Nach neuem WEG-Recht hat die Eigentümerversammlung nicht mehr über die Jahresabrechnung insgesamt zu beschließen, sondern nur noch über die “Nachschüsse”, als die Beträge, die jeder einzelne aufgrund der Jahresabrechnung über seine Vorauszahlungs-Soll-Beträge (“Hausgelder”) hinaus zahlen muss, auch als Abrechnungsspitze bezeichnet – oder im Falle zu hoher Vorauszahlungs-Soll-Beträge: über deren Reduzierung in Zukunft. Hat eine WEG aus Unkenntnis wie früher über “die Jahresabrechnung” beschlossen und wird nun dieser Beschluss von einem Wohnungseigentümer angefochten, so muss die WEG auch dann 1/3 der Prozesskosten tragen, wenn die Jahresabrechnung völlig in Ordnung war. Denn eine Kompetenz, über die gesamte Abrechnung zu beschließen, gebe das neue Recht nicht mehr her.

LG FfM, Urteil vom 11.05.2023, Aktenzeichen 2-13 S 85/22

Die Abwehrrechte der Wohnungseigentümer gegen Beeinträchtigung ihres Sondereigentums durch Eingriffe oder Übergriffe anderer Wohnungseigentümer kann seit der Neuregelung des WEG-Rechts nur noch der Verwalter als Vertreter der WEG (“GdWE”) geltend machen – nicht mehr jeder Betroffene selbst. Das gilt aber nicht für illegale Videoaufnahmen. Diese betreffen den Wohnungseigentümer als Person, nicht sein Wohnungseigentum. Abwehrrechte gegen Videokameras, die unzulässigerweise auch den Privatbereich eines Wohnungseigentümers filmen (oder zu filmen scheinen), kann daher der betroffene Eigentümer weiterhin selbst geltend machen.

LG FfM, Urteil vom 10.05.2023, Aktenzeichen 2-13 T 33/23

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG, heute zunehmend “GdWE”) darf einen vom Gericht wegen inhaltlicher Mängel aufgehobenen Beschluss nicht einfach durch einen gleich oder ähnlich lautenden Zweitbeschluss ersetzen. Das verbietet die Rechtskraft des Urteils. Einen dennoch gefassten Zweitbeschluss kann jeder Wohnungseigentümer anfechten, ohne dabei erneut die Gründe für die Rechtswidrigkeit vorzutragen. Der Zweitbeschluss hat vor Gericht nur dann Bestand, wenn die WEG nachweist, dass der Zweitbeschluss entweder den Mangel des Erstbeschlusses behebt oder aber sich in der Zwischenzeit die Sach- oder Rechtslage grundlegend geändert hat. Wird der Zweitbeschluss allerdings von niemandem fristgerecht angefochten, wird er nach Monatsfrist bestandskräftig und trotz entgegenstehendem ersten Urteil und trotz möglicherweise fortbestehenden Mängeln gültig.

BGH, Urteil vom 10.02.2023, Aktenzeichen V ZR 246/21

Die WEG (neuerdings auch: GdWE) wird im Prozess vom Verwalter vertreten. Das gilt seit der Neuregelung des WEG-Rechts auch für Beschlussanfechtungsverfahren. Hat die WEG allerdings keinen Verwalter (sei es, weil sie bewusst keinen gewählt hat, nur keinen gefunden hat, oder weil die Amtszeit des Verwalters zwischenzeitlich abgelaufen ist), so bedeutet dies nicht, dass die WEG nicht verklagt werden könnte. In diesem Fall hat der Kläger die WEG, vertreten durch die übrigen Eigentümer, zu verklagen.

BGH, Urteil vom 08.07.2022, Aktenzeichen V ZR 202/21

Bestehen Wohnungseigentümergemeinschaften aus mehreren Häusern, so sieht die Teilungserklärung häufig vor, dass die Bewohner jedes einzelnen Hauses in mehr oder weniger großem Umfang über die Angelegenheiten dieses Hauses entscheiden. Die Eigentümerversammlung der “Gesamtgemeinschaft” hat dann keine Kompetenz mehr, über die Angelegenheiten zu beschließen, die nur ein einzelnes Haus betreffen. Der BGH hat 2012 sogar gestattet, dass jedes Haus seine eigene Jahresabrechnung erstellt, und seinen eigenen Wirtschaftsplan. Dies ist nicht nur auf Kritik gestoßen; es ist mit der Stärkung der Gemeinschaft (der “Gesamtgemeinschaft”) durch die Reform des WEG auch rechtlich unhaltbar geworden. So hat der BGH nun entschieden, dass die “Untergemeinschaften” auch dann keine Kompetenz mehr besitzen, über “eigene” Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen zu beschließen, wenn die Teilungserklärung vorsieht, dass jedes Haus soweit wie rechtlich möglich verselbständigt sein soll.
Es gibt demnach künftig auch in Mehrhausanlagen nur noch eine Jahresabrechnung, die die Angelegenheiten aller Häuser enthält, auch der Rücklagen aller Häuser (separat aufzuführen); und die Einzelabrechnungen sind aus der einen Gesamtabrechnung herzuleiten. Die “Untergemeinschaften” haben nur noch das Recht, über die Verteilung der ausschließlich die Untergemeinschaften betreffenden Kosten auf die einzelnen Eigentümer zu beschließen – sofern die Teilungserklärung genau dies so bestimmt.

BGH, Urteil vom 16.07.2021, Aktenzeichen V ZR 163/20.

Wie kommt eine WEG an einen Verwalter, wenn sie aktuell keinen hat – und auch ein Beirat nicht gewählt ist? Gemeint ist nicht die rein praktische Frage, wo sie jemanden findet, der fähig und bereit ist, das Amt auszuüben. Es geht um die formale Frage, wie eine einmal gefundene Person ins Amt kommt. Es ist ja in dem Fall niemand da, der rechtmäßig eine Versammlung einberufen könnte.  Sind sich in der WEG ausnahmsweise alle einig, können sie per E-Mail-Austausch oder per Zettel-Umlauf einen Verwalter wählen; § 23 Abs.3 WEG. Wenn aber nur ein Eigentümer dagegen ist oder einfach nicht antwortet? Das Gesetz gibt auf diese Frage keine Antwort. Der einzig legale Weg ist der: ein Eigentümer verklagt die Gemeinschaft darauf, dass diese ihn ermächtigen möge, eine Versammlung einzuberufen. Auf dieser kann dann eine Mehrheit einen Verwalter wählen. In der Praxis wird sich aber kaum jemand finden, der seine eigene Gemeinschaft verklagt, damit diese ihn anschließend ermächtigt. Wer in der WEG soviel Ansehen besitzt, ein solches Problem in Angriff zu nehmen, würde kaum jemals dieses aufs Spiel setzen, um seine eigene Gemeinschaft zu verklagen. Bleibt die bange Frage: Was passiert, wenn jemand (oder mehrere), die sich verantwortlich fühlen, eine Versammlung einberufen, obwohl sie offensichtlich dazu nicht berechtigt sind. Das Amtsgericht Tettnang hat klar Stellung bezogen und sogar die Durchführung einer solchen “illegalen” Versammlung untersagt, weil dort rechtswidrige Beschlussfassungen drohten. Das überzeugt allerdings nicht. Wie David Greiner in ZMR 2021, 560 ausgeführt hat, sind lt. Bundesgerichtshof Beschlüsse keineswegs automatisch anfechtbar, weil sie auf einer unautorisiert einberufenen Versammlung gefasst wurden. Auch würde die laut Gesetz einzig mögliche Klage gegen die Gemeinschaft zu nichts anderem führen als einer gerichtlichen Schnellentscheidung, wonach der Initiator ermächtigt würde zu dem, was er hier, im Falle des AG Tettnang, auch so getan hat. Ohne Schaden für irgend jemanden.
Der kleinen verwalterlosen Gemeinschaft kann nur .empfohlen werden, den Verwalter per Umlaufbeschluss zu bestimmen.

AG Tettnang, Beschluss vom 09.02.2021, 8 C 95/21

Im Verhältnis zweier benachbarter Grundeigentümer gibt es nicht nur Schadensersatzansprüche, sondern auch Ausgleichsansprüche, die kein Verschulden voraussetzen (“nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch”). Dasselbe gilt auch zwischen Wohnungseigentümern, insbesondere zwischen demjenigen einer unten und dem einer darüber liegenden Wohnung. Im Falle eines Rohrbruchs in der oberen Wohnung haftet der Eigentümer der oberen Wohnung in der Regel auch ohne eigenes Verschulden für den Wasserschaden beim Unterlieger. Im vorliegenden Fall macht der BGH eine wichtige Einschränkung für den Fall, dass die obere Wohnung vermietet ist. Denn hier ist die Verantwortung für den Zustand der Wohnung zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Liegt die Ursache für den Rohrbruch allein darin, dass der Mieter (hier bei minus 20°C) nicht geheizt hat, so entfällt die Haftung des Vermieters, und der Mieter ist dem Unterlieger allein für den Schaden verantwortlich.

BGH, Urteil vom 18.12.2020, Aktenzeichen V ZR 193/19

Hat ein Wohnungseigentümer Rechnungen bezahlt, die die WEG betreffen,  kann er von seinen Miteigentümern keine Kosten erstattet verlangen. Das galt schon immer, wenn es um Wohnungseigentümergemeinschaften mit drei oder mehr Mitgliedern ging. Der BGH hat aber nun entschieden, dass dies auch gilt, wenn die WEG nur aus zwei Mitgliedern besteht und jeder von beiden in der Eigentümerversammlung eine Stimme hat (“Pattsituation”).  Wenn also der eine Miteigentümer beispielsweise Heizöl gekauft hat oder das Dach repariert hat, kann er die ausgelegten Kosten nur von der WEG erstattet verlangen. Hat die WEG kein Konto, wie so oft bei verwalterlosen Zweier-WEG, oder ist dieses leer, so  ist der Eigentümer gezwungen, zunächst eine Beschlussersetzungsklage gegen die WEG zu führen – auf Ersetzung eines Beschlusses, wonach die Eigentümer (beide) Geld auf das WEG-Konto einzuzahlen haben. Sodann muss er erwirken, dass die Kosten, die nun von der WEG bezahlt werden können, auf den säumigen Miteigentümer umgelegt werden: Gemäß Heizkostenverordnung, wenn es um Heizöl ging, oder gemäß Miteigentumsanteilen, wenn es um eine Dachreparatur ging.

BGH, Urteil vom 25.09.2020, Aktenzeichen V ZR 288/19. Vgl. schon Urteil vom 26. Oktober 2018 – V ZR 279/17

Bestimmt die Teilungserklärung einer Mehrhausanlage, dass auch die Kosten “späterer Instandsetzungsmaßnahmen” nur von den Eigentümern des betroffenen Hauses zu tragen sind, so gilt das auch für Kosten für die erstmalige mangelfreie Herstellung des Objekts, wenn diese nur zeitlich von der Errichtung der Gebäude abgerückt entstehen. Denn ob ein Sanierungsfall auf einem anfänglichen Baumangel beruht oder nicht, lässt sich zu Beginn einer Sanierungsmaßnahme oft nicht feststellen.

BGH, Urteil vom 26.06.2020, Aktenzeichen V ZR 199/19

Welcher Trittschallschutz einzuhalten ist, ergibt sich nicht aus der Ausstattung des Gebäudes zur Zeit seiner Errichtung, sondern aus der aktuellen DIN 4109. Verpflichtet zur Gewährleistung des Schallschutzes ist im Grundsatz die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Tauscht aber ein Wohnungseigentümer seinen Boden aus und stellt dabei fest, dass der vorhandene (zum Gemeinschaftseigentum gehörende) Trittschallschutz unzureichend oder schadhaft ist (was durch einen Teppichboden bloß bisher unbemerkt geblieben ist), so hat er den neuen Boden so zu verlegen, dass die DIN 4109 eingehalten wird: also erneut Teppichboden zu legen oder eine schalldämpfende Zwischenschicht zu legen.

BGH, Urteil vom 26.06.2020, Aktenzeichen V ZR 173/19

Beanstandet ein Wohnungseigentümer spezielle Klauseln im “Kleingedruckten” eines soeben neu oder wieder bestellten Verwalters, so hat die Kontrolle der Klauseln nach den §§ 305 ff BGB (AGB-rechtliche Kontrolle) wie üblich als Vertragskontrolle zu erfolgen – und damit in einem Verfahren zwischen WEG und Verwalter – nicht aber als Kontrolle des Beschlusses der Wohnungseigentümer, einen bestimmten Verwalter zu wählen und einen Eigentümer (oder Beirat) mit dem Abschluss eines Verwaltervertrags zu beauftragen. Das bedeutet, dass die Verwalterwahl auch dann gültig ist, wenn der Vertrag, den der Verwalter vorlegt, unwirksame Klauseln enthält. Es bedeutet auch, dass ein Beschluss, mit dem ein Eigentümer oder Beirat mit einer Vertragsunterzeichnung beauftragt wird, ebenfalls gültig ist – auch dann, wenn der Vertrag im Detail unwirksame Klauseln enthält. Anderenfalls müsste der unterzeichnende Eigentümer oder Beirat vor der Unterzeichnung erst einmal Rechtsrat einholen, und selbst dieser Rechtsrat schüfe keine Rechtssicherheit.
Im Beschlussanfechtungsverfahren ist aber durchaus zu prüfen, ob die Festlegungen zum Verwaltervertrag, die bereits im Beschluss der Eigentümer getroffen waren, ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hierzu erklärt der BGH, dass keinesfalls nur Pauschalvergütungssysteme ordnungsmäßig sein können, sondern auch Vergütungssysteme, nach denen sich das Honorar des Verwalters aus verschiedenen Bestandteilen zusammensetzt. Ein solches “Baukastensystem” der Vergütung muss aber transparent, also durchschaubar sein, und es darf nicht insgesamt zu unverhältnismäßigen Kosten führen.

BGH, Urteil vom 05.07.2019, Aktenzeichen V ZR 278/17

Alte Teilungserklärungen enthalten nicht selten die Vorschrift, wonach die Fenster Sondereigentum sind. Das ist nach dem Gesetz gar möglich; Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Manche Teilungserklärungen regeln lediglich, dass die Kosten neuer Fenster von der jeweils begünstigten Partei zu tragen sind (und nicht auf alle Eigentümer umzulegen sind). Das ändert aber nichts daran, dass die Maßnahme als solche Angelegenheit aller Wohnungseigentümer ist und die WEG daher zunächst einen Beschluss über den Austausch der Fenster fassen muss. Nur die Kosten der Maßnahme sind auf den jeweiligen Eigentümer umzulegen. Trotzdem kommt es vor, dass die jeweiligen Eigentümer den Beschluss der WEG nicht abwarten, sondern eigenmächtig einen Glaser beauftragen – und sodann Kostenerstattung seitens der WEG erwarten. Bisher hat der BGH geurteilt, dass eine solche Kostenerstattung verlangt werden kann, wenn die Fenster ohnehin hätten ausgetauscht werden müssen (vgl. Urteil v. 25.09.2015). Nun hat er seine frühere Rechtsprechung aufgegeben. Der eigenmächtig Handelnde kann nun in keinem Fall Kostenerstattung erwarten. Die WEG kann sogar beschließen, dass die Baumaßnahme rückgängig gemacht wird.

BGH, Urteil vom 14.06.2019, Aktenzeichen V ZR 254/17

Verfahren der Teilungsversteigerung sind zwar formal der Zwangsvollstreckung zugeordnet. In ihnen gibt es aber keinen Gläubiger und keinen Schuldner, sondern nur Miteigentümer. Daher gilt auch nicht der Kostengrundsatz aus dem Zwangsvollstreckungsrecht, wonach im Regelfall der Schuldner die Kosten der Versteigerung zu zahlen hat (§ 788 ZPO). Die Teilungsversteigerung ist die gesetzlich vorgesehene Form der Teilung eines Objekts, wenn sich die Mitberechtigten (Eheleute; Erben) nicht auf eine Teilung einigen können. Die Kosten tragen sie also alle miteinander als normale Kosten der Verwaltung – so dass jeder einen Kostenanteil trägt, der seinem rechnerischen Anteil am versteigerten Objekt entspricht. Das gilt auch für Kosten einer einstweiligen Einstellung der Teilungsversteigerung – nicht aber für die Einlegung echter Rechtsbehelfe wie “Erinnerung”, sofortige Beschwerde und Rechtsbeschwerde. Hier trägt – wie üblich in streitigen Verfahren – der Unterlegene die Kosten.

BGH, Beschluss vom 20.01.2019, Aktenzeichen V ZB 19/18

Das Stimmrecht des Wohnungseigentümers zählt zwar zum besonders geschützten Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts. Dennoch ist es in Extremfällen zulässig, durch (zugelassenen) Beschluss oder durch Änderung der Teilungserklärung, im Nichterfolgsfall auch durch Gerichtsurteil, das Stimmrecht eines oder mehrerer Eigentümer zu begrenzen.
So hielt es jetzt der Bundesgerichtshof für richtig, dass das angerufene Gericht die Stimmkraft eines Bauträgers reduziert hatte, der in der Teilungserklärung bestimmt hatte, dass sich das Stimmrecht nach Wohnfläche richtet, aber diejenigen Wohnungen, an denen er selbst Eigentum behielt, über Jahre hinweg nicht errichtete. Dies hatte zur Folge, dass er regelmäßig 48% der Stimmrechte besaß, obwohl er nicht über einen Quadratmeter Wohnfläche verfügte. In diesem Fall war es rechtmäßig, das Stimmrecht auf ca. 36% zu reduzieren – bis zur Errichtung auch derjenigen Wohnungen, die nach Grundbuch noch dem Bauträger verblieben waren.

BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 72/18

Weiß die um Finanzierung ersuchte Bank, dass eine Immobilie sittenwidrig überteuert angeboten wird, so schuldet sie dem Kaufinteressenten entsprechende Aufklärung. Ob die Immobilie sittenwidrig überteuert ist, richtet sich aber nicht nach dem Ertrag der Immobilie, wenn am Markt solch hohe Preise üblich sind. Weder ist die Bank dem Käufer verpflichtet, den Ertragswert überhaupt zu ermitteln, noch ist sie verpflichtet, den Käufer ungefragt über Diskrepanzen zwischen Ertragswert und dem am Markt üblichen Preisniveau zu informieren. Auch ist das Gericht nicht befugt, ohne eigene Sachkunde über die Einschätzung des gerichtlichen Sachverständigen hinwegzugehen, wonach die Vergleichswertmethode trotz der niedrigen Erträge die zutreffende Methode zur Wertermittlung darstellt.

BGH, Beschluss vom 08.01.2019, Aktenzeichen XI ZR 535/17

Von Flächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, kann der Berechtigte jeden anderen ausschließen. Im Grundsatz kann er zudem, wie ein Eigentümer, mit der Fläche verfahren, wie es ihm beliebt, solange er damit im Rahmen der Teilungserklärung bleibt und keine Gesetze oder Rechte Dritter verletzt. Dennoch hat die WEG die Kompetenz, die Nutzung solcher Flächen durch Beschluss zu beschränken. So kann sie, wie hier, die Nutzung der Stellplätze für Anhänger oder Nutzfahrzeuge verbieten. Das Verbot muss allerdings zielführend und hinreichend bestimmt sein. Sonst ist es – Kompetenz hin oder her – auf Anfechtung hin aufzuheben – wie hier geschehen.

LG Itzehoe, Urteil vom 21.12.2018, Aktenzeichen 11 S 85/16

Häufig bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters (oder eines sonstigen Dritten). Eine einmal erteilte Zustimmung kann widerrufen werden, solange der notarielle Vertrag noch nicht in Kraft getreten ist – also üblicherweise bis zur Beurkundung durch den Notar.

BGH, Beschluss vom 06.12.2018, Aktenzeichen V ZB 134/17

Ändert ein Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum, ohne dazu berechtigt zu sein (Einbau eines Dachfensters etc.), so stellt sich die Frage, ob jeder Miteigentümer den Rückbau erzwingen kann, oder ob dies nur die Gemeinschaft (über den Verwalter) kann. Den Rückbau kann man theoretisch sowohl als Schadensersatz verlangen (§ 823 BGB) als auch als Maßnahme der Beseitigung von Eigentumsverletzungen (§ 1004 BGB). Für Schadensersatz ist traditionell die WEG zuständig (der Verwalter), während Beseitigungsansprüche jeder Eigentümer einzeln gegen den Verursacher durchsetzen kann. In dieser Situation hat der BGH bisher entschieden, dass der Einzelne nur Beseitiung der Neuerung verlangen kann, aber nicht Wiederherstellung des bisherigen Zustandes. Das hieße im Falle des Dachfensters: er kann verlangen, dass das Fenster ausgebaut wird, aber nicht, dass das Loch im Dach wieder verschlossen wird. Nun hat sich der BGH eines besseren besonnen und dem Einzelnen das Recht zugesprochen, auch Wiederherstellung des Urzustandes zu verlangen. Die WEG verliert damit das Recht (ohne weiteren Mehrheitsbeschluss) zwischen Wiederherstellung des Urzustandes und Geldersatz zu wählen – denn das ist Standard beim Schadensersatz. Dieser Verlust sei aber, so der BGH, zu verschmerzen, da die WEG das Geld  – wenn sie denn Geldersatz wählen würde – ohnehin für die Schließung des Daches einsetzen müsste. Im übrigen bleibe es ihr weiterhin unbenommen, die Ansprüche der einzelnen Miteigentümer durch Mehrheitsbeschluss  an sich zu ziehen – falls dies nicht lediglich missbräuchlich zu dem Zweck geschieht, die Anspruchsdurchsetzung durch den schon klagenden Miteigentümer zu sabotieren.

BGH, Urteil vom 26.10.2018, Aktenzeichen V ZR 328/17

Ein Mehrheitsbeschluss hatte den Eigentümern gestattet, die vorgesehenen Jalousien auf eigene Kosten anzubringen. Nachdem ein Eigentümer diese bei sich installiert hatte, klagte der WEG-Nachbar auf Beseitigung.
Gegenstand des Verfahrens war nicht die erstmalige vertragsgerechte Herstellung des Gebäudes, weil die Installation bloß vorgesehen war, aber nicht vom Bauträger geschuldet war. Die Anbringung der Jalousien war also eine bauliche Änderung. Auf diese könnte der verklagte Eigentümer einen Anspruch haben: falls nämlich die Baugenehmigung nach Jalousien verlange. Sei es aber wie üblicherweise – dass nämlich ein in der Baugenehmigung vorgesehenes Detail zwar ausgeführt werden darf, aber nicht ausgeführt werden muss -, so habe auch der Eigentümer gegen den klagenden WEG-Nachbarn kein Recht auf Duldung der Jalousien.

BGH, Urteil vom 20.07.2018, Aktenzeichen V ZR 56/17. https://openjur.de/u/2110196.html

Die Käufer einer neu gebauten Eigentumswohnung können ihre Mängelansprüche einzeln geltend machen oder aber auch gemeinschaftlich als WEG. Nach erfolgtem Mehrheitsbeschluss zur gemeinschaftlichen Geltendmachung kann der einzelne Käufer seine Ansprüche selbst nicht mehr weiter verfolgen.
Der BGH hat nun entschieden, dass ein Vergemeinschaftungsbeschluss schon dann vorliegt, wenn die Eigentümergemeinschaft beschließt, Mängelansprüche dem Bauträger gegenüber geltend zu machen und einen Anwalt mit der Durchsetzung zu beaufragen. Es bedarf also nicht zweier Beschlüsse: zunächst der Vergemeinschaftung und dann der Geltendmachung.
Die Verjährung von Mängelansprüchen wird auch dann gehemmt, wenn die Käufer bzw. die WEG die Mangelursache falsch angibt – solange nur die Folge des Mangels (der “Fleck”, der Riss etc.) so bezeichnet ist, dass keine Missverständnisse bestehen.

OLG München, Urteil vom 19.04.2016, Aktenzeichen 9 U 3566/15
BGH, Beschluss vom 18.07.2018, Aktenzeichen VII ZR 112/16

Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nur als “teilrechtsfähig” angesehen wird, äußert sich in der Praxis vor allem darin, dass die Gemeinschaft (“WEG”) zwar nach außen hin (Handwerkern) handlungsfähig ist, aber nicht durchweg auch nach innen (dem Verwalter und der Eigentümerversammlung gegenüber). Unterlässt diese es, Beschlüsse zu fassen, oder unterlässt es jener, Beschlüsse durchzuführen, so haften dafür Verwalter und Wohnungseigentümer, aber nicht die “WEG” als Verband.
Der einzelne Eigentümer hat – nunmehr bestätigt – auch einen klagbaren Anspruch gegen den Verwalter auf Umsetzung eines Beschlusses.

Richtet ein vom Verwalter engagierter Handwerker o.ä. am Sondereigentum einen Schaden an, so haftet hierfür ebenfalls nicht die WEG als Verband, sondern der Handwerker.

BGH, Urteil vom 08.06.2018, Aktenzeichen V ZR 125/17

Der Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung ist auch in der WEG ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers. Hat jeder Wohnungseigentümer seinen Anspruch verjähren lassen, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen. Die Kosten sind dann freilich von allen gemeinsam zu tragen, es sei denn, die Teilungserklärung bestimmt etwas anderes. Um die Wiederherstellung in der Wohnung desjenigen, der unzulässig umgebaut hat, tatsächlich durchzusetzen, bedarf es aber neben dem Rückbaubeschluss auch eines Anspruchs der WEG gegen den Betreffenden auf Duldung der Störungsbeseitigung. Das Landgericht hat entschieden, das auch in Zwei-Personen-Gemeinschaften dieser Anspruch immer nur der Gemeinschaft zugestanden hatte – und nicht zusammen mit den Individualansprüchen verjährt ist.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018, Aktenzeichen 2-13 S 98/17

Mehrhausanlagen sind häufig rechtlich als Gemeinschaft (WEG) mit Untergemeinschaften ausgestaltet. Typischerweise entscheiden die Untergemeinschaften autonom über Sanierungen an “ihrem Haus”, und nur ihre Mitglieder (die Bewohner dieses Hauses) tragen die anfallenden Kosten. Im hier entschiedenen Fall hat ein Eigentümer aus einem anderen Haus – einer anderen Untergemeinschaft einen Sanierungsbeschluss angefochten. Das Gericht hat entschieden, dass jedem Mitglied der WEG ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen einer Untergemeinschaft zusteht, falls nicht im Einzelfall die Haftung aller Mitglieder der WEG für Schulden der Untergemeinschaft ausgeschlossen ist. Denn im Ernstfall hilft es dem “hausfremden” Miteigentümer nicht, dass die Kosten einer Sanierung nur auf die Mitglieder in dem sanierten Hause umzulegen sind. Die Haftung im Falle des Zahlungsausfalls trifft nämlich nach § 10 Abs.8 WEG alle WEG-Mitglieder.

LG Frankfurt, Urteil vom 17.05.2018, Aktenzeichen 2-13 S 168/15

Wenn Feuchtigkeit die Nutzbarkeit von Räumen erheblich beeinträchtigt, haben alle Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass dieser Mangel behoben wird. Das gilt auch im Altbau (von 1890), und zwar unabhängig davon, ob er als “vollständig saniert” beworben worden war. Maßgeblich ist allein, ob ein Raum ohne gravierende Einschränkungen so nutzbar ist, wie er nach dem Aufteilungsplan genutzt werden soll, insbesondere also als Wohnung oder als Laden. Die Rechtslage sei also anders als bei Fragen der Ausstattung mit Trittschallschutz. Dort komme es allein auf den Baustandard zur Zeit der Errichtung des Gebäudes an. Stehe aber nicht der Standard in Frage, sondern die Nutzbarkeit als solche (nämlich bei erheblicher Feuchtigkeit), spiele das Alter des Gebäudes keine Rolle. Liegt der Grund für die Feuchtigkeit darin, dass die Sanierung, die im Zuge der Aufteilung des Altbaus (und Umwandlung in Eigentumswohnungen) durchgeführt wurde, technisch unzureichend war,  so ist dieser Anspruch der Sache nach ein Anspruch auf erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gebäudes.
Auf die Kosten der Sanierung kommt es dabei nicht an. Es gelten nur zwei Ausnahmen, die aber hier nicht eingreifen: 1) wenn eine vollständige Sanierung nicht zwingend erforderlich ist, um die aufteilungsplanmäßige Nutzung aller Räume sicherzustellen, hat die WEG einen Ermessensspielraum: sie muss dann auch die Zahlungsfähigkeit der Wohnungseigentümer berücksichtigen und kann eine vollständige Sanierung auch erst einmal zurückstellen.
2) wenn die Gebäudesubstanz nicht gefährdet ist, kann auch eine Anpassung der Teilungserklärung an die Realität in Betracht kommen. Dies geschieht eigentlich nur dort, wo aufgrund des in der Gründungszeit der WEG begangenen Fehlers ein Sondereigentum gar nicht entstanden ist (der Bau wurde gänzlich anders errichtet als in den Plänen vorgesehen). Theoretisch könnte man aber auch bei Feuchtigkeitsschäden die Teilungserklärung an die Realität anpassen, indem man zum Beispiel den feuchten Raum zum Abstellraum umdeklariert. Das komme aber nur in Extremfällen in Frage – und auch nur gegen Entschädigung des damit enteigneten Wohnungs- oder Ladeninhabers.

BGH, Urteil vom 04.05.2018, Aktenzeichen V ZR 203/17. https://openjur.de/u/2111252.html

Steht eine Dachterrasse – wie meist in solchen Fällen – nach der Teilungserklärung im Sondereigentum desjenigen, der den Zugang zu ihr genießt, und erklärt die Teilungserklärung weiter, dass die Sondereigentümer “Balkone und Loggien” selbst zu unterhalten hätten, so hat der betreffende Sondereigentümer nicht nur diejenigen Teile der Dachterrasse auf eigene Kosten zu sanieren, die in seinem Sondereigentum stehen (das ist nämlich kaum mehr als der Fußbodenbelag der Terrasse), sondern auch diejenigen Teile, die im Gemeinschafteigentum stehen. Bei Dachterrassen ist das zugleich das Dach des Hauses. Der BGH erklärt dies damit, dass eine Dachterrasse eine Einrichtung ist, die gegenüber einem schlichten Dach erhebliche Mehrkosten verursacht, und diese seien komplett von dem Nutznießer zu tragen. Das dürfte bedeuten, dass der Nutznießer auch diejenigen Teile instandhalten muss, die man aufgrund sprachlichen Verständnisses nicht als Teil der Dachterrasse bezeichnen würde, die aber erst durch die Dachterrasse nötig werden (z.B. Regenrinnen und Isolierungen benachbarter Gebäudeteile). Dass der Nutznießer nicht nur selbst diese Teile instand halten muss, sondern in dem Falle, dass die WEG die Sanierung beschließt, deren Kosten zu übernehmen hat, erörtert der BGH nicht ausdrücklich. Dass dies in der Regel so ist, hat der BGH in einer früheren Entscheidung bereits begründet (Urteil vom 28.10.2016 – V ZR 91/16) 

BGH, Urteil vom 04.05.2018, Aktenzeichen V ZR 163/17

Handelt der Verwalter pflichtwidrig, und entsteht der WEG dadurch ein finanzieller Schaden, sind die Mitglieder der WEG einander verpflichtet, einen Beschluss zu fassen, wonach der Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter tatsächlich – notfalls vor Gericht – durchgesetzt wird. Eine solche Beschlussfassung kann, wenn die Mehrheit der WEG sie ablehnt, durch Gerichtsentscheidung ersetzt werden. Die Anforderungen an die Darstellung des möglichen Schadensersatzanspruchs sind dabei überraschend niedrig. Eine schlüssige Darstellung reicht aus, und der Schadenseintritt darf nicht ganz fernliegend sein. Dass es im Prozess gegen den Verwalter auch gewisse Beweisschwierigkeiten und sonstige normale Prozessrisiken geben könnte, steht dem nicht entgegen. Jedenfalls zählen weder Bequemlichkeit noch der Wunsch einzelner WEG-Mitglieder, es sich mit dem Verwalter nicht zu verderben.

LG Koblenz, Urteil vom 30.04.2018, Aktenzeichen 2 S 67/16

Der Verwalter dürfe ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung gegen ein Urteil, das gegen die “übrigen Mitglieder” einer WEG ergangen ist, Berufung einlegen. So das LG Koblenz; in dieser Frage sind die Gerichte aber weiterhin gespalten.

LG Koblenz, Urteil vom 30.04.2018, Aktenzeichen 2 S 67/16

In zahlreichen Bauträger-Verträgen findet sich die Klausel, wonach der Bauträger den ersten Verwalter bestimmt und dieser, gegebenenfalls zusammen mit einem Sachverständigen, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen hat. Eine solche Art der Abnahme garantiert keine Neutralität, da es der Vertrag dem Bauträger erlaubt, auch einen mit ihm verbundenen Verwalter zu bestellen. Solche Vertragsklauseln sind daher unwirksam (vgl. BGH, Beschluss vom 12.9.2013, Az. VII ZR 308/12). Weil die Verjährung aber nach dem Gesetz erst mit der Abnahme zu laufen beginnt, beginnt in einem Falle, in dem die Abnahme aufgrund unwirksamer Klausel durchgeführt wurde, gar keine Verjährung zu laufen.
Ein Verjährungsbeginn könne auch nicht daraus hergeleitet werden, dass die WEG früher schon einmal Vorschuss für eine Mangelbeseitigung eingeklagt habe. Denn ein sogenanntes Abrechnungsverhältnis entstehe in solchen Fällen nur, wenn der Käufer dem Bauträger im Zusammenhang mit seiner Klageforderung klar mache, nie wieder mit ihm zusammenarbeiten zu wollen.
So kann ein Käufer oder eine WEG auch nach 13 Jahren noch Mängelansprüche geltend machen, ohne dass sich der Verkäufer bzw. der Bauträger auf Verjährung berufen kann.
Allerdings müsse sich ein Anspruchsteller in solch einem Fall einen “Abzug neu für alt” gefallen lassen, wenn er einerseits komplette Neuherstellung verlange, es andererseits aber grundlos 13 Jahre lang verabsäumt habe, seine Ansprüche geltend zu machen.

OLG München, Urteil vom 24.04.2018, Aktenzeichen 28 U 3042/17

https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/Y-300-Z-BECKRS-B-2018-N-11100?hl=true&AspxAutoDetectCookieSupport=1

Klauseln in einem Kaufvertrag über eine neue Wohnung, wonach das Gemeinschaftseigentum von einem Sachverständigen abzunehmen ist, den der Verwalter beauftragt, sind ungültig, wenn zugleich – wie meist – der Bauträger den Verwalter bestimmt. Solche Vertragsregeln sind ebenso wenig neutral und damit angemessen wie solche, in denen der vom Bauträger bestellte Verwalter selbst das Gemeinschaftseigentum abnimmt.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.04.2018, Aktenzeichen 8 U 19/14

Dienen Anlagen in Teileigentum laut der Teilungserklärung ausschließlich gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken, so kann eine Wohnnutzung ohne weiteres untersagt werden. Denn dass eine solche Wohnnutzung typischerweise störender ist als eine berufliche Nutzung, ergibt sich schon daraus, dass sie auch nachts und am Wochenende erfolgt. Ob die Nutzung tatsächlich stört, insbesondere ob sie tatsächlich auch nachts oder am Wochenende erfolgt, hat das Gericht nicht zu prüfen. Es geht allein um die typischen Folgen einer Wohnnutzung.
Ist der Wohnnutzer der Meinung, er hätte einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung dahingehend, dass auch Wohnnutzung zugelassen sein müsste, so muss er seinen vermeintlichen Anspruch erst rechtskräftig vor dem Gericht feststellen lassen. Es genügt nicht, dass er, auf Unterlassung in Anspruch genommen, nun behauptet, er habe einen Anspruch auf Änderung.

BGH, Urteil vom 23.03.2018, Aktenzeichen V ZR 307/16

Wer eine Wohnung kauft, die mängelbehaftet ist, kann – wenn er nicht vom Vertrag zurücktreten will – die Wohnung auf Kosten des Bauträgers herrichten lassen. Er kann auch Wertminderung geltend machen. Er kann aber ab sofort nicht mehr die Wohnung unrepariert behalten (oder, was in der Praxis eher die Regel sein dürfte: selbst oder schwarz reparieren) und vom Bauträger die Kosten als Schadensersatz verlangen, die nach Gutachten oder Angebot für eine Reparatur notwendig wären (fiktive Schadensberechnung).
Dies gilt für alle Kaufverträge, die seit dem 1.1.2002 geschlossen wurden. Für ältere Verträge bleibt es bei der früheren Rechtsprechung, wonach der Schaden – so wie es im Kfz-Schadensrecht noch immer üblich ist -auch fiktiv berechnet werden kann.

BGH, Urteil vom 22.02.2018, Aktenzeichen 7 ZR 46/17

Im vorliegenden Fall begehrte die Käuferin einer neu errichteten Eigentumswohnung vom Bauträger Übergabe der Wohnung, nachdem sie das Sondereigentum abgenommen hatte. Der Kaufvertrag sah vor, dass der Bauträger ihr die Wohnung nach Abnahme des Sondereigentums zu übergeben hätte. Daran war hier nicht zu rütteln. Weder deshalb, weil das Gemeinschaftseigentum zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgenommen war, noch deshalb, weil die Käuferin einen Teil des Kaufpreises (die letzte Rate und ihren Sicherheitseinbehalt) wegen diverser Mängel am Gemeinschaftseigentum noch nicht bezahlt hatte. Der Bauträger muss sich an dem von ihm selbst entworfenen Vertrag festhalten lassen.

LG Berlin, Urteil vom 01.12.2017, Aktenzeichen 23 O 57/17

In einigen Verträgen über den Erwerb einer noch zu errichtenden Wohnung findet sich die Klausel, wonach zwar der Erwerber selbst seine Wohnung abzunehmen hat, das Gemeinschaftseigentum aber von einer Person abzunehmen ist, die vom Bauträger ernannt wird. Der typische Fall ist dabei, dass dies der erste Verwalter des Wohnungseigentums ist, welcher zu einer Zeit installiert wird, in der der Bauträger noch alleiniger Eigentümer oder wenigstens überwiegender Inhaber der Miteigentumsanteile ist. Das LG München II hat hiermit klargestellt, dass solche Regeln nicht wirksam sind. Der Bauträger kann nicht den von ihm selbst zu wählenden Erstverwalter mit der Abnahme beauftragen.

LG München II, Urteil vom 11.08.2017, Aktenzeichen 5 O 4360/16

Dass der Kellerraum durch die Teilungserklärung einer bestimmten Wohnung zugewiesen und samt Wohnung mit einem bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück verbunden ist, bedeutet nicht, dass eine Änderung der Zuordnung der Zustimmung aller Miteigentümer bedürfte. Zwar bedarf eine Änderung der Teilungserklärung im Normalfall der Zustimmung aller Miteigentümer. Es gibt aber dort Ausnahmen, wo die Rechte der Miteigentümer nicht betroffen sind. So kann etwa eine Unterteilung einer Wohnung ohne Zustimmung der Miteigentümer vorgenommen werden, und ein Tausch von Räumen ebenfalls. Auch kann, wie hier geschehen, auch einfach ein Kellerraum auf einen anderen Miteigentümer übertragen werden – durch Rechtsgeschäft der beiden und Eintragung im Grundbuch.

OLG München, Beschluss vom 06.06.2017, Aktenzeichen 34 Wx 440/16

Seit Jahren ist umstritten, ob der Beschluss der Jahresabrechnung lediglich die Einnahmen und Ausgaben der WEG samt ihrer Umlage auf die einzelnen Eigentümer umfasst, oder ob sie auch verbindlich die Höhe der Abrechnungsspitze, also der Nachzahlung, die jeder einzelne der WEG schuldet, festsetzt. Im vorliegenden Fall hatte der klagende Eigentümer laut Jahresabrechnung sogar ein Guthaben. Dieses ergab sich aber nicht aus tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen, sondern nur aus Vorauszahlungen, die er nach Meinung des Verwalters hätte leisten sollen, aber nicht geleistet hat. Nachdem in einem früheren Prozess das dortige Gericht festgestellt hatte, dass der Eigentümer die Vorauszahlungen zu Recht nicht geleistet hatte – weil nämlich der betreffende Wirtschaftsplan ungültig war – hatte der Verwalter eigenmächtig – nämlich ohne weiteren Beschluss der Wohnungseigentümer – die Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung geändert. Statt eines Guthabens stand nun hier eine erhebliche Nachzahlung zu Buche. Diese kann die WEG nicht mit Erfolg einklagen, solange nicht über die geänderte Abrechnungsspitze beschlossen ist – so jedenfalls die Meinung des Landgerichts Frankfurt. Das Gericht hat aber die Revision zugelassen, so dass in absehbarer Zeit Klarheit darüber zu erwarten ist, ob die Abrechnungsspitze Teil der Jahresabrechnung ist und somit auch nur durch Beschluss der Eigentümer wieder geändert werden kann – oder ob sie nur eine rechnerische Folge der Jahresabrechnung ist, so dass der Verwalter sie eigenmächtig ändern kann, wenn sich Vorauszahlungen als nicht geschuldet herausstellen.

LG Frankf.a.M.; Urteil vom 31.05.2017, Aktenzeichen 2-13 S 135/16

Manche Wohnungseigentümergemeinschaften sind qua Teilungserklärung in sogenannte Untergemeinschaften aufgeteilt. In der Regel geschieht dies im Falle von Mehrhausanlagen, damit jede Hausgemeinschaft ihre Angelegenheiten im möglichen Umfang selbst regeln kann. Die Beschlusskompetenz der Versammlung der Untergemeinschaft reicht so weit, wie die Teilungserklärung der Gesamt-Gemeinschaft dies bestimmt. Für die Kosten einer von der Untergemeinschaft beschlossenen Instandhaltungsmaßnahme haftet die Untergemeinschaft am Ende allein – wenngleich die Verträge nach außen – mit den Handwerkern – im Namen der Gesamt-Gemeinschaft geschlossen werden müssen. Auch eine mögliche Klage auf Zahlung der für die Maßnahme nötigen Gelder kann nur die Gesamt-Gemeinschaft erheben.

LG Hamburg, Urteil vom 17.05.2017, Aktenzeichen 318 S 85/16

Beschließt die WEG über die Vergabe eines Auftrags (hier: Hausmeister), so müssen der Versammlung mindestens drei Angebote zum Vergleich vorliegen.
Dazu, ob dies anders sein kann, wenn keine drei Firmen bereit sind, Angebote abzugeben, äußert sich das Gericht nicht.

LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 19.04.2017, Aktenzeichen 2-13S 2/17

Enthält die Teilungserklärung keine klare Umgrenzung der Bereiche, für die ein Sondernutzungsrecht gelten soll, insbesondere keinen Lageplan, so ergibt die Auslegung der Teilungserklärung, dass an Parkplätze angrenzende Grünflächen nicht der Sondernutzung unterliegen. Das soll nach dem OLG Karlsruhe auch dann gelten, wenn das Sondernutzungsrecht laut Teilungserklärung “an dem gesamten Parkplatz” (des Supermarkts) besteht und sich auf den angrenzenden Grünflächen die Leuchten dieses Parkplatzes befinden..

OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2017, Aktenzeichen 6 U 172/14

Zahlt ein Wohnungseigentümer seine Beiträge / Hausgelder nicht oder nicht rechtzeitig, so hat nur die WEG als Verband Ansprüche gegen den Säumigen, nicht aber auch der einzelne Miteigentümer. Das gilt nunmehr auch für Schadensersatzsprüche: Hat der Miteigentümer einen Schaden, etwa weil ihm verzugsbedingt der Strom abgestellt wird, muss er sich an die WEG halten, da diese – über den Verwalter – für Nachschüsse zu sorgen hat, falls ein Beitragszahler ausfällt. Er kann sich keinesfalls an den säumigen Miteigentümer halten.

BGH, Urteil vom 10.02.2017, Aktenzeichen V ZR 166/16

Der Streitwert als Bemessungsgrundlage für Gerichts- und Anwaltskosten bemisst sich nach dem hälftigen Nennwert der Jahresabrechnung bis zu den Grenzen des § 49a GKG.
Der Wert der Rechtsmittelbeschwer desjenigen, der die Jahresabrechnung verteidigt, bemisst sich nach dem Nennwert der Jahresabrechnung abzüglich des Anteils des Gegners.

BGH, Urteil vom 09.02.2017, Aktenzeichen V ZR 188/16

Wer sich ohne Änderung der Teilungserklärung, aber mit Zustimmung seiner Miteigentümer den Dachspitz zu Wohnzwecken ausbaut, schuldet den Miteigentümern für die Legalisierung des Ausbaus (Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch) keine Ausgleichszahlung.

BGH; Beschluss vom 19.01.2017, Aktenzeichen V ZR 95/16

(vgl. OLG Frankfurt vom 08.03.2016; Vorinstanz)

Der Eigentümer der obersten Wohnung im Hause, der den im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachspitz für seine Zwecke ausbaut, hat in vielen Fällen einen Anspruch gegen die Miteigentümer auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts an der hinzu gewonnenen Wohnfläche, wenn er zugleich die Lasten dafür übernimmt (vgl. OLG Frankfurt, 08.03.2016, 6 U 23/15). Dieses Sondernutzungsrecht ist auf Verlangen des Umbauenden auch im Grundbuch einzutragen. Ungeklärt ist bisher, ob die übrigen Miteigentümer ihre Zustimmung davon abhängig machen können, dass der Umbauende ihnen eine Ausgleichszahlung leistet. Der BGH hat hier nur entschieden, dass eine Ausgleichszahlung nicht in Betracht kommt, wenn die Miteigentümer der Bauausführung vorbehaltlos zugestimmt hatten.

BGH, Beschluss vom 19.01.2017, Aktenzeichen V ZR 95/16

Aus dem Verbot des Grundgesetzes, Behinderte zu diskriminieren, ergibt sich noch kein Anspruch, gegen den Willen der übrigen Miteigentümer einen Aufzug in einen mehrstöckigen Eigentumswohnungs-Komplex einbauen zu lassen. Das gelte auch dann, wenn der Antragsteller den Fahrstuhl aus eigenen Mitteln bezahlen will und auch allein für die Unterhaltung aufkommen will.

BGH, Urteil vom 13.01.2017, Aktenzeichen V ZR 96/16

Seit der Entscheidung des BGH v. 04.12.2009 wird die Instandhaltungsrücklage üblicherweise als sogenannte “Ist-Rücklage” und zusätzlich als “Soll-Rücklage” ausgewiesen. “Soll-Rücklage” bezeichnet die Summe aller Zahlungen, die die Eigentümer lt. Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen auf den Posten “Instandhaltungsrücklage” hätten erbringen sollen (abzüglich der getätigten Ausgaben). Die Ist-Rücklage bezeichnet eigentlich das tatsächlich auf einem Rücklagenkonto befindliche Geld. Tatsächlich werden hier in der Regel die Beträge ausgewiesen, die die Eigentümer tatsächlich auf die Rücklage bezahlt haben (abzüglich der getätigten Ausgaben, aber unabhängig davon, auf welchem Konto dieses Geld liegt).
Das LG Düsseldorf erklärt, dass eine Pflicht der WEG, ein Rücklagenkonto zu führen, gar nicht besteht, und dass auch dort, wo ein Rücklagenkonto besteht, sich nicht zwingend sämtliches von den Eigentümern auf die Rücklage gezahlte Geld auf dem Rücklagenkonto befinden muss. So kommt es häufig vor, dass der Verwalter die für die Rücklage bestimmten Hausgeldanteile nicht sofort auf das Rücklagenkonto transferiert, um Liquiditätslücken zu überbrücken (z.B. für Heizölkauf).
Das LG weist nun mit Recht darauf hin, dass die Ausweisung einer Ist-Rücklage in Form derjenigen Beträge, die auf die Rücklage tatsächlich bezahlt wurden, unzureichend ist, wenn dieses Geld – zur Zeit als Liquiditätshilfe eingesetzt – zur Instandsetzung gar nicht zur Verfügung steht. Umgekehrt wäre die Ausweisung der nur auf dem Rücklagenkonto liegenden Beträge als Ist-Rücklage mangelhaft, weil dann nicht erkennbar ist, wieviel Geld aufgrund von Zahlungsverzug einzelner säumiger Miteigentümer in der Rücklagenkasse fehlt und wieviel aufgrund nicht oder noch nicht erfolgter Umbuchung. Es bedarf sonach einer dreifachen Ausweisung: Soll-Rücklage, Ist-Einzahlung und Bankkontenrücklage. Letztere gibt also den Bestand des Rücklagenkontos wieder, während diejenigen Beträge, die zwar auf die Rücklage bezahlt sind, aber noch oder wieder auf einem anderen Konto liegen, separat auszuweisen sind.

LG Düsseldorf, Urteil vom 21.12.2016, Aktenzeichen  25 S 63/16
www.iurado.de/?site=iurado&p=urteile&id=2325

Es sei zulässig, dass die WEG Instandhaltungsmaßnahmen erst im Nachhinein genehmigt, meint das Landgericht Hamburg. Maßgeblich sei nur, ob der Genehmigungsbeschluss als solcher ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Entscheidung ist deshalb etwas heikel, weil der Verwalterin damit womöglich eine Handhabe gegeben wird, die zeitliche Reihenfolge mehrerer für sich genommen notwendiger Arbeiten in ihrem Sinne oder dem einzelner Wohnungseigentümer festzulegen. Es bleibt aber offen, wie die Rechtslage wäre, wenn die Mehrheit der Eigentümer der Verwalterin die nachträgliche Genehmigung versagt hätte – mit der Begründung, dass die Maßnahme als solche zwar in Ordnung war, nicht aber das Vorziehen dieser Maßnahme vor anderen, möglicherweise ebenso dringlichen.
Problematisch ist es, wenn die Eigentümer nicht nur die Instandhaltungsmaßnahme als solche genehmigen, sondern auch die Art und Weise ihrer Durchführung einschließlich der Mangelfreiheit der Arbeiten und der Richtigkeit gestellter und bezahlter Rechnungen.

LG Hamburg, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen 318 S 32/16
Ebenso: LG Itzehoe, Urteil vom 09.08.2016, Aktenzeichen 11 S 9/15

Für einige Verwunderung sorgt der BGH: Bauliche Veränderungen am Sondereigentum unterlägen denselben Schranken wie bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Änderten sie den optischen Gesamteindruck der Anlage, so liege ein von den übrigen Eigentümern nicht hinzunehmender Nachteil vor. Zum Sondereigentum zählen aber nur die Innenräume; außerdem die Innenverkleidungen von Balkonen, vielleicht der Bodenbelag einer Dachterrasse. Fälle, in denen deren Änderung den optischen Gesamteindruck der baulichen Anlage ändert, sind kaum denkbar. Der BGH scheint aber im hiesigen Fall eine Änderung für möglich zu halten: der Sondereigentümer einer Dachterrasse hatte darauf eine Art Vordach angebracht – welches nach den bisher geltenden Regeln Gemeinschaftseigentum geworden sein dürfte. Der BGH will wohl auch nur sagen, dass es bei derartigen Konstruktionen nicht darauf ankommt, ob sie als Teil des Gemeinschafteigentums oder als Teil des Sondereigentums anzusehen sind: ändern sie das Erscheinungsbild der Anlage, müssen alle Eigentümer der Baumaßnahme zustimmen – es sei denn es handle sich um eine Modernisierungsmaßnahme: in diesem Fall genügt eine 3/4-Mehrheit.
Nicht unerheblich scheint ferner noch, dass der BGH meint, demjenigen, der ohne Beschluss das Gemeinschaftseigentum verändert habe, sei noch im Rückbauprozess Gelegenheit zu geben, seine Änderung durch Beschluss der Miteigentümer genehmigen zu lassen. Ohne Beschlussfassung über eine Genehmigung wird also künftig kein Rückbauprozess auskommen.

BGH, Urteil vom 18.11.2016, Aktenzeichen V ZR 49/16

BGH, Urteil vom 28.10.2016 – V ZR 91/16

Viele Bauträgerverträge über die Neuherstellung von Wohnungseigentum sehen vor, dass die Käufer das Gemeinschaftseigentum abzunehmen verpflichtet sind, auch wenn es noch mangelbehaftet ist. Maßgeblich sei allein, ob das Gemeinschaftseigentum gebrauchstauglich ist. Das OLG München hat nun anders entschieden. Schon bei Mangelbeseitigungskosten von € 30.000,- – die in der Regel schon anfallen, wenn die Mängel nur optischer Art sind – könne der einzelne Erwerber die Abnahme verweigern – und damit die Zahlung der letzten Kaufpreisrate.
Hier hatte der Bauträger eigentlich schon Zahlung aus seinem vertraglichen Zahlungsplan verlangt, der für die siebte (und in seinem Fall vorletzte) Rate vorsah, dass diese bei schlichter Abnahmereife fällig wäre – also die Abnahme selbst eben nicht voraussetzte. Zahlungspläne setzen aber die Aufteilung auf sieben Raten voraus. Pläne, die acht Raten vorsehen, sind unwirksam.
So konnte der Bauträger hier weder seine vorletzte Rate bezahlt verlangen noch seine letzte.

OLG München, Urteil vom 25.10.2016, Aktenzeichen 9 U 34/16
Nichtzulassungbeschwerde zurückgewiesen, BGH, VII ZR 291/16

Die Schaffung eines Stellplatzes für ein Elektromobil samt Ladestation erfordert eine bauliche Änderung und somit die Zustimmung (meist) aller Miteigentümer. Sie ist keine Modernisierung im Sinne des WEG.

LG Bremen, Urteil vom 07.10.2016, Aktenzeichen 4 S 250/15

Nach Auffassung des LG Hamburg kann es nur in Ausnahmefällen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn bauliche Änderungen, die zunächst ohne Beschluss durchgeführt worden waren, nachträglich genehmigt werden. Im vorliegenden Fall scheint freilich eine andere Entscheidung auch gar nicht denkbar, weil der Genehmigung die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer fehlte. Diese Zustimmung muss aber in jedem Fall vorliegen, egal ob die Maßnahme vorher beschlossen oder im Nachhinein genehmigt wird.

LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2016, Aktenzeichen 318 S 102/15

Enthält die Jahresabrechnung nach Aussage des Verwalters Teile, die nicht notwendig wären, zum Beispiel eine Übersicht über die Rückstände der einzelnen Wohnungseigentümer, so muss dieser freiwillige Teil zum einen fehlerfrei sein, zum anderen bei der Beschlussfassung auch allen Eigentümern vorliegen.
Anderernfalls ist die Jahresabrechnung auch dann mit Erfolg anfechtbar, wenn sie ansonsten vollständig und fehlerfrei ist.

LG Dortmund, Urteil vom 24.06.2017, Aktenzeichen 17 S 282/15

Erstellt der Verwalter eine Jahresabrechnung für ein Geschäftsjahr, in welchem er bereits Verwalter war, so hat er nicht nur die Belege auszuwerten, sondern auch für deren Vollständigkeit und Richtigkeit einzustehen. Insoweit handelt es sich um eine höchstpersönliche Pflicht, die auch im Falle der Zwangsvollstreckung nur von ihm und keinem Ersatz-Verwalter erfüllt werden kann. Nur in dem selteneren Fall, dass ein Verwalter über das Geschäftsjahr, in welchem er sein Amt erst angetreten hat – und daher zum Teil über eine Periode abrechnet, in welcher sein Vorgänger Verwalter war – beschränkt sich die Pflicht auf die reine Belegauswertung bzw. Rechnungsaufstellung.

BGH, Beschluss vom 23.06.2016, Aktenzeichen I ZB 5/16

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht – auch wiederholt – die gesamten Unterlagen der WEG einzusehen, auch zusammen mit einem Miteigentümer seiner Wahl oder auch seinem Anwalt. Erst schikanöse Einsichtsbegehren kann der Verwalter zurückweisen.

LG Frankfurt a.M., Urteil vom 20.06.2016, Aktenzeichen 2-13 S 13/14

Besteht eine WEG nur aus zwei Parteien, und legt eine Partei Kosten für eine gemeinschaftliche Angelegenheit aus, so kann sie nicht von der anderen Partei Kostenerstattung verlangen. Und zwar kann sie weder Zahlung direkt an sich noch Zahlung auf ein WEG-Konto verlangen. Vielmehr gelten hier genauso wie sonst in der WEG die Regeln über die Willensbildung und die Kostentragung: es muss zunächst ein Beschluss gefasst werden – notfalls mit Beteiligung der Gerichte – und anschließend müssen die Kosten über die WEG beglichen werden.

LG Frankfurt a.M., Urteil vom 19.04.2016, Aktenzeichen 2-13 S 204/13

Die Wohnungseigentümer können als Gebrauchsregelung beschließen, dass der Garten im Turnus mal von diesem, mal von jenem Wohnungseigentümer benutzt werden darf – und die übrigen dann jeweils von der Benutzung ausgeschlossen sind. Dieser zeitweise Ausschluss ist kein Entzug des Mitgebrauchsrechts, sondern nur eine Einschränkung. Gleiches gilt auch für Wasch- und Trockenräume. Allerdings dürfe das Gericht keine Turnusregelung verfügen, die den Interessen aller Wohnungseigentümer zuwider läuft. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn sich die Eigentümer nicht einigen können, ob im Garten Zier- oder Nutzpflanzen stehen sollen. Nicht äußert sich das Gericht zu der Fragen, ob die Turnusregelung auch die anteilmäßige Mitberechtigung der Eigentümer berücksichtigen muss: also der, der – in kleinen WEGs – deutlich mehr Miteigentumsanteile besitzt,  auch längere Nutzungszeiten bekommen muss.

BGH, Urteil vom 08.04.2016, Aktenzeichen V ZR 191/15

Der WEG ist es nicht möglich, Sondernutzungsrechte im Beschlusswege zu schaffen. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung (= Vertrag aller Wohnungseigentümer) entstehen. Dasselbe gilt, wenn in einem Beschluss jemandem ein Recht eingeräumt werden soll, das zwar ausdrücklich nicht als Sondernutzungsrecht bezeichnet ist, tatsächlich aber ein Sondernutzungsrecht wäre: nämlich das Recht, eine bestimmte im Gemeinschaftseigentum stehende Anlage unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu benutzen. Dabei kann sich der Ausschluss der übrigen schon aus Anlagen ergeben, die der Nutzer aufstellen will (Tische, Theken usw.). Denn wo diese stehen, kann sonst niemand etwas tun.

LG Lüneburg, Urteil vom 16.03.2016, Aktenzeichen 9 S 64/15

Baut der Eigentümer der obersten Wohnung im Haus den über ihm liegenden und nur durch seine Wohnung zugänglichen Dachspitz / Spitzboden zu Wohnräumen aus, kommt ein Gemeingebrauch an diesen Flächen nicht in Betracht, wenn die übrigen Eigentümer von dem Ausbau Kenntnis hatten und ihn gebilligt haben. In diesem Fall hat der Ausbauende einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung zu seinen Gunsten. Er kann zwar nicht verlangen, dass ihm Sondereigentum an diesen neuen Wohnräumen zugewiesen wird, wohl aber, dass ihm ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird. Dazu muss er Kosten und Lasten der neuen Wohnfläche anteilig übernehmen.

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2016, Aktenzeichen 6 U 23/15
Rechtskräftig: BGH, V ZR 95/16

Alle Wohnungseigentümer sind einander verpflichtet, an der baurechtlichen Genehmigung des in der Teilungserklärung verlautbarten Zustands mitzuwirken. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Baubehörde gegen alle Wohnungseigentümer vorgehen könnte oder nur gegen einzelne. Das Gebäude ist erst endgültig hergestellt, wenn es auch baurechtlich zulässig ist.
Im konkreten Fall fehlte aus bauordnungsrechtlicher Sicht ein Stellplatz, weil das Haus aufgrund nachträglich geänderter Teilungserklärung über eine Wohnung mehr verfügte als in den Bauplänen vorgesehen war. Hier ist die Bereinigung nicht allein Sache desjenigen Wohnungseigentümers, dem der Stellplatz fehlt, sondern Pflicht aller Wohnungseigentümer. Sie haben die notwendigen Beschlüsse zu fassen, damit der Verwalter den fehlenden Stellplatz schaffen oder mit der Gemeinde einen Stellplatzablösevertrag schließen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der fehlende Stellplatz auf eine Entscheidung des Bauträgers zurückgeht – und nicht auf die Entscheidung eines einzelnen Wohnungseigentümers.
Von dieser Konstellation zu unterscheiden ist diejenige, dass der in der Teilungserklärung verlautete Zustand auch baurechtlich genehmigt ist, das Gebäude aber tatsächlich anders ausgeführt wurde.

BGH, Urteil vom 26.02.2016; Aktenzeichen V ZR 250/14

Wer Gemeinschaftseigentum ohne die nötige Zustimmung der anderen (betroffenen) Wohnungseigentümer umgebaut hat, ist einem Rückbauanspruch der übrigen Wohnungseigentümer ausgesetzt. Ist dieser Anspruch – nach drei Jahren – verjährt, bleibt es dem illegal tätig Gewesenen auch künftig verwehrt, seine Umbauten zu modernisieren oder instand zu setzen. Eine Legalisierung des Zustands tritt also nicht ein. Das wirkt sich auch auf den Verkaufsfall aus. Er muss also das rechtliche Manko offen legen.
Schon im Ansatz unverjährbar sollen Nutzungen sein, die – ohne bauliche Änderung – der Teilungserklärung widersprechen.

LG Frankfurt a.M., Urteil vom 17.12.2015, Aktenzeichen 2-09 S 45/11

Zuständig für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums ist die Gemeinschaft. Genauer: ist die Sanierung bereits beschlossen (oder liegt ein Notfall vor), ist der Verband der Wohnungseigentümer zuständig – mithin der Verwalter. Ist die Sanierung dagegen noch nicht beschlossen, sind die Wohnungseigentümer dafür zuständig: es ist dann ihre Pflicht, einen Beschluss zu fassen.
Gegenstand dieses Prozesses ist die Frage, ob ein einzelner Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Teile des Gemeinschaftseigentums saniert hat, von der Gemeinschaft Ersatz seiner Kosten verlangen kann. Dazu ist zunächst zu sagen, dass in einem echten Notfall keine Eigenmacht vorliegt, da im Notfall jeder Wohnungseigentümer zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme befugt ist (§ 21 II WEG). Im übrigen gilt: vertragliche Erstattungsansprüche hat der Sanierende nicht. Einen gesetzlichen Anspruch hat er laut dem BGH nur, wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen. Dabei komme es – entgegen dem Wortlaut des Gesetzes (§§ 684, 687 II BGB) nicht darauf an, ob er gewusst hat, dass er zu der Sanierung nicht befugt war. Wer den Anspruch zu begleichen hat, richtet sich danach, wer hätte tätig werden müssen: Mussten die Wohnungseigentümer noch einen Beschluss fassen, so haften sie. War bereits ein Sanierungsbeschluss gefasst oder bedurfte es ausnahmsweise keines Beschlusses, so haftet die WEG als Verband. So soll vermieden werden, dass die Eigentümer über die beschlossenen Ausgaben hinaus mit weiteren Ausgaben belastet werden. Darüber, dass allerdings auch die Ausgaben des Verbands wieder auf die Mitglieder umzulegen sind, schweigt das Gericht.

BGH, Urteil vom 25.09.2015, Aktenzeichen V ZR 246/14

Wie schon das Landgericht Karlsruhe in der Vorinstanz (s.u. Urteil v. 7.10.14) erklärt nun auch der BGH erstmals die Finanzierung größerer Sanierungen oder Modernisierungen durch Aufnahme eines langfristigen Kredits im Grundsatz für zulässig. Es gelten aber dafür Hürden – wenn auch andere als die, die das Landgericht Karlsruhe bereits formuliert hatte. So muss ein Kreditbeschluss keineswegs das Recht einräumen, dass jeder, der will, seinen Anteil an den Sanierungskosten sofort selbst bezahlt. Er muss auch dann, wenn er ein solches Recht trotzdem einräumt, nicht garantieren, dass es im Falle der Insolvenz von Miteigentümern nicht zu Doppelzahlungen kommt. Das bleibt das Risiko desjenigen, der unmittelbar selbst zahlen möchte.   Außerdem kann eine Kreditaufnahme dann unzulässig sein, wenn die Sanierungsmaßnahme nicht dringend ist, oder dann, wenn die WEG nicht sicher kreditwürdig ist, weil etwa in der Zukunft noch weitere Sanierungen anstehen. Sie ist ferner dann unzulässig, wenn es sich nicht um einen Ratenkredit handelt, der am Ende der Laufzeit abgezahlt ist, sondern um einen endfälligen Kredit. Schließlich ist ein Kreditbeschluss auch dann rechtswidrig, wenn die Eigentümer vorher nicht über die Haftungsrisiken aufgeklärt wurden.
Die Kreditfinanzierung bleibt damit in der Praxis kritisch.

BGH, Urteil vom 25.09.2015, Aktenzeichen V ZR 244/14

In extremen Fällen können die Wohnungseigentümer einem störenden Miteigentümer dessen Wohnungseigentum entziehen. Er verliert dann sein Eigentum. Das bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass er auch ausziehen muss. Das zeigt nun ein Beschluss des Berliner Kammergerichts. Dort hatte die neue Eigentümerin der Wohnung, die dem Störer entzogen worden war, keine Räumungsklage gegen diesen erhoben, vielmehr dessen weitere Anwesenheit in dem Haus geduldet. Die übrigen Wohnungseigentümer hatten verlangt, ihm das Betreten des Hauses zu untersagen, aber dazu fehlt ihnen das Recht. Sie können ihm nur die störenden Handlungen als solche untersagen. Ein Betretungsverbot griffe unzulässig in das Recht der neuen Eigentümerin ein. Merke also: soll einem Störer das Eigentum entzogen werden, so sollte darauf geachtet werden, dass das Eigentum von einem der Eigentümer erworben werden sollte, die die Entziehung betrieben haben, oder einer vertrauten Person. Umgekehrt kann der Störer versuchen, seinem Rauswurf zu entgehen, indem er einen Strohmann mit dem Erwerb seiner Wohnung betraut – oder zumindest eine Person, die ihm wohl gesonnen ist.

KG, Beschluss vom 10.09.2015, Aktenzeichen 8 U 94/15

Es ist jedem Wohnungseigentümer unbenommen, die Eigentümerversammlung zu verlassen, selbst wenn er damit die Beschlussunfähigkeit herbeiführt. Ignorieren die Verbliebenen die Beschlussunfähigkeit und fassen weitere Beschlüsse, ist der Weggegangene nicht gehindert, diese Beschlüsse wegen Beschlussunfähigkeit anzufechten.
Inwieweit Gerichte in Südbaden dem folgen würden, lässt sich derzeit noch nicht sagen.

AG Neumarkt (Obpf.), Urteil vom 20.08.2015, Aktenzeichen 4 C 5/14 WEG

Benennt die Teilungserklärung einen Raum als “Ladenraum”, darf er nicht als Gaststätte genutzt werden – zumindest dann nicht, wenn die Gaststätte nach Landesrecht über die gesetzliche Ladenschlusszeit hinaus geöffnet bleiben dürfte. In Baden-Württemberg gilt zwar an Werktagen kein Ladenschluss mehr, aber weiterhin an Sonn- und Feiertagen, weshalb also die Gaststätte länger geöffnet sein dürfte als ein Laden und somit in “Ladenräumen” unzulässig wäre.
Ansprüche auf Unterlassung kann jeder Wohnungseigentümer geltend machen. Beschließen die Eigentümer mit Mehrheit, dass die Verwaltung dagegen vorgeht, können diese Ansprüche nur noch von der Verwaltung, aber nicht mehr von einzelnen Eigentümern geltend gemacht werden.

BGH, Urteil vom 10.07.2015, Aktenzeichen V ZR 169/14

Seit die Gesetze für Wohnräume Rauchmelder vorschreiben (in Baden-Württemberg ist es § 15 Absatz 7 Landesbauordnung), herrscht Streit darüber, ob es in Wohnungseigentümergemeinschaften Sache des einzelnen Eigentümers ist, Rauchmelder zu installieren, oder Sache der Gemeinschaft, also der Hausverwaltung. In Baden-Württemberg trifft die Pflicht – so hat es jetzt das Landgericht Karlsruhe entschieden – die Gemeinschaft.

LG Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2015, Aktenzeichen 11 S 109/14

Bisher war nicht anerkannt, dass Verbraucher (einschließlich Wohnungseigentümer-Gemeinschaften) berechtigt waren, bestelltes Heizöl per Widerruf wieder abzubestellen. Der BGH hat jetzt entschieden, es gebe keinen Grund, den Verbrauchern ihr Widerrufsrecht hier abzusprechen. Das Risiko, dass der Kunde bei fallenden Heizölpreisen widerruft, müsse der Anbieter tragen. Kunden spekulierten nicht mit Heizöl. Ein klein wenig spekulieren können die Kunden jetzt aber doch: steigt der Preis, bleiben sie ihrer Bestellung treu; fällt er, stornieren sie wieder und kaufen woanders billiger.

BGH, Urteil vom 15.06.2015, Aktenzeichen VIII ZR 249/14

Es ist zulässig, in der Teilungserklärung für eine Mehrhausanlage die Ansparung separater Rücklagen für jedes einzelne Gebäude vorzusehen.

BGH, Urteil vom 17.04.2015, Aktenzeichen V ZR 12/14

Enthält die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel, zum Beispiel derart, dass ein Wohnraum nach entsprechendem Mehrheitsbeschluss auch gewerblich genutzt werden darf, so kann der hierbei überstimmte Miteigentümer nicht einwenden, es handle sich bei der künftigen Nutzung um eine störende Nutzung. Vielmehr haben die Eigentümer, solange sie bestimmte fundamentale Schranken beachten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 10.12.2014), einen weiten Ermessensspielraum.

LG Köln, Urteil vom 15.04.2015, Aktenzeichen 29 S 121/14

Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich auf die Vorschriften zugunsten von Verbrauchern berufen – wenn wenigstens einer der Eigentümer als Verbraucher anzusehen ist und der Vertrag nicht ausschließlich gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken dient. Es spielt für die Verbrauchereigenschaft der WEG keine Rolle, ob die Verwalterin eine gewerbliche Firma ist. Im konkreten Fall konnte die WEG auf diese Weise einen auf 10 Jahre geschlossenen Wärmedienstvertrag vorzeitig kündigen.

LG Karlsruhe; Urteil vom 14.04.2015, Aktenzeichen 8 O 144/14

Für den Trittschallschutz in Eigentumswohnungen ist das technische Niveau bei Errichtung des Gebäudes maßgebend; Neuerwerber von Wohnungen müssen beim Verlegen neuer Böden weder die aktuellen Schallschutzwerte einhalten noch das bisherige Schallschutzniveau. Sie dürfen auch dann (z.B.) Parkett einbauen, wenn es dadurch im Altbau noch lauter wird. Der Schallschutz werde maßgeblich durch das Gemeinschaftseigentum garantiert kann. Auch sei den Erwerbern ein möglicherweise nur zwischenzeitlich vorhandenes höheres Schallschutzniveau gar nicht bekannt.

BGH, Urteil vom 27.02.2015, Aktenzeichen V ZR 73/14; Bestätigung von LG Itzehoe, Urteil vom 18.03.2014.

Eine fehlerhafte Jahresabrechnung kann binnen Monatsfrist angefochten werden; bei sehr schweren Mängeln auch darüber hinaus. Jedoch haftet der Verwalter, der eine fehlerhafte Rechnung vorlegt, nur in schweren Fällen auf Schadensersatz. Denn die Wohnungseigentümer hätten die Pflicht, selbst vor der Beschlussfassung darauf acht zu geben, dass die Rechnung in Ordnung ist.
Ein Beirat kann erst recht keinen Schadensersatz einklagen, da er sogar wie ein kaufmännisch Geschulter die Rechnung zu prüfen habe.

Landgericht Köln, Urteil vom 18.12.2014, Aktenzeichen 29 S 75/14

Auch die Wärmedämmung gehört zum ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums. Wenn sie nicht schon bei der Errichtung des Gebäudes nach damals gültigem Standard angebracht wurde, so ist sie jedenfalls bei einer späteren Sanierung nachzurüsten – aber nicht nach den Erfordernissen, die zur Zeit der Sanierung für Neubauten gelten, sondern nach den damaligen Standards.

LG Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2014, Aktenzeichen 11 S 14/14

Viele Teilungserklärungen enthalten “Öffnungsklauseln”, mit deren Hilfe später im Beschlusswege Regelungen der Teilungserklärung mit einfacher Mehrheit geändert werden können. Ein solcher späterer Öffnungsbeschluss ist aber nicht grenzenlos möglich. Er kann keinesfalls jede Regelung ermöglichen, die bei der Teilung selbst möglich gewesen wäre. Insbesondere verstieße es gegen das sogenannte Belastungsverbot, einzelnen Wohnungseigentümern Handlungspflichten, insbesondere Reinigungs- und Instandhaltungspflichten, aufzuerlegen. Solche Beschlüsse können nur mit Zustimmung der jeweils Betroffenen gefasst werden.

BGH, Urteil vom 10.12.2014, Aktenzeichen V ZR 315/13  https://openjur.de/u/751078.html

Beschließen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit, dass einer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums (nämlich des Treppenhauses durch Prostitution in einer der Wohnungen) begegnet werden soll, so ist es anschließend den einzelnen Wohnungseigentümern verwehrt, eigene Abwehr- und Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Dies kann (und muss) dann der Verwalter im Namen der ganzen WEG tun.

BGH, Urteil vom 5.12.2014, Aktenzeichen V ZR 5/14

Nicht selten weicht die tatsächliche Ausführung eines Gebäudes von der Aufteilung gemäß Teilungserklärung ab. Grundsätzlich hat zwar jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Der Anspruch entfalle aber immer dann, so der BGH, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist. Das könne etwa dann der Fall sein, wenn dies zu tiefen Eingriffen in das Bauwerk führe oder unverhältnismäßige Kosten verursache. Je nach den Umständen könne es aber sein, dass der von der Planabweichung Begünstigte den übrigen eine Ausgleichszahlung leisten müsse. Schon im Ansatz komme eine plangerechte Herstellung dann nicht in Betracht, wenn der Bauherr selbst von eigenen Plänen abgewichen sei, bevor überhaupt eine (werdende) Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden habe. In diesen Fällen habe der einzelne Eigentümer nur Ansprüche gegen seinen Verkäufer, meist den Bauträger.

BGH, Urteil vom 14.11.2014, Aktenzeichen V ZR 118/13

Kein Wohnungseigentümer kann eine notwendige Sanierung des Gemeinschaftseigentums mit der Begründung blockieren, er habe kein Geld. Lehnt die Mehrheit der Eigentümer eine Sanierung aus Geldnot ab, ist der Beschluss aufzuheben.

BGH, Urteil vom 17.10.2014, Aktenzeichen V ZR 9 / 14

Sanierungen werden in der Regel aus der Instandhaltungsrücklage oder durch Umlage auf die Wohnungseigentümer finanziert. Fehlt eine Rücklage, und haben nicht alle Wohnungseigentümer die Möglichkeit, eine Umlage privat zu finanzieren, stellt sich die Frage, in welchem Rahmen die WEG selbst einen Kredit aufnehmen kann. Das Landgericht Karlsruhe hält es im Grundsatz für möglich, dass die WEG einen Kredit aufnimmt. Aber: im Finanzierungsbeschluss müssen die Kreditbedingungen im wesentlichen festgeschrieben sein. Und: jeder Eigentümer, der seinen Anteil an der Sanierung selbst bezahlen will, muss die Möglichkeit dazu behalten – und zwar ohne, dass er am Ende für den Kredit der anderen mit haftet. Auch für diejenigen Eigentümer, die an der gemeinschaftlichen Finanzierung teilnehmen wollen, muss das Risiko, dass sie im Falle der Insolvenz eines Miteigentümers doppelt zahlen, vorher ermittelt und möglichst ausgeschlossen werden.
Ist der Finanzierungsbeschluss aufzuheben, und wurde keine Alternativfinanzierung mit beschlossen, ist auch der Beschluss über die Sanierung selbst vom Gericht aufzuheben. Kreditfinanzierte Sanierung bleibt also weiter ein heißes Eisen.

LG Karlsruhe, Urteil vom 07.10.2014, Aktenzeichen 11 S 8/14. Mit Änderungen rechtskräftig; vgl. BGH v. 25.09.2015

Im Falle nicht ganz unerheblicher Sanierungen hat die Verwaltung mindestens drei Alternativangebote einzuholen. Sie muss den Eigentümern im Vorfeld der Eigentümerversammlung geeignete Informationen über das Ergebnis übersenden, nicht aber die (oft umfangreichen) Angebote selbst.

LG München I, Urteil vom 06.10.2014, Aktenzeichen 1 S 21342/13 WEG

Hat jemand seinen nach der Teilungserklärung ausdrücklich nicht zu Wohnzwecken vorgesehenen Hobbyraum oder Abstellraum ausgebaut und vermietet, können die Miteigentümer auch 30 Jahre später noch die Neuvermietung untersagen lassen. Denn jede Neuvermietung lasse das Recht auf Abwehr der Störung neu entstehen; Verjährung spielt damit keine Rolle. Der Abwehranspruch ist nach Meinung des Landgerichts auch nicht verwirkt, weil sich der vermietende Eigentümer nie darauf verlassen kann, dass bei Neuvermietung nicht doch Einwände erhoben werden. Wie die Rechtslage ist, wenn ein einziges Mietverhältnis jahrelang andauert, hat das Gericht bewusst offen gelassen.
Ansprüche wegen Einbaus eines Trittschall fördernden Parketts beginnen zu verjähren, sobald der belästigte Nachbar Kenntnis vom Umbau hat und erkennt, dass der erhöhte Schallpegel vermutlich mit dem Parkett zu tun hat.

LG Ffm, Urteil vom 25.06.2014, Aktenzeichen 2-13 S 18/13

Wer Immobilien verkauft, schließt praktisch immer die Gewährleistung – also die Haftung für Mängel – aus. Der Käufer, der später Mängel findet, kann sich nur dann schadlos halten, wenn ihn der Verkäufer arglistig getäuscht hatte oder arglistig eine wichtige Information unterschlagen hatte. Hier war es ausnahmsweise anders. Denn im Notarvertrag hatten die Parteien nicht nur den üblichen Ausschluss der Gewährleistung vereinbart, sondern auch, dass der Verkäufer verpflichtet sei, den Käufer auch über solche Mängel aufzuklären, die ihm „bekannt sein müssten“. Das OLG hat entschieden: Der Verkäufer haftet daher auch für solche Mängel, die ihm selbst fahrlässig verborgen geblieben waren. Man kann Käufern daher nur empfehlen, ebenfalls auf einer solchen Klausel in ihrem Notarvertrag zu bestehen.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.06.2014, Aktenzeichen 9 U 184/10 openjur.de/u/708137.html

Schwierigkeiten mit Spitzböden gibt es meistens dann, wenn der Eigentümer der obersten Wohnung ein Sondernutzungsrecht am Spitzboden hat und diesen dann illegal zu Wohnzwecken ausbaut, obwohl dort eine Wohnnutzung nicht zulässig ist. In diesem Fall war der Spitzboden aber Eigentum des Inhabers der obersten Etage. Laut BGH ist es dem Eigentümer verwehrt, den ausgebauten Spitzboden separat, also getrennt von seiner Wohnung, zu vermieten, nicht aber unbedingt, ihn für sich selbst oder als Gästezimmer zu nutzen. Der BGH hält es darüber hinaus anscheinend für möglich, dass Unterlassungs- oder Rückbauansprüche der Miteigentümer nach 30 Jahren verjähren. Geheimhaltung der illegalen Ausbauten kann sich also lohnen! Dabei bleibt aber offen, ob das nur dann gilt, wenn der Spitzboden bei der Umlage der Betriebskosten mit berücksichtigt wird oder nicht.

BGH, Urteil vom 16.05.2014, Aktenzeichen V ZR 131/13

Verwalter berechnen Ihren Auftraggebern für Prozesse üblicherweise Zusatzhonorare – für Kopien, Aktenversendung oder Gerichtstermine. Diese Kosten werden, wenn möglich, auf den Prozessgegner abgewälzt. Im Kostenfestsetzungsverfahren kann der Verwalter aber nur Kosten für Terminswahrnehmungen geltend machen. Alle übrigen Kosten müssten separat eingeklagt werden, was erfahrungsgemäß oft unterbleibt.

BGH, Beschluss vom 07.05.2014, Aktenzeichen V ZB 102/13

Ein Beschluss kommt nur zustande, wenn der Verwalter das Zustandekommen des Beschlusses in der Versammlung verkündet. Das passiert freilich in der Praxis so gut wie nie, weil es den Verwal­tern zu formalistisch vorkommt; manchmal auch, weil sie damit Unklarheiten kaschieren wollen. Die Gerichte ließen das immer durchgehen, wenn nur im Protokoll ein Beschluss als verkündet aufgeführt war. Nun hat das Landgericht Bamberg erfreulicherweise einen kleinen Riegel vor diese Praxis geschoben: Ist der Beschluss in der Versammlung nachweislich nicht verkündet worden, nutzt auch die Darstellung im Protokoll nichts mehr, dass er verkündet worden sei. Das ist auch selbstverständlich, denn dann ist das Protokoll nachweislich falsch und kann gar nichts mehr beweisen.

LG Bamberg, Beschluss vom 02.04.2014, Aktenzeichen 1 S 20/13 WEG

Wird Wohnungeigentum neu geschaffen, muss mittels einer sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung festgestellt werden, dass das künftige Sondereigentum – also die einzelne Wohnung – von dem Gemeinschaftseigentum – insbesondere dem Flur, dem Treppenhaus – baulich getrennt ist. Wird dann aber abweichend von den Plänen gebaut, oder wird später eine bauliche Änderung vorgenommen, so kann es geschehen, dass ein zuvor als Gemeinschaftseigentum definierter Raumbereich nunmehr Teil einer der Wohnungen geworden ist. Das Oberlandesgericht München ist der Auffassung, dass in solchen Fällen die Grenze zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum dort bleibt, wo sie nach den Plänen vorgesehen war (und im Grundbuch eingetragen ist), auch wenn sie nun quer durch ein Zimmer verlaufen sollte (sog. “Luftschranke”) anstelle einer Wand oder einer Türe. Der Eigentümer einer Wohnung kann also sein Eigentum nicht dadurch erweitern, dass er ohne Änderung des Grundbuchs seine Türe weiter nach außen verlegt oder sonstwie bisher gemeinschaftliche Räume zu seinen Gunsten umbaut.

OLG München, Beschluss vom 31.03.2014, Aktenzeichen 34 Wx 3/14 https://openjur.de/u/684757.html

Für den Trittschallschutz in Eigentumswohnungen ist das technische Niveau bei Errichtung des Gebäudes maßgebend; vgl. dazu unten BGH v. 01.06.2012. Ausnahmen können dann bestehen, wenn das Gebäude einen ganz speziellen Charakter hat. Neuerwerbern von Wohnungen kann dieses höhere Niveau aber nur dann abverlangt werden, wenn der Charakter noch bestand, als sie ihre Wohnung erwarben.

LG Itzehoe, Urteil vom 18.03.2014, Aktenzeichen 11 S 101/12

Wer bisher eine Wohnung in einem neu errichteten Haus gekauft hatte, konnte, wenn das Haus Mängel hatte, gegenüber dem verkaufenden Bauträger alle gesetzlichen Mängelrechte geltend machen. Der BGH beschreitet jetzt einen neuen, für den Erwerber schwierigen Weg: Wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer bereits Maßnahmen für eine Mängelbeseitigung eingeleitet hat, soll der Erwerber gehindert sein, gesetzliche Mangelbeseitigungsansprüche gegen den Bauträger zu erheben. In solchen „Kollisionsfällen“ müsse der Erwerber den Erfolg der Maßnahmen abwarten, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeleitet wurden. Zweifelt der Käufer am Nutzen solcher – womöglich halbherzigen – Maßnahmen, muss er die Beschlüsse seiner Miteigentümer vor Gericht anfechten, statt gegen den Bauträger vorzugehen – wobei er außerdem noch unter Zeitdruck steht, weil die Verjährung seiner Mängelrechte derweil weiter läuft.

BGH, Urteil vom 06.03.2014, Aktenzeichen VII ZR 266/13

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=67197&pos=0&anz=1

Wer einen Schlüssel verliert, der zu einer Schließanlage gehört, haftet noch nicht automatisch auf die Kosten des Ersatzes der gesamten Schließanlage. Nur dann, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde, und wenn dazu nachvollziehbarer Anlass bestand, haftet der Verlierer des Schlüssels auf die vollen Kosten. Weist der Verlierer nach, dass der Schlüssel an einem Ort oder unter Umständen verloren ging, die für den Finder keinen Schluss auf die passende Türe zulassen, oder besteht aus anderen von dem Verlierer zu beweisenden Umständen kein Grund zur Sorge, oder hat sich die WEG nach Bekanntwerden des Verlusts schon Jahre Zeit gelassen für den Austausch der Anlage, so entgeht der Verlierer der vollen Haftung.

BGH, Urteil vom 05.03.2014, Aktenzeichen VIII ZR 205/13

Will der Verwalter (z.B. dem Hausmeister) eine Kündigung aussprechen, so muss er der Kündigung eine Original-Vollmacht vorlegen, wenn er nicht Gefahr laufen will, dass der Gekündigte die Erklärung zurückweist. In der Praxis heißt das: er muss das Original des Protokolls vorlegen, das seine Verwalterbestellung enthält, und das Original der Ermächtigung zur Kündigung.

BGH, Urteil vom 20.02.2014, Aktenzeichen III ZR 443/13

An Doppelstockgaragen oder Duplexgaragen als Teil einer WEG bestehen andere Rechtsverhältnisse als an normalen oder an Tiefgaragenstellplätzen. Normale (Außen-) Stellplätze sind Gemeinschaftseigentum, an welchem meistens Sondernutzungsrechte begründet sind. Manchmal besteht auch nur eine Gebrauchsregelung. An Tiefgaragenstellplätzen kann echtes  Sondereigentum begründet werden, wenn sie markiert sind (§ 3 Abs.2 WEG). Duplexgaragen dagegen müssen in “Bruchteilssondereigentum” stehen, da anderenfalls die übereinander liegenden Nutzungsrechte nicht wirksam geregelt werden können. Bruchteilssondereigentum besteht sonst überall dort, wo Ehegatten (oder andere Personenmehrheiten) Eigentum an einer Wohnung zu Bruchteilen (meist 1/2) haben. Streitigkeiten zwischen solchen Bruchtteilseigentümern sind kein Wohnungseigentumsrecht, sie gehen die WEG nichts an. Anders ist es nach Meinung des BGH, wenn zwei Wohnungseigentümer miteinander eine Doppelstockgarage haben, weil hier häufig (wenn auch systemwidrig) das Benutzungsrecht durch die WEG geregelt ist. Demzufolge seien hier auch die speziellen WEG-Gerichte zuständig.

BGH, Beschluss vom 20.02.2014, Aktenzeichen V ZB 116/13

Hat ein Wohnungseigentümer einen öffentlich-rechtlichen Gebührenbescheid (Abwassergebühr) bezahlt, der von allen Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu zahlen war, hat er also für seine Miteigentümer gezwungenermaßen mit bezahlt, so kann er von der WEG Erstattung verlangen. Er ist also nicht darauf angewiesen, von jedem einzelnen Miteigentümer dessen Anteil einzufordern, sondern kann sich die Erstattung en bloc von der Verwaltung auszahlen lassen.

BGH, Urteil vom 14.02.2014, Aktenzeichen V ZR 100/13