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19.11.2014: Bundesgerichtshof: Minderung bei Eintrittspflicht einer Gebäudeversicherung

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Hat ein Mieter einen Mangel selbst verschuldet, ist er nicht berechtigt, die Miete zu mindern und den Vermieter zur Reparatur aufzufordern. Anders ist es, wenn der Vermieter auf Kosten seiner Mieter für den Schaden eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hat und diese in dem Fall zahlungspflichtig ist. In dem Fall liegt die Verantwortlichkeit immer auf seiten des Vermieters. Er steht ihm nicht frei, seine Versicherung einzuschalten; er ist dazu verpflichtet, und der Mieter kann ihn durch Minderung der Miete notfalls dazu zwingen.

BGH, Urteil vom 19.11.2014, Aktenzeichen VIII ZR 191/13

23.07.2014: Oberlandesgericht München: Teilweise Erhaltung eines gemeinschaftlichen Testaments bei Testierunfähigkeit eines Ehegatten

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Gemeinschaftliche Testamente sind nicht ohne weiteres komplett ungültig, weil die Verfügungen eines der beiden Ehegatten unwirksam sind. So bleiben auf jeden Fall die nicht wechselbezüglichen Verfügungen des anderen Gatten wirksam. Aber auch wechselbezügliche Verfügungen – also solche, die der eine Gatte nur trifft, weil der andere ähnliche Verfügungen trifft – können unter Umständen erhalten werden. So dann, wenn einer der Ehegatten testierunfähig war; dann können die Verfügungen des anderen durch Umdeutung in ein Einzeltestament erhalten werden.

OLG München, Beschluss vom 23.07.2014, Aktenzeichen 31 Wx 204/14

04.06.2014: Bundesgerichtshof: Auskunftspflicht des Beschenkten beim Pflichtteilsergänzungsanspruch

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Hatte der Verstorbene viel verschenkt, kann ein Pflichtteilsergänzungsanspruch entstehen. In dem Fall hat der Pflichtteilsergänzungsberechtigte Anspruch auf Auskunft gegen den Beschenkten. Der muss allerdings nur zu solchen Objekten Auskunft geben, die entweder ausdrücklich verschenkt wurden oder aber so billig verkauft wurden, dass der Anschein begründet ist, es habe sich in Wahrheit um eine Schenkung handeln sollen.

BGH, Beschluss vom 04.06.2014, Aktenzeichen IV ZB 27/14

18.03.2014: Landgericht Itzehoe: Trittschallniveau nach Umbauten

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Für den Trittschallschutz in Eigentumswohnungen ist das technische Niveau bei Errichtung des Gebäudes maßgebend; vgl. dazu unten BGH v. 01.06.2012. Ausnahmen können dann bestehen, wenn das Gebäude einen ganz speziellen Charakter hat. Neuerwerbern von Wohnungen kann dieses höhere Niveau aber nur dann abverlangt werden, wenn der Charakter noch bestand, als sie ihre Wohnung erwarben.

LG Itzehoe, Urteil vom 18.03.2014, Aktenzeichen 11 S 101/12

16.11.2012: Bundesgerichtshof: Zweckwidrige Nutzung von Wohnungseigentum

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Auf welche Weise man Räume benutzen darf, ergibt sich in aller Regel nicht aus dem Aufteilungsplan. Dieser hat nur die Funktion, einen Lageplan zu liefern, aber nicht, Nutzungsmöglichkeiten, die nach der Teilungserklärung gegeben sind, wieder auszuschließen. Steht also in der Teilungserklärung nur „gewerbliche Nutzung“ und im Aufteilungsplan „Laden“, darf der Eigentümer diesen Bereich nicht nur als Laden benutzen, sondern auch als Lager, Werkstätte oder ähnliches.

BGH, Urteil vom 16.11.2012, Aktenzeichen V ZR 246/11

28.09.2012: Bundesgerichtshof: Kreditfinanzierung jedenfalls nicht nichtig.

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Bis heute ist ungeklärt, in welchem Umfang Wohnungseigentümer Sanierungsmaßnahmen auf Kredit durchführen dürfen. Dazu sagt auch diese neue BGH-Entscheidung nichts: sie stellt lediglich fest, dass ein solcher Sanierungsbeschluss auf jeden Fall dann gültig ist, wenn er nicht rechtzeitig – innerhalb der Monatsfrist des § 46 WEG – angefochten worden war.

BGH, Urteil vom 28.09.2012, Aktenzeichen V ZR 251/11

25.09.2012: Amtsgericht Berlin-Charlottenburg: Einstweilige Verfügung gegen Eigentümerversammlung

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Wer eine Eigentümerversammlung einberuft, ohne dazu berechtigt zu sein, riskiert eine (teure) Einstweilige Verfügung. Zur Einberufung ist nur der Verwalter befugt; und nur wenn dieser sich pflichtwidrig weigert (oder seine Amtszeit abgelaufen ist), darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen. Gibt es keinen Beirat, kommt es darauf an, ob sich alle Eigentümer (gegen den Verwalter) einig sind: Dann können sie einen Beschluss auch im Umlaufverfahren machen, oder ob es Differenzen unter den Eigentümern gibt: Dann bleibt nur die Anrufung des Gerichts.

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 25.09.2012, Aktenzeichen 73 C 1005/12 WEG

11.07.2012: Bundesgerichtshof: Gefahr der Kündigung nach überhöhter Mietminderung

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Wer mit seiner Miete in Verzug gerät, läuft Gefahr, eine fristlose Kündigung zu erhalten. Ist die Wohnung schadhaft, ist die Miete in der Regel kraft Gesetzes gemindert; der Mieter kann dann die reduzierte Miete zahlen, ohne in Verzug zu geraten. Wie stark die Miete tatsächlich – kraft Gesetzes – gemindert ist, ist für den Mieter oftmals schwer zu sagen. Verbindlich entscheidet dies erst der Richter im Prozess, und dann ist es meistens zu spät. Der Mieter, der stärker gemindert hatte, als es der Richter im Nachhinein für richtig hielt, kommt mit seiner Mietzahlung in Verzug. Nach der Entscheidung des BGH ist er für eine Fehleinschätzung verantwortlich. Überschreitet die Minderung das gesetzliche Maß, kann der Vermieter fristlos kündigen. Dem Mieter bleibt hier nur, mit der Minderung seiner Zahlung vorsichtig zu sein und den unsicheren Betrag unter Vorbehalt weiter zu zahlen. Diesen kann er dann gegebenenfalls später zurück verlangen.

BGH, Urteil vom 11.07.2012, Aktenzeichen VIII ZR 323/11, http://openjur.de/u/438774.html