Wer eine Eigentumswohnung verkauft, die ein komplexes Problem mit Feuchtigkeit hat, haftet dem Erwerber auf Schadensersatz, wenn er lediglich erklärt; die Wohnung habe Probleme mit Feuchtigkeit gehabt, sei aber saniert. Eine Wand weise trotz Sanierung Feuchtigkeit auf. Bauwerksöffnungen rührten daher, dass ein früherer Interessent die Bauwerksfeuchte habe prüfen wollen.
Feuchtigkeit im Keller sei zwar bei Altbauten nicht per se ein Sachmangel. Aber sehr wohl dann, wenn die Räume im Keller als Wohnraum verkauft seien.
Zwar hafte der Verkäufer nur im Falle von Arglist. Diese könne aber gerade nicht ausgeschlossen werden, wenn der Verkäufer ein ihm bekanntes Problem durch solche Äußerungen wie oben wiedergegeben herunterspielt. Ein arglistiges Verschweigen liege auch dann vor, wenn dem Käufer aufgrund der Äußerungen des Verkäufers weitere Prüfungen des Kaufobjekts nicht zugemutet werden können.
Die Haftung sei auch nicht etwa deshalb ausgeschlossen, weil die Käufer Kenntnis “von Feuchtigkeit im Souterrain” gehabt hätten. Denn diese Kenntnis bezog sich nach den Äußerungen des Verkäufers nur auf eine einzelne Wand, nicht aber auf die übrigen, geschickt verschwiegenen Probleme.
Das Urteil befasst sich nicht mit der naheliegenden Frage, wer die Kosten für die Schadensbeseitigung tragen müsse. Denn der Käufer hatte nur seine weiter laufenden Mietkosten eingeklagt, da er wegen der Sanierung noch nicht einziehen konnte.
Jedenfalls, so der BGH, sei der Beschluss der Wohnungseigentümer nichtig, wonach jeder Eigentümer für die Feuchtigkeitsschäden in seiner Wohnung selbst aufkommen müsse. Es bleibt also auch in dieser Konstellation Sache der WEG, den Schaden zu beheben, und der einzelne Miteigentümer kann dann – wohl – das hat der BGH hier nicht zu entscheiden gehabt – seinen Kostenanteil als weiteren Schaden geltend machen, neben der weiter bezahlten Miete.

BGH, Urteil vom 21.06.2024, Aktenzeichen V ZR 79/23

Entgegen verbreiteter Auffassung endet die Pflicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht automatisch mit der Abberufung des Verwalters. Denn das Recht unterscheidet zwischen dem Amt des Verwalters und seinem Vertrag. Ähnlich wie ein Manager nach Fehlverhalten von seinem Posten suspendiert werden kann, aber trotzdem bis zum Ablauf seines Arbeitsvertrags noch Vergütung verlangen kann, kann dies auch beim WEG-Verwalter passieren. Nicht jeder Grund für eine Abberufung aus dem Amt ist zugleich ein Grund für eine fristlose Kündigung des Arbeitsverhältnisses.
Im WEG-Recht konnte es zuletzt sogar zu erheblichen Differenzen zwischen der Beendigung von Amt und Vertrag kommen, da nach neuem Recht die Abberufung aus dem Amt jederzeit mit der Frist von sechs Monaten möglich ist, der Dienstvertrag aber, wenn er noch aus der Zeit vor der Rechtsreform stammte, eine Kündigungsfrist von 5 Jahren vorsehen konnte (sofern kein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt). In der Folge drohte den WEG, die einen Verwalter abberiefen, dass sie ihm noch bis zu fünf Jahre die Bezüge weiter zahlen müssten, während sie natürlich zugleich dem neu gewählten Verwalter dessen Bezüge zahlten.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat nun entschieden, dass in solchen Fällen der Dienstvertrag des früheren Verwalters nach spätestens sechs Monaten ausläuft. Dies ist also die maximale Frist für eine mögliche Doppelzahlung an den neuen und den alten Verwalter.
Für Verträge mit Verwaltern, die unter dem neuen Recht geschlossen wurden, also nach dem 1.12.2020, besteht das Problem ohnehin nicht, da das Gesetz insoweit selbst regelt, dass der Verwaltervertrag nach spätestens sechs Monaten endet.

LG Frankfurt a.M., Urteil vom 07.09.2023, Aktenzeichen 2-12- S 6/23

Der – aus dem römischen Recht stammende – Grundsatz, dass bei einem Vertrag, in dem etwas falsch bezeichnet ist, das wirklich Gewollte Vorrang hat vor dem irrtümlich Geschriebenen, gilt auch für notarielle Verträge – insbesondere für Kaufverträge über Grundstücke oder Eigentumswohnungen. Hat der Notar also einen Fehler gemacht und die Kaufsache falsch bezeichnet, ist nicht der Wortlaut der Urkunde maßgeblich, sondern das wirklich Gewollte. Die Beurkundung ist trotzdem gültig. Die falsche Bezeichnung (“falsa demonstratio”) schadet also nicht (“non nocet”). Der BGH bestätigt hier seine bisherige gleichlautende Rechtsprechung, betont aber zugleich, dass es feststehen müsse, dass beide Parteien die Kaufsache irrtümlich bezeichnet hätten. Es genügt nicht, wenn eine Partei (meistens der Verkäufer) den tatsächlichen Grenzverlauf kennt und sich bei einer Ortsbesichtigung darüber bloß ausschweigt. Es genüge auch nicht, so der BGH, wenn bei einer Ortsbesichtigung keine Partei den genauen Grenzverlauf in der Natur gekannt habe und sich beide beim Ortstermin lediglich die örtlichen Gegebenheiten angeschaut hatten. “Fehlt” dann an der entscheidenden Grenze bloß ein Zaun, so führt allein das noch nicht zu einem beidseitigen Irrtum  – insbesondere dann nicht, wenn das Gelände jenseits des “fehlenden” Zauns einem anderen Eigentümer als dem Verkäufer gehört.  In einem solchen Fall kommt also die falsa-demonstratio-Regel (dass nicht das im Grundbuch bezeichnete Flurstück verkauft wird, sondern das, welches die Parteien im Ortstermin als “Kaufgrundstück” bezeichnet haben) nur in Frage, wenn das Gericht feststellen kann, dass beide Parteien eine ganz bestimmte Fläche als verkauft ansahen – und diese vom Grundbuchstand abweicht. Scheint solches hiernach bei dem Verkauf von Wiesenland schwierig, dessen Erwerb auch bei abweichendem Grenzverlauf denkbar ist, so kann es beim Verkauf einer Eigentumswohnung schon eher vorkommen, wenn diese anders gebaut wurde als es den Aufteilungsplänen entspricht, die dem Grundbuch zugrunde liegen. So selten ist es wohl nicht, dass der Bauträger das Objekt abweichend von den Plänen errichtet – zum Beispiel, weil sich ein Käufer ein größeres Badezimmer oder ein Eckzimmer mehr wünscht. Dass es hier zur Anwendung der “falsa-demonstratio-Regel” kommt, bleibt dennoch extrem unwahrscheinlich: denn wenn der Bauträger verkauft, kennt er in der Regel die Pläne und weiß daher um die Abweichung. Verkauft aber ein Rechtsnachfolger, so ist dieser meist nur Eigentümer einer Wohnung (und nicht auch noch der benachbarten Wohnung, auf deren Kosten das Badezimmer vergrößert oder das Eckzimmer genommen wurde). Treffen aber beide Voraussetzungen ausnahmsweise zu – etwa weil ein Käufer aus Platzgründen zwei nebeneinander liegende Wohnungen für sich erworben hatte und später eine davon verkauft, oder weil ein Investor aus einer Insolvenzmasse mehrere Wohnungen aufkauft und dann einzeln weiter veräußert. In einem solchen Fall wird die Ortsbesichtigung genügen, damit sich beide Parteien über den exakten Umfang des Kaufgegenstandes einig sind. In dem Fall werden sie nicht mehr und nicht weniger als die tatsächlich vorhandene Wohnung verkaufen wollen. Hat also der Bauträger etwa ein Badezimmer größer gebaut als es den Plänen entspricht, so wird ein Kaufvertrag zwischen einem (nicht eingeweihten) Rechtsnachfolger des Bauträgers und einem Käufer die ganze faktische Wohnung umfassen – einschließlich der Badewanne, die sich grundbuchmäßig womöglich in der Nachbarwohnung befindet. Ein solcher Fall ist in meiner Praxis tatsächlich vor kurzem vorgekommen und konnte einvernehmlich auf der Basis der “falsa-demonstratio-Regel” gelöst werden.

BGH, Urteil vom 23.06.2023, Aktenzeichen V ZR 89/22