oder gar nicht angefochten werden kann. Hier entschied nun das Landgericht München I anders herum, und zwar ohne diese Wendung überhaupt auch nur anzusprechen.Es erscheint wie ein Flüchtigkeitsfehler des Gerichts:
Es soll auch zulässig sein, die Anfechtung auf einen Teilbetrag zu beschränken. Lautete der Beschluss also zum Beispiel über eine „Sonderumlage in Höhe von € 200.000,-“, so soll der Miteigentümer, der möglicherweise die Berechtigung einer Sonderumlage in Höhe von 130.000,- anerkennt,seinen gerichtlichen Antrag darauf beschränken können, den Umlagebeschluss in Höhe von nur € 70.000,- aufzuheben.
Das klingt auf den ersten Blick gut. Anscheinend wird hier die Dispositionsfreiheit des Klägers gestärkt. Aber im Gegenteil: Wenn er berechtigt ist, den Beschluss in eine gültige und eine ungültige Hälfte zu teilen, dann ist es das Gericht auch. Nur weiß der Kläger vor Erhebung der Klage nicht, in welcher Höhe das Gericht möglicherweise die Teilung vornimmt. Nimmt er zum Beispiel an, dass die Sonderumlage in Höhe von € 130.000,- berechtigt ist und beantragt Aufhebung nur in Höhe von 70.000,-, kann es ihm passieren, dass das Gericht meint, die Sonderumlage sei sogar in Höhe von € 150.000,- noch vertretbar. Der Kläger verliert dann seinen Prozess in Höhe von 20/70,
also etwa 1/3, mit einer Kostenfolge für ihn, die in die Tausende gehen kann, und dies, ohne dass der Kläger eine Chance hätte, dies durch sachgerechte Antragstellung zu vermeiden. Noch gravierender ist es, wenn sich der Kläger an das (zutreffende!) Hamburger Urteil hält: Dann hat er den Beschluss ganz angefochten (€ 200.000,-), und das Gericht weist seine Klage in Höhe von € 150.000,- ab. Dann unterliegt er mit ¾ : ¼ und verliert allein in erster Instanz etwa € 7.000,- an Prozesskosten (Streitwert angenommen nach € 49a GKG mit € 100.000,-). Eine Rechtsschutzversicherung ist hier Gold wert.


LG München I, Urteil vom 24.10.2011, Aktenzeichen 1 S 24966/10


21.10.2011: Bundesgerichtshof: Überwachungskameras ggfs. auch ohne Beschluss der WEG zulässig!

Überwachungskameras werden meist dann installiert, wenn es bereits zu Übergriffen, vor allem auf das eigene Haus oder die eigene Wohnung gekommen ist. Filmt man nur die eigenen vier Wände und niemanden sonst, ist das rechtlich unbedenklich. Den Nachbarn oder sein Grundstück zu filmen, ist dagegen unzulässig: ein Eingriff in seine Persönlichkeitsrechte. Der Nachbar kann auch dann das Abmontieren einer Kamera verlangen, wenn er bloß begründeten Anlass hat, sich überwacht zu fühlen, zum Beispiel bei verspiegelten „Dome“-Kameras. Es ist auch bei Kamera-Attrappen der Fall, die in die Richtung des Nachbarn ausgerichtet sind. Es ist in der Regel auch dann der Fall, wenn die Kamera im Zuge der Eskalation eines Nachbarstreits aufgehängt wird und nicht auszuschließen ist, dass der ungeliebte Nachbar gefilmt wird – zum Beispiel durch kurzfristiges Verdrehen der Kamera, die sonst nur auf die eigenen vier Wände gerichtet ist.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass ein Nachbar aber allein deshalb noch keinen Anlass hat, sich überwacht zu fühlen, weil es mit dem Filmenden einen gerichtlichen Rechtsstreit gab oder gibt. Da muss schon mehr vorgefallen sein.
Dieselben Grundsätze sollen auch innerhalb einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gelten.
Das bedeutet, das kein Wohnungseigentümer vom anderen das Abmontieren einer Kamera verlangen kann allein deshalb, weil die Videokamera ohne WEG-Beschluss aufgehängt wurde. Nur dann, wenn der andere Anlass hat, sich überwacht zu fühlen, kann er auf Beseitigung und Unterlassung klagen. Das Anbringen der Kamera ist zwar eine bauliche Änderung, die grundsätzlich eines vorherigen Eigentümerbeschlusses bedarf. Das Anbringen einer legalen Kamera ist aber keine Beeinträchtigung, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgeht. Deshalb hätte der Filmende, der Anlass hat, sein Eigentum gegen Vandalismus zu schützen, sogar einen Anspruch gegen seine Miteigentümer auf Billigung der Kamera.


BGH, Urteil v. 21.10.11, Aktenzeichen V ZR 265/10

http://openjur.de/u/258318.html


14.10.2011: Bundesgerichtshof: Klageweg bei baulichen Veränderungen unklaren Ausmaßes.

Der Wohnungseigentümer, der weiß, dass der Nachbar bauliche Veränderungen vornimmt, aber nicht genau weiß, welche, kann eine Stufenklage erheben: In der ersten Stufe klagt er auf Auskunft über die Änderungen, und in der zweiten kann er den Rückbau verlangen.


BGH, Urteil v. 14.10.11, Aktenzeichen 5 ZR 56/11
http://openjur.de/u/258148.html


23.09.2011: Oberlandesgericht München: Balkone gehören immer zur Wohnung!

Immer wieder herrscht Unklarheit über die Eigentumsverhältnisse an Balkonen. Fest steht nur: Die tragenden Elemente des Balkons und die Brüstungen sind Gemeinschaftseigentum – wie das Gebäude insgesamt auch.
Umstritten ist aber seit langem, wie es mit dem „Balkonraum“ aussieht, also dem Bereich, in dem man sich aufhält, wenn man auf dem Balkon ist. Zu diesem Balkonraum gehört vor allem der Bodenbelag des Balkons, aber auch der Anstrich oder die Verkleidung des Balkons auf der Innenseite. Ist dieser Bereich Sondereigentum wie die Wohnung? Oder ist er auch Gemeinschaftseigentum? In neueren Teilungserklärungen steht meistens ausdrücklich, dass dieser Zwischenraum zur Wohnung gehört, also Sonder-eigentum ist. Fehlt eine klärende Bestimmung in der Teilungs-erklärung, herrscht Streit.
Das OLG München sagt jetzt: Der Balkonraum ist immer Sondereigentum, also Bestandteil der Wohnung, zu der er gehört. Das soll auch dann gelten, wenn vom Balkon eine Treppe in den Garten hinunter führt. Der Eigentümer der Wohnung kann also seinen Balkon belegen wie er will, und er kann ihn (innen!) streichen und verkleiden wie er will. Wollte er am eigenen Balkon ein Sondernutzungsrecht, wäre das unnötig und überflüssig.


OLG München, Beschluss vom 23.09.2011, Aktenzeichen 34 Wx 247/11


21.09.11: Landgericht Frankfurt am Main: Teilnahme von Rechtsanwälten an Eigentümerversammlungen.

Eigentlich sind Eigentümerversammlungen geschlossene Gesellschaften. Fremde sollen keinen Einfluss auf die Meinungsbildung nehmen. Die Praxis sieht anders aus. Erscheint ein Rechtsanwalt, so muss nicht etwa erst einmal über sein Recht zur Anwesenheit abgestimmt werden. Vielmehr soll, wer sich an der Anwesenheit des Anwalts stört, dies rügen müssen. Rüge niemand die Anwesenheit, sei dies ein „stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit“. Schwerer wiegt, was das Landgericht nun entschieden hat: Selbst eine Rüge sei wirkungslos, wenn der Rügende nicht sofort anschließend einen Geschäftsordnungsbeschluss über die Frage des Teilnahmerechts des Anwalts herbeiführt. Dies alles ist unproblematisch, wenn ein Einzelner einen Anwalt mitbringt, um sich während der Versammlung beraten oder vertreten zu lassen. Dann wird nämlich in der Regel der Verwalter selbst die Anwesenheit rügen oder zumindest im Falle eines Widerspruchs aus der Versammlung einen Geschäftsordnungsbeschluss herbeiführen. Überspannt sind die Maßstäbe des Landgerichts allerdings für den Fall, dass die Verwaltung selbst oder die die Verwaltung steuernde Mehrheitsmeinung in der WEG den Anwalt engagiert hat. In diesem Fall wird das Stehvermögen des Einzelnen, gegen
den der Anwalt engagiert ist, überstrapaziert, und dieser Einzelne müsste über juristische Kenntnisse verfügen, die völlig unrealistisch sind.Will der Verwalter nach einer Beschlussanfechtung zugunsten der verklagten Mehrheitsmeinung einen Anwalt hinzuziehen, muss er das in der Einladung nicht ankündigen (in anderen Fällen womöglich schon).


LG Frankfurt a.M., Urteil vom 21.09.2011, Aktenzeichen 2-13 S 118/10


16.09.2011: Landgericht Hamburg: Keine Teil-Anfechtung von Sonderumlagen.

Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, den Schlüssel zur Umlage der Betriebskosten und Erhaltungskosten durch einfachen Mehrheitsbeschluss anders zu regeln als es in der Teilungserklärung und im Gesetz geschrieben steht. So gestattet es § 16 Absatz 3 WEG ausdrücklich. Sie haben dabei ein ziemlich weites Ermessen. Es ist auch zulässig, die Nutzungen anders zu verteilen als die Kosten. Die Änderung darf bloß nicht „willkürlich“ sein. Insbe­sondere darf sie nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer führen.


BGH, Urteil vom 16.09.2011, Aktenzeichen V ZR 3/11


15.09.2011: Bundesgerichtshof: Mehrvertretungsgebühr

Dem Anwalt, der in einem Beschlussanfechtungsverfahren die „übrigen Wohnungseigentümer“ vertritt (also alle, die nicht geklagt haben), steht die sogenannte Mehrvertretungsgebühr nach Nr. 1008 VV RVG zu – nicht anders als wenn er sonst mehrere Leute vertritt.


LG Hamburg, Urteil vom 14.09.2011, Aktenzeichen 318 S 138/10


14.09.2011: Landgericht Hamburg: Keine Teil-Anfechtung von Sonderumlagen.

Gelegentlich zeigt sich im laufenden Wirtschaftsjahr, dass das Geld nicht reicht. Bei gewissenhafter Verwaltung passiert dies eigentlich nur im Falle unvorhergesehener größerer Reparaturen sowie bei Zahlungsausfällen eines oder mehrerer Wohnungseigentümer. Bei weniger gewissenhafter Verwaltung passiert es auch sonst. Der Verwalter lässt dann eine Sonderumlage beschließen, die nichts anderes ist als eine Ergänzung des laufenden Wirtschaftsplans – eine Art Nachtragshaushalt der WEG.
Wird eine Sonderumlage – wie eigentlich immer – über eine bestimmte einheitliche Summe beschlossen, ohne dass also – wie im Wirtschaftsplan – für jeden Posten eine bestimmte Nachzahlung vorgesehen wird, so kann der Beschluss nur ganz oder gar nicht angefochten werden. Man kann also nicht – etwa um Prozesskosten zu sparen und sein Prozessrisiko zu minimieren, den Beschluss nur in Höhe eines bestimmten Teilbetrags anfechten. So jedenfalls – sehr zutreffend – das Landgericht Hamburg.


LG Hamburg, Urteil vom 14.09.2011, Aktenzeichen 318 S 138/10


14.09.2011: Amtsgericht Berlin-Lichtenberg: Ungedämmte Einrohrheizung.

Bleibt eine Einrohrheizung ungedämmt, heizen die Rohre die meisten Wohnungen auf, ohne dass deren Bewohner die Heizkörper aufdrehen müssen. Am Ende des Jahres sind es die Bewohner auf der Nordseite des Hauses, im Erdgeschoss oder unter dem Dach, deren Heizkörper aufgedreht werden mussten und daher verbrauchte Einheiten anzeigen, während der Verbrauch bei den übrigen nahe „Null“ bleibt, weil sie von der Rohrwärme profitierten. Die Gerichte gehen davon aus, dass ein im Rahmen bleibender Rohrwärmeverlust von allen Eigentümern hingenommen werden muss – aber nur, solange die Abrechnung nach erfasstem Verbrauch den Nutzen der einzelnen Eigentümer einigermaßen verlässlich wiedergibt. Verfügt nun, wie hier in Berlin-Lichtenberg, ein Haus über eine ungedämmte Einrohrheizung, deren Verbrauch in den Wohnungen nur zu 12,8 % erfasst wird, bleiben also mit anderen Worten fast 90 % der Wärme unerfasst, so muss die Heizkostenabrechnung neben „Grundkosten“ und „Verbrauchskosten“ den Rohrwärmeverlust ausdrücklich mit berücksichtigen.
Wie dies im Einzelnen zu geschehen hat, ist Sache der Eigentümerversammlung. In derart krassen Fällen muss die Eigentümerversammlung den Kostenverteilungsschlüssel sogar rückwirkend ändern, weil die Miteigentümer nicht schutzwürdig seien.


AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 14.09.2011, Aktenzeichen 119 C 14/11


27.07.2011: Oberlandesgericht Frankfurt am Main: Zweckwidrige Nutzung von Wohnungseigentum.

Nicht selten wird Wohnungseigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt, sondern gewerblich, und ebenso wird sogenanntes Teileigentum, also Eigentum nach Wohnungseigentumsgesetz, das nicht zu Wohnzwecken gedacht ist, zum Wohnen genutzt. Oft ist aber gar nicht eindeutig feststellbar, ob ein Gebäudeteil zu Wohnzwecken, als Abstellraum, Laden, Büroraum oder was auch immer benutzt werden soll. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung verschiedene Bezeichnungen für dasselbe Objekt verwenden, was nicht selten geschieht.
Besteht in solchen Fällen Zweifel, geht die Bezeichnung in der Gemeinschaftsordnung immer vor, denn es ist gerade ihr Sinn, die Benutzbarkeit der Räume möglichst detailliert zu regeln. Die Bezeichnung in der Teilungserklärung selbst ist dagegen nachrangig. Denn ihr geht es in aller Regel nur um die Bezeichnung des Objekts („216/10.000 Miteigentumsanteil verbunden mit der Einheit / Wohnung Nr. 18“), aber nicht primär darum, für diese Einheit eine bestimmte Nutzung festzulegen.
Bestehen Widersprüche zum (gezeichneten) Aufteilungsplan, ist dieser in Zweifelsfällen immer nachrangig, denn seine Bezeichnungen sind meist nur Nutzungsvorschläge seitens des zeichnenden Architekten („Abstellraum“ / „Arbeitszimmer“ / „Laden“ o.ä.) ohne Verbindlichkeit für den Nutzer.


OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27.07.2011, Aktenzeichen 20 W 319/08


27.07.2011: Oberlandesgericht Jena: Keine Zustimmung der Banken zum Ausbau des Dachbodens.

Wer ein Sondernutzungsrecht am Dachboden (Spitzboden) oberhalb seiner Wohnung hat, darf den Dachboden nicht zu Wohnzwecken ausbauen – es sei denn mit Zustimmung der Miteigentümer.
Wie nun das OLG Jena entschieden hat, braucht er aber nicht außerdem noch die Zustimmung der Banken der Miteigentümer einzuholen. Die Banken der Miteigentümer werden nämlich in ihrer Haftungsmasse nur dann beeinträchtigt, wenn jemand Gemeinschaftseigentum für sich vereinnahmt, das bis dahin allen zur Nutzung offen stand. Den Dachboden, an dem ein Sondernutzungsrecht bestand, durfte aber außer dem Berechtigten schon vorher niemand benutzen, so dass die Banken der Miteigentümer hier kein Mitspracherecht haben.


OLG Jena, Beschluss vom 27.07.2011, Aktenzeichen 9 W 264/11


21.07.2011: BGH: Insolvenz des Wohnungseigentümers

Wird über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beitragsrückstände bevorrechtigt. Wohngelder, die bereits vor Insolvenzeröffnung fällig waren, sind zwar Insolvenzforderungen, berechtigen den Verwalter aber zur abgesonderten Befriedigung bei der Versteigerung der Wohnung. Wohngelder, die erst nach Insolvenzeröffnung fällig werden, insbesondere Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung, sind Masseschulden und als solche bevorrechtigt.


BGH, Urteil vom 21.07.2011, Aktenzeichen IX ZR 120/10


11.07.2011: Amtsgericht Meldorf: Dome-Kameras sind unzulässig.

Überwachungskameras sind nicht per se rechtswidrig. Es kommt darauf an, ob die Kamera den Eindruck erweckt, außer dem Eigentum des Filmenden und außer eventuellen Unbefugten auch den Nachbarn oder sonstige fremde Personen zu filmen, die sich berechtigt dort aufhalten, wo sie gefilmt werden. Sogenannte Dome-Kameras sind unter einer blickdichten Kuppel verborgen. Ihnen sieht man nicht an, in welche Richtung sie filmen. Ist es theoretisch denkbar, dass sie auch zum Nachbarn hinüberfilmen, sind sie unzulässig und müssen abmontiert werden.
Denn maßgeblich ist nicht, ob tatsächlich gefilmt wird, sondern ob Fremde einem Überwachungsdruck ausgesetzt werden - also ob sie durch die Anwesenheit einer Anlage unter Druck gesetzt werden, sich anders zu verhalten als sie es gern tun würden.


AG Meldorf, Beschluss vom 11.07.2011, Aktenzeichen 83 C 568/11


08.07.2011: Bundesgerichtshof: Heizkörper können dem Sondereigentum zugeordnet werden.

Die Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum kann gelegentlich schwierig sein. Dem Grundsatz nach steht das Gebäude selbst immer im Gemeinschaftseigentum, und nur der Hohlraum (samt Tapeten, Raumteilern, Einbauküche) ist Sondereigentum. Hat das Gebäude eine Zentralheizung, steht auch diese im Gemeinschafts-eigentum. In der Regel legt jedoch die Teilungserklärung fest, dass die Heizkörper samt Anschlussleitungen bis hin zur Steigleitung im Sondereigentum jedes einzelnen Wohnungseigentümers stehen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass solche Regelungen wirksam sind.
Damit steht es dem einzelnen Wohnungseigentümer frei, einzelne Heizkörper abzuklemmen, auszutauschen oder weitere anzuschließen (soweit dies das Heizkreislaufsystem nicht belastet). Umgekehrt kann die Wohnungseigen-tümergemeinschaft nicht beschließen, im Zuge einer Heizungssanierung auch die Heizkörper mit auszutauschen.


BGH, Urteil vom 08.07.2011, Aktenzeichen V ZR 176/10


29.06.2011: Bundesgerichtshof: Schadensersatzansprüche der WEG gegen einen Mieter unterliegen nicht der kurzen Verjährung des Mietrechts!

Beschädigt der Mieter Eigentum des Vermieters, verjähren die Ansprüche des Vermieters in 6 Monaten nach dem Auszug des Mieters. Nicht so die Ansprüche der WEG, wenn der Mieter Gemeinschaftseigentum beschädigt. Solche Ansprüche verjähren ganz normal in drei Jahren nach Ende des Jahres, in dem der Schaden entstanden ist.


BGH, Urteil vom 29.06.2011, Aktenzeichen VIII ZR 349/10


16.06.2011: Bundesgerichtshof: Zweckwidrige Nutzung eines Teileigentums.

Ist ein Raum als Teileigentum ausgewiesen und in der Teilungserklärung als Hobbyraum bezeichnet, darf er nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Das ist seit Jahren anerkannt. Für Prozesse, die das Gegenteil durchsetzen wollen, gibt es keine Prozesskostenhilfe.


BGH, Beschluss vom 16.06.2011, Aktenzeichen V ZA 1/11


27.05.2011: Oberlandesgericht München: Nachweis der Abgeschlossenheit auch bei Unterteilung von Eigentumswohnungen.

Jeder Wohnungseigentümer kann seine Wohnung ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer in mehrere (meist zwei) Wohnungen unterteilen. Dies ist zwar bemerkenswert, weil normalerweise die Teilungserklärung nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden kann. In diesem Fall sieht die Rechtsprechung aber die Interessen der Miteigentümer nicht tangiert und erlaubt somit die Änderung der Teilungserklärung durch den teilenden Eigentümer allein. Die neu entstehenden Wohnungen müssen freilich ebenso in sich abgeschlossen sein wie jede Wohnung im Haus. Der teilende Eigentümer muss also für jede neu entstehende Wohnung auch eine Abgeschlossenheits-bescheinigung der Baubehörde vorlegen. Dass dies auch dann gilt, wenn eine der beiden neuen Wohnungen mit derselben Nummer bezeichnet wird wie bisher die ungeteilte Wohnung, versteht sich im Grunde von selbst. Nichts anderes hatte aber hier das Oberlandesgericht München zu entscheiden.


OLG München, Beschluss vom 27.05.2011, Aktenzeichen 34 Wx 161/10


08.04.2011: Bundesgerichtshof: Videokamera im Klingeltableau zulässig.

Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass im gemeinschaftlichen Klingeltableau an der Haustür eine Videoanlage eingebaut wird, die nur durch Klingeln von außen aktiviert werden kann, ihre Bilder nur in die Wohnung liefert, in der geklingelt wurde, die nichts aufzeichnet und spätestens nach einer Minute automatisch wieder abschaltet. Solche Anlagen sind sinnvoll zur Erkennung der an der Türe klingelnden Person, aber nicht zur Überwachung geeignet. Kein Wohnungseigentümer hat daher durch sie einen Nachteil.


BGH, Urteil vom 08.04.2011, Aktenzeichen V ZR 210/10


01.04.2011: Bundesgerichtshof: Freie Vereinbarung des Umlageschlüssels

Betriebskosten der Wohnungseigentumsanlage und Kosten der Hausverwaltung sind nach der Größe der Miteigentumsanteile (MEA) auf die Eigentümer umzulegen, falls nichts anderes vereinbart oder beschlossen worden ist. Die Eigentümer können mit Mehrheit einen abweichenden Verteilerschlüssel beschließen (§ 16 Absatz 3 WEG). Dabei haben sie einen weiten Entscheidungsspielraum. Es findet also de facto nur eine Missbrauchskontrolle statt, obwohl der Wortlaut des Gesetzes vorsieht, dass die Mehrheitsentscheidung „ordnungsmäßiger Verwaltung“ entsprechen muss.


BGH, Urteil v. 01.04.2011, Aktenzeichen 5 ZR 162/10


01.04.2011: Bundesgerichtshof: Bei erneuter Bestellung desselben Verwalters keine Konkurrenzangebote nötig

Wollen die Wohnungseigentümer einen neuen Verwalter wählen, müssen sie grundsätzlich, damit der Beschluss gerichtsfest ist, vorher von mindestens drei Anbietern Angebote einholen, um sich ein Bild vom Markt der Verwalter machen zu können. Das gilt aber nicht, wenn sie ihren bisherigen Verwalter wiederwählen wollen, mit dem sie gute Erfahrungen gemacht haben. Gibt es zwischen ihnen und dem Verwalter aber Probleme, oder ist offensichtlich, dass er überhöhte Preise verlangt, müssen auch vor einer Wiederwahl Konkurrenzangebote eingeholt werden.


BGH: Urteil vom 01.04.2011, Aktenzeichen V ZR 96/10


16.03.2011: Landgericht Düsseldorf: Beschlussfeststellung – hü oder hott?

Beschlüsse der Wohnungseigentümer sollen nur dann gültig sein, wenn der Versammlungsleiter ihr Zustandekommen nach der Abstimmung festgestellt hat, zum Beispiel mit den Worten:. „Damit ist der Beschluss (in der zuletzt vorgelegten Variante / mit folgendem Wortlaut: ...) zustande gekommen“.
Die Abstimmung allein, und mag sie einstimmig erfolgen, schaffe noch keinen Beschluss; erst seine formale Feststellung durch den Versammlungsleiter. Dieser an sich hehre, aus dem Gesellschaftsrecht stammende Gedanke kollidiert leider fast immer mit der Wirklichkeit real durchgeführter Eigentümerversammlungen. In der Praxis hat die Beschlussfeststellung Seltenheitswert. Fast jeder Verwalter begnügt sich mit dem Abstimmungsergebnis und dem Abdruck des Beschlusses im Protokoll (wenn überhaupt). Das Landgericht Düsseldorf bestätigt nun einerseits die Notwendigkeit der Beschlussfeststellung, erklärt aber andererseits, es sei von einer „konkludenten“ Beschlussfeststellung auszugehen, wenn das Abstimmungsergebnis im Protokoll festgehalten ist. Wohlgemerkt:
nicht das Protokoll selbst enthält die konkludente Feststellung. Das wäre noch vertretbar. Allerdings dürfte in diesem Fall die Anfechtungsfrist nach § 46 Absatz 1 Satz 2 erst mit der Versendung des Protokolls beginnen. Dies möchte das Gericht gern vermeiden. Stattdessen will das Gericht sagen, die „konkludente Beschlussfeststellung“ sei sicher schon während der Eigentümerversammlung erfolgt, wenn nur hinterher im Protokoll der Beschluss (mit Abstimmungs-ergebnis) referiert ist.
Damit verkommt die Idee der Beschlussfeststellung zur Farce. Wenn die Gerichte nicht bereit sind, die Notwendigkeit einer regelrechten Beschlussfeststellung durchzusetzen, sollten sie auch die Konsequenz ziehen und sagen: Der Beschluss kommt bereits durch die Abstimmung selbst zustande. Ferner erklärte das Gericht in dieser Entscheidung, dass die Anwesenheit fremder Personen in der Eigentümerversammlung noch in der Versammlung gerügt werden muss; anderenfalls lasse sich hierauf keine gerichtliche Beschlussanfechtung stützen. Und selbst wenn jemand die Anwesenheit gerügt hätte, ließe sich darauf keine Beschlussanfechtung stützen, wenn sich am Abstimmungsergebnis
zeige, dass die Anwesenheit des Fremden ohne Einfluss auf das Abstimmungsergebnis geblieben sei.
Schließlich seien Formmängel bei der Einberufung der Versammlung ebenfalls kein Grund für eine Beschluss-anfechtung, wenn sich der Fehler in der Abstimmung nicht mehr ausgewirkt habe (insbesondere bei einstimmigen Entscheidungen).


LG Düsseldorf, Urteil vom 16.03.2011, Aktenzeichen 25 S 56/10


04.03.2011: Bundesgerichtshof: Schadensersatzansprüche in der Einzelabrechnung.

Gelegentlich kommt es vor, dass der einzelne Wohnungseigentümer der Gemeinschaft ersatzpflichtig ist, vor allem nach Beschädigung von Gemeinschaftseigentum.
Hat der Verwalter nun den Schaden behoben und dafür Geld bezahlt, kann er diesen Betrag nicht einfach in der Jahresabrechnung dem Schädiger belasten. Er muss den Betrag zwar in die Jahresabrechnung einstellen (denn er hat ja tatsächlich Geld ausgegeben). Der Betrag ist aber auf alle Miteigentümer umzulegen, wenn der Schadensersatzanspruch bisher weder gerichtlich festgestellt noch von dem Schädiger anerkannt ist. Erst in einem zweiten Schritt hat der Verwalter zu veranlassen, dass der Schädiger (notfalls nach Gerichtsurteil) zahlt, und zwar auf das Gemeinschaftskonto, und dann ist in einem dritten Schritt diese Einnahme wiederum auf alle übrigen Miteigentümer zu verteilen.


BGH, Urteil v. 04.03.2011, Aktenzeichen V ZR 156/10


18.02.2011: Bundesgerichtshof: Beschlusskompetenz über Rückbau illegaler Baumaßnahmen.

Hat ein Miteigentümer bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen, ohne dafür einen gültigen Beschluss der WEG herbeigeführt zu haben, kann die WEG beschließen, die Baumaßnahme auf eigene Kosten rückgängig zu machen. Sie kann auch beschließen, den gesetzlich bestehenden Beseitigungsanspruch gegen den „Bauherrn“ gerichtlich durchzusetzen (und dazu zum Beispiel einen Anwalt zu beauftragen. Sie kann aber nicht beschließen, dass der „Bauherr“ seine Baumaßnahme wieder rückgängig zu machen habe. Denn dieser Anspruch besteht entweder bereits von Gesetzes wegen oder nicht; er lässt sich aber nicht per Beschluss schaffen, weil die WEG niemandem Handlungspflichten auferlegen kann.


BGH, Urteil vom 18.02.2011, Aktenzeichen V ZR 82/10


11.02.2011: Bundesgerichtshof: Kein Recht auf Auskünfte nach Hause!

Der Miteigentümer hat gegen den Verwalter diverse Einsichts- und Auskunftsansprüche, muss aber grundsätzlich selbst zum Verwalter fahren und außerdem die Eigentümerversammlungen besuchen. Auf schriftliche Anfragen muss der Verwalter in der Regel nicht reagieren. Will der Eigentümer bestimmte Unterlagen, darf er sich die in den Geschäftsräumen des Verwalters auf eigene Kosten kopieren.
Begehrt er Auskunft zu Fragen der Jahresabrechnung oder des Wirtschaftsplans, muss er die Eigentümerversammlung besuchen und dort seine Frage stellen. Trifft sie dort auf Desinteresse oder Ablehnung, darf er seine Frage schriftlich wiederholen und hat dann auch Anspruch auf Antwort. Nicht zulässig ist es – wie in dem hier entschiedenen Fall – den Verwalter mit 30 schriftlichen Anfragen pro Jahr zu „bombardieren“, aber nie zur Eigentümerversammlung zu erscheinen. Schriftliche oder telefonische Anfragen ohne vorherige Frage in der Eigentümerversammlung sind nur dann zulässig, wenn die Frage nur den einzelnen Eigentümer betrifft.


BGH, Urteil vom 11.02.2011, Aktenzeichen V ZR 66/10


01.02.2011: Landgericht Hamburg: Hohe Anforderungen an die Klagebegründung!

Wer einen Beschluss anficht, hat dies innerhalb eines Monats zu tun, und innerhalb eines weiteren Monats hat er die Anfechtung zu begründen. Hier darf nichts dem Zufall oder dem guten Willen des Gerichts überlassen bleiben. Die innerhalb der zweiten Monatsfrist eingereichte Klagebegründung sollte so vollständig wie möglich sein; stichwortartige Fehlerbezeichnungen sind fehl am Platze.
Nur wenn die fristgerechte Begründung schon den Kern des Anfechtungsgrundes erkennen lässt, können nähere Erläuterungen auch nach Fristablauf noch nachgeschoben werden. Hier, in dem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall hatte der Kläger auf das Versammlungsprotokoll verwiesen, welches eine Baumaßnahme am Dach beschrieb, und sich darauf berufen, dass wegen baulicher Änderung entweder die Betroffenen hätten zustimmen müssen oder wenigstens das 3/4-Quorum des § 22 Absatz 2 WEG hätte eingehalten werden müssen. Das lag zwar nahe, wenn das Dach saniert wird, war aber für das Gericht nicht selbstverständlich. Denn es hätte sich ebenso gut auch um eine „modernisierende Instandsetzung“ gehandelt haben können. Die spätere Erläuterung, warum es sich um eine energetische Sanierung nach § 22 Absatz 2 gehandelt hatte, kam zu spät. Also Vorsicht: möglichst schon vor Ablauf der zwei Monate einen Anwalt beauftragen!


LG Hamburg, Beschluss vom 01.02.2011, Aktenzeichen 318 T 5/11



10.01.2011: Verwaltungsgericht München: Kein öffentlich-rechtlicher Nachbarschutz innerhalb der WEG!

Nachbarschutz gehört mit zum Schwierigsten überhaupt. Wer sich durch Lärm, Gestank oder ähnliches gestört fühlt, kann grundsätzlich zwischen zivilrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Ansprüchen wählen. Wählt er das öffentliche Recht, kann er nur dann ein Einschreiten der Behörde gegen seinen Nachbarn erzwingen, wenn das öffentliche Recht nicht nur öffentlichen Interessen dient, sondern auch seinen privaten Interessen. Das ist ohnehin schwer genug darzulegen. Nun hat das Verwaltungsgericht München entschieden, dass das öffentliche Recht überhaupt nie auch im Interesse eines Wohnungseigentümers besteht, wenn der Störer Mitglied derselben WEG ist. Denn insoweit
überlagerten die zivilrechtlichen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes die öffentlich-rechtlichen Lärmschutzvorschriften. Warum aber sonst die Vorschriften des Zivilrechts keineswegs die des öffentlichen Rechts überlagern, und nur hier gerade nicht, bleibt das Geheimnis des Verwaltungsgerichts.


VG München, Urteil vom 10.01.2011, Aktenzeichen M 8 K 10.3187



10.01.2011: Deutsches ständiges Schiedsgericht für Wohnungseigentum: Die Abmahnung vor dem Entzug des Wohnungseigentums ist auch inhaltlich zu überprüfen.

Die WEG kann durch Beschluss einen Miteigentümer, der laufend seinen Pflichten zuwider handelt, nach entsprechender Abmahnung das Wohnungseigentum entziehen. Bisher wurde dabei allerdings der Abmahnung überhaupt kein eigenes Interesse entgegen gebracht. Wurde sie von dem „Störenfried“ überhaupt gerichtlich angegriffen, so haben die Gerichte nur geprüft, ob die Formalitäten eingehalten waren. Ob sich der „Störenfried“ tatsächlich eines Verstoßes schuldig gemacht hatte, blieb ungeprüft. Dies ist spätestens seit Einführung der Beschlusssammlung untragbar: So wäre auch nach Jahrzehnten immer noch zu sehen, dass jemand – womöglich zu Unrecht – abgemahnt worden war. Künftig werden also Abmahnungen kassiert, die zu Unrecht ausgesprochen wurden.
Immer noch ungeklärt bleibt damit allerdings, unter welchen Umständen eine Abmahnung als rechtmäßig betrachtet werden kann und wann nicht. Mit anderen Worten: wie grob und ggfs. wie nachhaltig muss der Verstoß gewesen sein, um eine Abmahnung zu rechtfertigen. Das bleibt abzuwarten.


Schiedsgericht, Schiedsspruch vom 10.01.2011, Aktenzeichen Sch/S/XLIX



29.12.2010: Landgericht Hamburg: Zum Blockstimmrecht bei Mehrhausanlagen

Stimmberechtigt ist in aller Regel die gesamte WEG, auch wenn die WEG aus mehreren Häusern besteht. Die Teilungserklärung kann jedoch vorsehen, dass jedes Haus für sich abstimmt oder je zwei oder mehr Häuser zusammen abstimmen.
Sieht die Teilungserklärung keine Ausnahme vor, bleibt es bei der Regel, dass die gesamte WEG abstimmt, auch wenn der Beschluss der Sache nach nur ein Haus betrifft.
Das Landgericht Hamburg macht hier eine weitere Ausnahme: Enthält die Teilungserklärung eine Kostentragungsregelung, die nur ein Haus oder eine bestimmte Gruppe von Häusern betrifft, so kann die Auslegung ergeben, dass in diesem Fall auch nur die Eigentümer dieser Häuser abstimmungsberechtigt sind. Dies gilt etwa dann, wenn nur zwei von drei Häusern einen Aufzug haben und die Teilungserklärung bestimmt, dass die Kosten für die Aufzugsanlage nur von den Eigentümern dieser beiden Häuser zu tragen sind.


LG Hamburg, Urteil vom 29.12.2010, Aktenzeichen 318 S 206/09



03.11.2010: Landgericht Hamburg: Fehler in der Jahresabrechnung: Aufhebung oder Ergänzung?

Hat eine Jahresabrechnung Fehler, stellt sich fast immer die Frage, ob das Gericht in einem Anfechtungsverfahren die komplette Abrechnung aufhebt oder ob es den Kläger auf einen Ergänzungsanspruch verweist. Für den Verwalter und auch die Eigentümer kommt es bei sachgerechter Handhabung eigentlich auf dasselbe heraus: Der Fehler muss korrigiert werden, und es müssen alle von dem Fehler betroffenen Abrechnungen (Einzelabrechnungen!) neu gemacht werden. Einen großen Unterschied macht es aber für den Kläger, der meistens einen erheblichen Teil der Prozesskosten selbst tragen muss, wenn das Gericht ihm nur einen Ergänzungsanspruch zubilligt. Hier hat das Landgericht Hamburg entschieden, dass jedenfalls dann das komplette Rechenwerk aufgehoben wird, wenn die Gesamtabrechnung in sich nicht schlüssig ist, wenn also Kontostand alt + Einnahmen – Ausgaben ungleich Kontostand neu sind.
Das stimmt aber so nicht. Rechnet der Verwalter die Heizkosten einer Ölheizung nach Heizkostenverordnung ab, wie es seine Pflicht ist, wird er immer eine Abweichung haben. Denn er wird nie zufällig genauso viel Öl zugekauft haben wie verbraucht worden ist.

Siehe dazu auch BGH, Urteil v.17.12.2011


LG Hamburg, Urteil vom 03.11.2010, Aktenzeichen 318 S 110/10



09.07.2010: Bundesgerichtshof: Kostenverteilungsschlüssel kann man durch Beschluss ändern.

Das Gesetz sieht vor, gemeinschaftliche Kosten nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer umzulegen (§ 16 Absatz 2 WEG). Es erlaubt aber ausdrücklich, durch Beschluss einen anderen Kostenverteilungsschlüssel festzulegen (§ 16 Absatz 3 WEG, also zum Beispiel nach Wohnfläche).
Der Bundesgerichtshof erlaubt es nun – im Einklang mit der Gesetzesbegründung – auch solche Kostenverteilungsschlüssel, die durch die Teilungserklärung festgelegt wurden, durch Mehrheitsbeschluss wieder zu ändern. Diese Entscheidung ist wichtig, weil fast überall der Kostenverteilungsschlüssel durch die Teilungserklärung festgelegt wurde, sei es im Einklang mit dem Gesetz (nach Miteigentumsanteilen) oder abweichend davon. Die Entscheidung ist auch bemerkenswert, weil die Teilungserklärung üblicherweise nur durch Vereinbarung aller wieder abgeändert werden kann. Für die Kostenverteilungsschlüssel gilt das nun aber ausdrücklich nicht (mehr).
Der Beschluss muss allerdings klar als Kostenschlüsseländerung erkennbar sein und darf nicht in einem neuen Wirtschaftsplan versteckt sein (der auf einem neuen Schlüssel basiert).Rückwirkende Änderungen von Kostenverteilungsschlüsseln sind freilich in aller Regel unangebracht und auf Klage hin aufzuheben (Vertrauensschutz). Rückwirkende Änderungen bei Heiz- und Warmwasserkosten sind sogar generell verboten.


BGH, Urteil vom 09.07.2010, Aktenzeichen V ZR 202/09



15.01.2010: Bundesgerichtshof: Hotelähnliche Nutzung von Wohnungen ist zulässig.

Bestimmt die Teilungserklärung lediglich, dass die Einheiten zu Wohnzwecken / als Wohnung zu nutzen sind, und gibt es auch sonst keine anderslautenden Vereinbarungen, darf der Eigentümer einer Wohnung diese auch wie ein Hotel vermieten, also an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste („Boardinghouse“).


BGH, Urteil vom 15.01.2010, Aktenzeichen V ZR 72/09

 

 

   

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