Schon lange ist geklärt, dass der Mieter, der seine Miete am dritten Werktag jedes Monats schuldet, seiner Pflicht genügt, wenn er an diesem Tag den Überweisungsauftrag erteilt. Darauf, ob die Gutschrift beim Vermieter noch am selben Tag erfolgt, kommt es also nicht an (falls nichts Gegenteiliges ausdrücklich vereinbart ist). Sehr wohl kommt es aber darauf an, ob die Gutschrift beim Vermieter überhaupt erfolgt. Hat nämlich der Mieter an die falsche Kontonummer überwiesen oder die Zahlung nur fälschlich behauptet, so trägt er die Konsequenzen. Die Beweislast dafür, dass das Geld beim Vermieter ankommt, trägt der Mieter. Für den insoweit beweisfällig bleibenden Mieter bleibt nun nur noch die Behauptung, er habe nicht fahrlässig gehandelt (denn ein unvermeidbarer Tatsachenirrtum des Mieters hindert den Verzug). Hat der Vermieter überdies – und sei es in der Räumungsklage – die fehlende Miete angemahnt, so nutzt dem Mieter selbst der angeblich unvermeidbare Fehler bei der Überweisung nicht, denn nun tritt der Verzug mit der Mahnung ein. So jedenfalls das Landgericht Berlin in diesem Urteil. Offen bleibt dabei, ob der Vermieter nach der Mahnung noch einmal gekündigt hat, denn die Kündigung müsste auf den Verzug folgen und dürfte ihm zeitlich nicht vorausgehen.

LG Berlin, Urteil vom 25.04.2023, Aktenzeichen 67 S 103/22

Im Kraftfahrzeug-Schadensrecht ist es seit langem anerkannt, dass der Geschädigte auf der Basis eines Kostenvoranschlags oder eines Gutachtens abrechnen darf unabhängig davon, ob er sein Auto überhaupt reparieren lässt. Der Geschädigte hat also die Wahl, ob er das Auto so reparieren lässt, wie es Werkstatt oder Gutachter vorschlagen, ob er es anders (Notreparatur) reparieren lässt, ob er es selbst repariert oder gar nicht repariert. Rechnet der Geschädigte so ab, kann er die Mehrwertsteuer nicht verlangen, hat aber das Recht, die Sache unrepariert zu lassen und dafür das Geld zu behalten. Dieses Recht hat er laut jüngster BGH-Entscheidung auch im Mietrecht. Hat also der Mieter die Wohnung beschädigt, oder besteht ein Schadensersatzanspruch, weil der Mieter eine ihm obliegende Arbeit (Anstreichen) nicht vorgenommen hat, so kann der Vermieter seinen Schaden auf Basis eines Kostenvoranschlags abrechnen und die Wohnung anschließend unrenoviert belassen.

BGH, Urteil vom 19.04.2023, Aktenzeichen VIII ZR 280/21

Dies war eigentlich zuvor schon selbstverständlich (vgl. zuletzt Landgericht Halle, 03.02.2023, Aktenzeichen 1 S 91/21), war aber vom Bundesgerichtshof noch nicht bestätigt worden.

Der Mieter hatte in seiner Wohnung ohne Genehmigung Bad und Küche umgebaut. Dem Vermieter gefiel dies nicht, auch weil die Umbauten “Marke Eigenbau” die Gefahr von Wasserschäden im Haus erhöhten. Als der Mieter zum Rückbau nicht bereit war, kündigte der Vermieter: zu Recht, wie das Amtsgericht urteilte. Das erinnert an zwei unangenehme Wahrheiten im Mietrecht: 1) auch ein vom Vermieter genehmigter Umbau muss vom Mieter, wenn nichts anderes vereinbart ist, beim Auszug rückgängig gemacht werden. 2) dass der Mieter beim Auszug eine Änderung rückgängig machen muss, bedeutet noch lange nicht, dass er während des laufenden Mietverhältnisses bestimmt, ob und wie umgebaut wird. Der Mieter, der die Mietsache umbauen möchte, sollte also unbedingt die doppelte Genehmigung des Vermieters einholen: umbauen zu dürfen und den Umbau bei Auszug nicht rückgängig machen zu müssen.

AG Kreuzberg, Urteil vom 15.03.2023, Aktenzeichen 13 C 285/18

Will der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöhen, kann er jährlich 8% der von ihm aufgewendeten Kosten auf den Mieter umlegen. Dazu muss der Betrag nicht nur richtig ermittelt sein. Zunächst muss die Mieterhöhungserklärung bestimmte Formalien erfüllen. Dazu muss die Mieterhöhung “auf Grund der entstandenen Kosten berechnet” und gewissen Maßstäben genügend “erläutert” werden. Der BGH erläutert hier zum wiederholten Male die Anforderungen an eine solche Erläuterung. Es wurde bereits entschieden, dass Erhaltungsmaßnahmen, die bei Gelegenheit der Modernisierung durchgeführt werden, von den umzulegenden Gesamtkosten der Maßnahme abzuziehen sind – soviel ist eigentlich selbstverständlich. Klar ist auch, dass die Erhöhungserkläung die Maßnahme samt ihrer prognostizierten Wirkung zu benennen hat. Der BGH hat auch insofern schon entschieden, dass der Vermieter, der eine neue Heizung einbaut, seiner Erläuterungspflicht dadurch genügen kann, dass er dem Mieter die berechnete Kosteneinsparung übermittelt, und der, der dämmt, indem er dem Mieter den neuen und den alten Wärmedurchgangskoeffizienten mitteilt. Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, sei der Vermieter nicht verpflichtet, in der Mieterhöhungserklärung für jede Maßnahme eine getrennte Kostenberechnung vorzulegen. Der BGH meint nun, es genüge dem formalen Aspekt einer Mieterhöhungserklärung, wenn der Vermieter die prognostizierten Heizkosteneinsparungen mitteilt, auch wenn deren größerer Anteil auf Maßnahmen zurückgeht, die nichts mit der Modernisierung (hier: neue Heizung) zu tun haben oder sogar an benachbarten Gebäuden durchgeführt wurden. Die Kosten von Malerarbeiten müssten auch dann nicht separat ausgewiesen werden, wenn diese sowohl durch Modernisierungsmaßnahmen als auch durch andere Maßnahmen nötig wurden, denn mit einer Separierung der Malerkosten könne der Mieter noch nicht erkennen, welcher Anteil daran nun die Modernisierungsmaßnahme betraf. “Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungserklärung – wie hier geschehen – die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder – wie hier – eines bezifferten Betrags kenntlich macht.”

BGH, Urteil vom 23.11.2022, Aktenzeichen VIII ZR 59/21
siehe auch schon Senatsurteile vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 361/21, aaO Rn. 50, VIII ZR 337/21, aaO Rn. 54 und VIII ZR 339/21, Rn.52.

Wie vom Bundesgerichtshof 2005 entschieden, beseitigt die “Schonfristzahlung” nur die fristlose Kündigung (§ 569 III Nr. 2 BGB), nicht aber auch die meist parallel “hilfsweise” ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietvertrags (Urteil v. 16.02.05, VIII ZR 6/04). Die Schonfristzahlung kann aber das Verhalten des Mieters in einem “milderen Licht” erscheinen lassen, sein Verschulden mildern – so dass am Ende sein Bestandsinteresse doch das Interesse des Vermieters an der Kündigung überwiegt. Einen solchen Fall hatte hier das LG Gießen vor sich. Der Ehemann zahlte der Mieterin keinen Unterhalt mehr; der Mann wurde dann auch arbeitslos; er habe zwar Arbeitslosengeld beantragt, aber nicht sofort bewilligt erhalten. Vorher war die Mieterin meist beanstandungsfrei geblieben. In Zukunft würde das Amt die Miete zahlen. Außerdem hatten die Parteien sehr wahrscheinlich verabredet – was die Mieterin aber nicht beweisen konnte – dass der Vermieter die Kündigung zurücknimmt, wenn er sein Geld bekommt. Und der eigentliche Grund für die Kündigung waren – bestrittene – Beleidigungen, die der Vermieter aber seiner Kündigung nicht zugrunde gelegt hatte. Für den Anwalt des Vermieters kann sich daher die Mehrarbeit, neben dem Zahlungsverzug auch eine Beleidigung zu thematisieren, durchaus lohnen.

LG Gießen, Urteil vom 22.11.2022, Aktenzeichen 1 S 81/22

Der Mieter hat ein Recht, alle Belege einzusehen, die für die Betriebskostenabrechnung von Bedeutung sind. Unklar ist aber, wie er seinen Klageantrag formulieren muss, wenn der Vermieter ihm die Einsicht verweigert. Das Amtsgericht Dresden hat entschieden, er dürfe pauschal “Einsicht in sämtliche Belege” verlangen, sofern der Vermieter ihm vorher noch gar keine Belege vorgelegt hatte. Er muss also die Belege nicht einzeln benennen. Diese Pflicht treffe ihn erst, sobald der Vermieter ihm im Grundsatz Einsicht gewährt hatte, und hierbei einzelne Belege fehlten.

AG Dresden, Urteil vom 04.04.2022, Aktenzeichen 144 C 3008/21

Wenn der Vermieter über die Betriebskosten abrechnet, muss er seine Kosten immer gemäß dem Katalog der Betriebskostenverordnung umlegen: (“Gartenpflege”, “Beleuchtung”, “Schornsteinreinigung”, “Sach- und Haftpflichtversicherung”, “Hauswart” usw.). Der Vermieter muss also ihm entstandene Kosten immer den vorgegebenen Kategorien zuordnen. Das gilt auch dann, wenn der Hauswart ihm eine einheitliche Rechnung über Hausmeistertätigkeit und Gartenpflege geschrieben hat. Der Vermieter muss Hausmeistertätigkeit und Gartenpflege auseinander rechnen oder den Hauswart auffordern, ihm getrennte Rechnungen vorzulegen. Der Vermieter darf also keine Misch- oder Sammelpositionen erfinden, unter denen er abrechnet (“Haus- und Gartenpflege”). Dasselbe gilt beim Stromverbrauch: Läuft außer der Treppenhausbeleuchtung auch eine gemeinschaftliche Waschmaschine auf denselben Zähler, dürfen die diesbezüglichen Stromkosten nicht als “Hausstrom” abgerechnet werden. Auch dies wäre eine unzulässige Mischposition. Die Verwendung von Mischpositionen führt zur Ungültigkeit der Abrechnung dieses Postens (“formelle Teilunwirksamkeit”). Dieser Mangel kann im laufenden Gerichtsverfahren nicht mehr korrigiert werden, wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen ist (31.12. des Folgejahres). Vor allem aber führt sie zur Ungültigkeit der gesamten Abrechnung – es sei denn, man könnte diesen Posten aus der Rechnung streichen, ohne dass sich an der Nachzahlung etwas ändert (vgl. dazu BGH VIII ZR 84/07)..
Das Amtsgericht Hamburg hat nun entschieden, dass auch dann keine Mischpositionen verwendet werden dürfen, wenn unter diesem Begriff nur eine einzige Kostenart abgerechnet wird. Also: Ist an den Stromzähler tatsächlich nur die Flurbeleuchtung angeschlossen, darf diese trotzdem nicht als “Hausstrom” abgerechnet werden, weil der Mieter eben aus der Abrechnung selbst nicht erkennen kann, ob hier nur Flurbeleuchtung abgerechnet wird oder auch weitere Anlagen.

AG Hamburg, Urteil vom 03.03.2022, Aktenzeichen 48 C 320/20

Der BGH bestätigt seine schon mehrfach geäußerte Rechtsauffassung, wonach die sogenannte Schonfristzahlung durch den Mieter nur eine fristlose Kündigung aus der Welt schaffen kann, nicht aber auch eine daneben (“hilfsweise”) ausgesprochene ordentliche Kündigung. Er betont dabei, dass im Falle der ordentlichen Kündigung zu prüfen bleibt, ob der Mieter seine Miete aufgrund einer unverschuldeten finanziellen Notlage schuldig geblieben war. Es bleibt ferner dabei, dass sich der Vermieter auf eine ordentliche Kündigung nicht berufen kann, wenn dies treuwidrig wäre. Vor allem habe der Bundestag einem 2016 erfolgten Versuch, eine Schonfristzahlung auch für ordentliche Kündigungen einzuführen, eine Absage erteilt.

BGH, Urteil vom 13.10.2021, Aktenzeichen VIII ZR 91/20

Der Mieter, der vor Gericht nachweislich bewusst die Unwahrheit sagt, kann schon deshalb gekündigt werden, gegebenenfalls auch fristlos. Hatte der Vermieter ihn aus anderen Gründen ohnehin schon auf Räumung verklagt, so kann er im Anschluss an den falschen Prozessvortrag die laufende Klage auf die neuen Kündigungsgründe umstellen, sofern ein gewisser Sachzusammenhang besteht.

BGH, Beschluss vom 12.10.2021, Aktenzeichen VIII ZR 91/20

Mietvertragsparteien können die Miete an die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes in Deutschland koppeln, § 557b BGB. Mieterhöhungen sind dann ohne Rücksicht auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, aber eben gebunden an den Lebenshaltungskostenindex, welcher zuletzt meist niedriger lag als die Steigerungen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete. Unklar war bislang, welche Details ein Mietvertrag enthalten musste, damit eine Indexmiete wirksam vereinbart war. Der BGH hat nun entschieden, dass der Mietvertrag kein “Basisjahr” für die Indexierung nennen muss. Zwar veröffentlicht destatis die Änderungen des Lebenshaltungskostenindexes immer bezogen auf ein bestimmtes Basisjahr. Die Nennung dieses Basisjahres im Mietvertrag ist aber verzichtbar; ja, sie ist sogar gar nicht sinnvoll. Denn anders als beim Staffelmietvertrag ist eine im voraus – auf Basis des Mietvertrags – berechenbare Erhöhung der Miete gar nicht Ziel des Indexmietvertrags. Vielmehr bestimmt der Vermieter selbst, wann er eine Erhöhung geltend machen will; und dann gilt der Index auf derjenigen Basis, die aktuell Verwendung findet. Ein älteres, im Mietvertrag genanntes Basisjahr müsste dann erst angepasst werden, da sich die Indexierungen auf Basis verschiedener Basisjahre nicht vergleichen und nicht umrechnen lassen. Ferner hat der BGH entschieden, dass auch der Beginn der “Wartefrist” (Mieterhöhungen können maximal einmal pro Jahr verlangt werden) nicht im Mietvertrag erläutert werden muss. Der Vermieter muss bloß, wenn er die Miete erhöht, die Wartefrist beachten. Enthält der Indexvertrag die Klausel, wonach die Änderung der Miethöhe nur verlangt werden kann, wenn sich der Index seit der letzten Änderung um mindestens 3% verschoben hat, so bedeutet das nicht, dass nach längerem Zuwarten des Vermieters die Mieterhöhung sozusagen in “3%-Schritten” vorgenommen wird. Vielmehr entspricht die Mieterhöhung prozentual immer genau der Index-Erhöhung, egal wie lange der Vermieter mit seiner Erhöhungsforderung zuwartet.
Übrigens erlaubte die Indexmiete auch eine Absenkung des Mietniveaus für den Fall, dass das Niveau der Verbraucherpreise sinkt. Das ist derzeit allerdings eine eher theoretische Erwägung.

BGH, Urteil vom 26.05.2021, Aktenzeichen VIII ZR 42/20

Dass ein Mieter alt und am Ort tief verwurzelt ist, war bisher für sich genommen kein hinreichender Grund, einer Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Es musste immer noch eine Bewertung der Gesundheit des Mieters hinzu treten. Das hat der BGH nun geändert. Allein die Verwurzelung am Ort (die Mieter waren 80 und 90 Jahre alt und wohnten seit 24 Jahren in der Wohnung) könne Grund für die Mieter sein, der Kündigung zu widersprechen. Vorliegend spielte bei der “Verwurzelung” eine erhebliche Rolle, dass die Mieter in nächster Nähe einkaufen konnten und auch die meisten Ärzte der Mieter in fußläufiger Entfernung zur Mietwohnung praktizierten. Andererseits bleibt erstaunlich, dass es das Gericht bereits als “tiefe Verwurzelung” über “soziale Kontakte” gewertet hat, dass die Mieter miteinander in der Wohnung gelebt haben “und auch kein derart zurückgezogenes Leben geführt (haben), das ihnen den Aufbau sozialer Bindungen am Ort der Mietsache verwehrt hätte.” Also im Klartext: der Nachweis von Kontakten ist nicht nötig, solange der Lebenswandel die Bildung von Kontakten nicht geradezu ausschloss. Noch merkwürdiger erscheint, dass auch der Umstand, dass viele Nachbarn die Mieter im Auftrag der Vermieterin “observiert” hätten, als Zeichen für ihre sozialen Kontakte im Haus gewertet wurde. Erklären lässt sich dies alles wohl nur in diesem Einzelfall aus dem ebenfalls mitgeteilten Umstand, dass die Mieter 1991 als Opfer der NS-Herrschaft nach D übergesiedelt seien, also mutmaßlich als Juden aus der Sowjetunion. Das Gericht hat in diesem Fall nur äußerlich an dem schon früher geprägten Merkmal der “tiefen Verwurzelung” angedockt, in Wahrheit aber den von Verfolgung und Heimatverlust gezeichneten Menschen ein Minimum an Verwurzelung ermöglichen und einen weiteren Wohnortwechsel ersparen wollen. Zu verallgemeinern ist diese Entscheidung wohl nicht.

BGH, Urteil vom 03.02.2021, Aktenzeichen VIII ZR 68/19
LG Berlin, Urteil vom 25.05.2021, Aktenzeichen 67 S 345/18

Wer als Mieter, dem gekündigt wurde, Härtegründe geltend macht, muss eine behauptete Krankheit durch Sachverständigengutachten beweisen. Ein ärztliches Attest allein genügt insoweit nicht.

BGH, Urteil vom 28.04.2021, Aktenzeichen VIII ZR 6/19

Die Regelung des Berliner Abgeordnetenhauses, wonach die Erhöhung der Bestandsmieten ab 2019 für fünf Jahre ausgeschlossen ist und auch für Neuvermietungen bestimmte Grenzen festgesetzt werden, widerspricht dem Grundgesetz. Dabei geht es nicht um inhaltliche Fragen, sondern allein darum, ob für derartige Gesetze der Bund zuständig ist (und damit der Deutsche Bundestag) oder aber die Länder (und damit zum Beispiel auch das Abgeordnetenhaus in Berlin). Das Mietrecht zählt zur “konkurrierenden Gesetzgebung” (Artikel 72 Grundgesetz). Das bedeutet: Die Länder können den Gegenstand regeln, wenn es der Bund nicht tut. Vorliegend aber hat der Bund von jeher Vorschriften erlassen, aus denen sich ergibt, in welchem Umfang eine Miete erhöht werden darf oder nicht (§§ 557ff. BGB). Auch die Grenzen von Neumieten sind bereits bundesrechtlich geregelt (§§ 556d ff. BGB). Hier ist also kein Platz mehr für landesgesetzliche Regelungen. Trotzdem von den Ländern beschlossene “Mietendeckel” verstoßen daher gegen die Kompetenzordnung des Grundgesetzes.
Für den südbadischen Raum hat die Entscheidung keine Bedeutung: der Landtag von Baden-Württemberg hat keine dem “Mietendeckel” vergleichbare Regelung getroffen.

BVerfG, Beschluss vom 15.04.2021, Aktenzeichen 2 BvF 1/20; 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20

Die Stundung für Mietzahlungen in den Monaten April, Mai und Juni 2020 galt nur für Private. Geschäftsmieter könnten nicht einmal mangelbedingte Mietreduzierung geltend machen. Denn für den Mangel – die geschlossenen Läden – sei nicht der Vermieter verantwortlich, sondern der Staat.

LG München I, Urteil vom 12.02.2021, Aktenzeichen: 31 O 11516/20.

Der Vermieter kann die Miete im Einvernehmen mit dem Mieter erhöhen, § 557 BGB. Dazu bedarf es keiner Formalien. Die Mieterhöhung kommt sogar dann zustande, wenn der Vermieter nur den Vorschlag einer Mieterhöhung macht und der Mieter daraufhin die höhere Summe zahlt. Der Vermieter kann – und das ist der Regelfall – sich auf sein gesetzliches Recht stützen, die Miete durch begründetes Schreiben bis zur ortsüblichen Miete zu erhöhen. Er muss sich dann auf einen Mietspiegel berufen, Vergleichsmieten nennen oder ein Gutachten beifügen. Der Mieter ist dann verpflichtet, zuzustimmen. Nicht dagegen funktioniert eine Vermischung beider Varianten: der Vermieter behauptet in einem nicht näher begründeten Schreiben das Recht, Mieterhöhung verlangen zu können. Stimmt in diesem Fall der Mieter zu, so kommt keine Mieterhöhung zustande. Denn die freiwillige Erhöhung setzt ein Angebot des Vermieters voraus, und ein Angebot kann man in freier Entscheidung annehmen oder ablehnen. Fordert der Vermieter dagegen eine Mieterhöhung unter Berufung auf eine angebliche Zustimmungspflicht des Mieters, liegt kein Angebot vor, und so kann der Mieter auch keines annehmen.
Selbst wenn der Mieter in diesem Fall die geforderte Miete zahlt, kommt keine Mieterhöhung zustande. Der Mieter kann in dem Fall die zuviel gezahlten Mieten zurückverlangen. Er kann sie nur dann nicht zurückverlangen, wenn er  ausnahmsweise davon wusste, dass seine Zustimmung eigentlich unwirksam war.

LG München I, Urteil vom 03.02.2021, Aktenzeichen 14 S 11480/20

Wenn der Mieter gegen eine Kündigung Widerspruch einlegt – sogenannten Sozialwiderspruch – hat das Gericht die für den Vermieter und die für den Mieter sprechenden Gründe gegeneinander abzuwägen. Automatismen sind dem Gesetz fremd. Selbst wer 88 Jahre alt ist, ist gegen eine Eigenbedarfskündigung nicht ohne weiteres geschützt. Dasselbe gilt für jemanden, der schon lange am fraglichen, jetzt gekündigten Ort wohnt. Es wäre überhaupt erst einmal festzustellen, ob er nur dort gewohnt hat, oder ob er wirklich am Ort verwurzelt ist: nämlich sein Leben stützende Kontakte zu den Nachbarn hat.

BGH, Urteil vom 03.02.2021, Aktenzeichen VIII ZR 68/19

Führt der Vermieter auf eine Mängelrüge des Mieters hin eine Untersuchung des Mietobjekts durch, so anerkennt er damit keineswegs, dass ein Mangel der Mietsache bestehe oder er dafür verantwortlich sei. Das gilt nach dieser neuen Entscheidung des BGH auch dann, wenn der Vermieter einen Versorgungsschacht öffnen lässt.
Je nach Einzelfall bleibt es dennoch denkbar, dass eine Bauteilsuntersuchung durch den Vermieter ein “tatsächliches Anerkenntnis” darstellt. Dazu bedarf es aber schon gravierenderer Anzeichen als nur einer schlichten Bauteilsöffnung, die schon durch das eigene Interesse des Vermieters an der Entdeckung möglicher weitergehender Schäden gerechtfertigt erscheint.

BGH, Urteil vom 23.09.2020, Aktenzeichen XII ZR 86/18

Vor der ordentlichen, also fristgebundenen Kündigung ist eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich. Eine trotzdem ausgesprochene Abmahnung kann aber, wenn sie ignoriert wird, dazu führen, dass ein Gericht den der Kündigung zugrunde liegenden Vorgang für gravierender erachtet, als das ohne Abmahnung der Fall gewesen wäre. Denn nicht jeder Vorgang, der als Vertragsverstoß zu qualifizieren ist, erlaubt auch schon gleich eine Kündigung. Vielmehr besteht für den Vermieter die Kündigungsmöglichkeit nur, wenn der Mieter seine Pflichten “nicht unerheblich verletzt”.
Ist also der in Rede stehende Vertragsverstoß von eher untergeordneter Bedeutung, so dass fraglich ist, ob der Verstoß überhaupt zur Kündigung berechtigt, so sollte der Vermieter vor der Kündigung abmahnen.

BGH, Beschluss vom 25.08.2020, Aktenzeichen VIII ZR 59/20

Einer Mieterin kann auch dann gekündigt werden, wenn zuvor der Hausfrieden durch einen ihrer Besucher, hier den Lebensgefährten der Mieterin, gestört worden war. Der Besucher hatte – nach schon vorangegangenen Auseinandersetzungen – den fremden Mieter als “Arschloch” bezeichnet. Hält sich der Besucher mit Zustimmung der Mieterin bei ihr auf, hat sie sich sein Fehlverhalten zurechnen zu lassen – bis hin zur Kündigung.
Einer vorherigen Abmahnung bedarf es dabei für eine ordentliche Kündigung im Grundsatz nicht. Dass eine Abmahnung trotzdem erfolgt war, kann aber mit dazu beitragen, das Fehlverhalten des Besuchers als so gravierend einzustufen, dass eine Kündigung möglich ist.

BGH, Beschluss vom 15.08.2020, Aktenzeichen VIII ZR 59/20

Wegerechte, teilweise auch als Überfahrtsrechte bezeichnet, werden im Grundbuch in aller Regel zugunsten des “jeweiligen Eigentümers” des Nachbargrundstücks eingetragen. Das wirft, wenn der “jeweilige Eigentümer” einen Mieter hat, die Frage auf, ob auch der Mieter von diesem Überfahrtsrecht profitiert. Ja, sagt das Oberlandesgericht Karlsruhe: wenn aus der Urkunde, in der das Überfahrtsrecht formuliert ist, nichts Gegenteiliges ersichtlich ist, kann das Recht auch von Mieter, Pächtern, Kunden, Zulieferern des Eigentümers ausgeübt werden.  Diese üben dann zwar kein eigenes Recht aus, können aber vom Eigentümer des überfahrenen Grundstücks nicht abgewiesen werden.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.07.2020, Aktenzeichen 12 U 34/20

Am 18.03.2015 hatte der BGH entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sind, weil der Mieter bei Vertragsabschluss nicht erkennen kann, welche Kosten hier auf ihn zukommen werden. Nun lag dem BGH eine Konstellation vor, in welcher der Mieter lt. Vertrag die Schönheitsreparaturen auszuführen hätte, aber diese Vereinbarung unwirksam war, weil die Wohnung unrenoviert übergeben worden war. Nun hatte der Mieter viele Jahre nach Einzug Kostenvorschuss vom Vermieter verlangt, um auf dessen Kosten (endlich) Schönheitsreparaturen durchführen zu können. Eigentlich war die Klage abzuweisen – und die ersten beiden Instanzen hatten das auch getan – weil eine Schönheitsreparatur auf Kosten des Vermieters dem Mieter statt der vertraglich geschuldeten unrenovierten nun eine renovierte Wohnung gegeben hätte. Der BGH hat sich aber eines anderen besonnen: die Renovierung sei sehr wohl von dem Vermieter geschuldet, da die Wohnung über die vielen Jahre der Mietzeit deutlich unter das vertragliche Niveau hinaus abgewohnt worden sei. Nur seien die Mieter an den Kosten der Renovierung zu beteiligen. Mit welcher Quote sie sich beteiligen müssen, sei eine Frage des Einzelfalls, und hier wird es noch viel Streit geben.

BGH, Urteil vom 08.07.2020, Aktenzeichen VIII ZR 163/18; vgl. auch VIII ZR 270/18 vom selben Tag

Gemäß der Neuregelung der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg, Verordnung v. 16.06.2020, welche heute in Kraft tritt, gilt Steinen nicht mehr als Gemeinde, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum gefährdet ist. In Steinen kann somit ab sofort die Miete wieder um bis zu 20% erhöht werden – wie bisher schon in Maulburg, Schopfheim, Hausen, Zell, Hasel und Wehr. Für Lörrach, Rheinfelden, Grenzach-Wyhlen, Weil am Rhein und Kandern dagegen bleibt es bei der Kappungsgrenze von 15%.

Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen vom 16.06.2020

Einem Mieter, der nachhaltig, also über längere Zeit, trotz Abmahnungen und schwerwiegend, den Hausfrieden stört, kann durchaus auch fristlos gekündigt werden.
Eine ordentliche Kündigung ist auch schon bei weniger nachhaltigen Störungen des Hausfriedens möglich.

AG Ffm, Urteil vom 28.05.2020, Aktenzeichen 33 C 3932/19

Nach § 28 Abs.4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung (BV) gehört zu den Schönheitsreparaturen auch das “Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen”. Nach Auffassung des Amtsgerichts Hamburg ist diese Klausel missverständlich insofern, als nicht klar sei, ob die Fenster(rahmen) nur innen oder auch außen zu streichen sind. Zweifel gingen immer zu Lasten des Verwenders. Das sei im Mietrecht der Vermieter, so dass jede Schönheitsreparaturklausel, die sich sprachlich an die II. BV anlehnt, unwirksam ist. Allerdings müsste es, wenn die Fenster vielleicht auch außen zu streichen wären heißen: “der Innentüren, der Fenster und der Außentüren von innen”. So ist das Amtsgericht Hamburg mit seiner Auffassung bisher auch allein geblieben, wenn ich recht sehe.

AG Hamburg, Urteil v. 15.05.2020, Aktenzeichen 49 C 493/19
Urteil vom 26.10.2022, Aktenzeichen 49 C 150/22

Der Vermieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn bestimmte, im Gesetz genau umschriebene Voraussetzungen erfüllt sind, insbesondere der Mieter am Tag der Kündigung mit 1 Monatsmiete plus 1 Cent im Rückstand ist, § 543 Absatz 2 Nr. 3 a, 569 Abs. 3 Nr. 1.
Der Vermieter kann auch wegen weniger schwerwiegenden Zahlungspflichtverletzungen kündigen. Dies setzt aber voraus, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur ordentlichen Kündigung nicht zuzumuten ist.
Nicht im Gesetz geregelt ist, unter welchen Umständen der Vermieter eine fristgerechte Kündigung aussprechen kann. Die fristgerechte, sogenannte ordentliche Kündigung ist bei Vermietern auch deshalb unbeliebt, weil ihr der Mieter immer widersprechen kann mit der Begründung, die Kündigung stelle für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte dar, sogenannter Sozialwiderspruch. In einem solchen Fall ist die Kündigung nur gültig, wenn das Gericht zu dem Ergebnis kommt, dass die Kündigungsgründe des Vermieters gewichtiger sind als die Härtegründe, die der Mieter anführt. Trotzdem kann es für Mieter wie Vermieter interessant sein zu wissen, in welchen Fällen eine verspätete Mietzahlung zu einer wirksamen Kündigung führen kann.

Nicht weiter auszuführen. Nur Material für den Fall einer neuen derartigen Entscheidung.

Einer fristlosen Kündigung wegen Hausfriedensstörung hat in der Regel eine Abmahnung vorauszugehen. Der Vermieter kann aber die Kündigung nicht wegen desselben Vorfalls aussprechen, den er schon abgemahnt hatte. Der Mieter soll ja durch die Abmahnung eine zweite Chance erhalten. Anders ist es aber im Falle der ordentlichen Kündigung. Diese setzt gar keine Abmahnung voraus. Der Vermieter kann also, wenn er die fristlose mit einer ordentlichen Kündigung kombiniert, zur Begründung der letzteren auch auf den abgemahnten Vorfall zurückgreifen.

LG Wuppertal, Urteil vom 30.04.2020, Aktenzeichen 9 S 208/19

Das Online-Portal “wenigermiete.de” fordert für Mieter im Inkasso-Weg zuviel gezahlte Miete zurück. Das verstoße nicht gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz, wie jetzt der BGH feststellte. Eine gute Entscheidung aus Sicht des Verbraucherschutzes, denn ein Anwalt lohnt sich aufgrund der Struktur der Anwaltsgebühren eher bei größeren Streitpunkten. Der Rechtsdienstleistungsmarkt wird sich dadurch allerdings verändern: Standardsituationen werden künftig immer öfter von Dienstleistungsfirmen “LegalTech” angeboten, bzw. von deren KI – während Anwälte sich zunehmend auf die komplexen Fälle konzentrieren werden.

BGH, Urteil vom 27.11.2019, Aktenzeichen VIII ZR 285/18

Bestellt der Mieter seinen Strom, wie üblich, direkt beim Versorger, so haftet der Vermieter dem Versorger nicht, wenn der Mieter mit der Bezahlung seiner Stromkosten in Verzug kommt.

BGH, Urteil vom 27.11.2019, Aktenzeichen VIII ZR 165/18

Die Begrenzung der möglichen Mieterhöhung auf 10% in bestimmten Gebieten mit angespanntem Markt sei nicht unverhältnismäßig, um alteingesesene Mieter zu schützen. Jedenfalls seien die Verfassungsbeschwerden nicht hinreichend gut begründet, weshalb die Beschwerden ohne nähere Prüfung in der Sache zurückgewiesen würden.

BVerfG, Beschluss vom 20.08.2019, Aktenzeichen: 1 BvR 1595/18, 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18

Macht der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses Ansprüche gegen den Mieter geltend, wird er in aller Regel zeitgleich über die Kaution abrechnen – also die erhaltene Kaution samt Zinsen von seinen Ansprüchen abziehen. Hier hatte der Vermieter aber lediglich Klage auf Zahlung bestimmter Posten erhoben, die der Mieter ihm schulde; über die Kaution hatte er in diesem Zusammenhang kein Wort verloren. Später machte der Vermieter weitere Ansprüche geltend, nämlich auf Zahlung noch offener Nebenkosten. Der Mieter hat gegen letzteren Posten mit seinem Anspruch auf Rückgewähr der Kaution aufgerechnet. Der BGH sagt, dass er dies mit Recht tat: eigentlich ist es dem Mieter verwehrt, mit dem Rückgewähranspruch aufzurechnen; denn dieser wird erst fällig, wenn der Vermieter über die Kaution abrechnet – also mitteilt, dass er keine weiteren Ansprüche gegen den Mieter hat. Der BGH hat hier aber bereits in der Klageerhebung eine Art von Kautionsabrechnung gesehen: der Vermieter hätte damit erklärt, diese und keine weiteren Ansprüche gegen den Mieter zu haben. Jetzt habe der Mieter aufrechnen können.
All dies ist im Grunde wenig interessant, denn ob nun der Mieter aufrechnet oder der Vermieter, ist in den meisten Fällen gleichgültig. Interessanter ist, dass der BGH nebenbei erklärt, dass der Vermieter auch insoweit die Aufrechnung erklären kann, als der Mieter die Forderung des Vermieters für unbegründet hält: allein das Gericht entscheide am Ende, ob der Mieter durch diese Aufrechnung sein Kautionsguthaben verloren hat oder nicht. Neueren Bestrebungen, die dem Mieter das Recht gaben, einer Aufrechnung zu widersprechen – mit der Folge, dass der Vermieter strittige Forderungen vor Gericht einklagen musste statt sich einfach aus der Kaution zu bedienen – hat der BGH damit eine Absage erteilt.

BGH, Urteil vom 24.07.2019, Aktenzeichen VIII ZR 141/17

Klagt der Vermieter nach Auszug des Mieters gegen diesen restliche Forderungen ein, statt auf die Kaution zuzugreifen, kann der Mieter seinerseits im Prozess mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution die Aufrechnung gegen bestimmte Forderungen des Vermieters erklären.

BGH, Urteil vom 24.07.2019, Aktenzeichen VIII ZR 141/17

Der Mieter ist beim Auszug nicht verpflichtet, die Wohnung durch eine Fachfirma reinigen zu lassen – auch wenn solches im Mietvertrag steht. Derartige Klauseln sind ungültig; der Mieter kann die Wohnung besenrein zurückgeben.

AG HH-Blankenese, Urteil vom 12.06.19, Aktenzeichen 531 C 60/17

Der Bundesgerichtshof hatte zuletzt in zwei Fällen Anlass, daran zu erinnern, dass die Prüfung einer Eigenbedarfskündigung aus zwei wesentlichen Teilen besteht: Es muss nicht nur der Eigenbedarf des Vermieters vorliegen – das heißt, ein ernsthaftes und auf nachvollziehbaren Gründen beruhendes Interesse, die Immobilie selbst oder durch Angehörige zu nutzen. Vielmehr muss sich – wenn der Mieter soziale Härten geltend macht – auch aufgrund einer Abwägung der Interessen zwischen Mieter und Vermieter ergeben, dass das Interesse des Vermieters an der Beendigung überwiegt. In dem einen entschiedenen Fall wohnte die 80-jährige Beklagte schon seit 1974 mit ihren zwei Söhnen in der Wohnung, die der Kläger soeben erst gekauft hatte, um selbst dort einzuziehen. Im anderen Fall wohnte dort zusammen mit seinem Bruder und dessen Frau auch ein schizophrener, alkoholkranker, dementer Mann mit Pflegestufe II. In beiden Fällen waren schwerwiegende gesundheitliche Nachteile für die jeweiligen Bewohner zu erwarten. In beiden Fällen waren die Landgerichte entweder gar nicht oder zu oberflächlich auf die Situation der Mieter eingegangen, weshalb der BGH die Räumungsurteile aufhob und die Fälle zur Neuverhandlung zurück verwies.

BGH, Urteile vom 22.05.2019, Aktenzeichen VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

Es kann sinnvoll sein, vor Durchführung eines Räumungsprozesses zunächst einmal gerichtlich klären zu lassen, wie hoch die Rückstände des Mieters nicht nur rechnerisch sind, sondern tatsächlich, nämlich unter Berücksichtigung seines Minderungsrechts. Hier ist aber Vorsicht geboten: Klagt der Vermieter einfach die aus seiner Sicht noch offenen Mieten ein, so lautet das Urteil allein auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme. Wieviel der Mieter zu einem bestimmten Zeitpunkt schuldig war, muss das Gericht dabei zwar auch ermitteln; die Entscheidung über diese Vorfrage wird aber nicht rechtskräftig. Es ist kann also sein, dass das Gericht im zweiten Prozess (Räumungsrechtsstreit) den Rückstand des Mieters anders berechnet und dann womöglich die sicher geglaubte Räumungsklage scheitert. Anders wäre es nur, wenn das erste Gericht den Verzug des Mieters zu einem bestimmten Zeitpunkt (dem der Kündigung) feststellt. Das muss dann das später über den Räumungsanspruch entscheidende Gericht als verbindlich hinnehmen.
Während der Behebung eines Mangels steht dem Mieter an der Miete ein Zurückbehaltungsrecht zu. Dieses hat den Sinn, den Vermieter zur Beseitigung – bzw. zur Fertigstellung – anzuhalten. Deshalb entfällt es auch, wenn es seinen Zweck nicht mehr erfüllen kann – etwa weil das Mietverhältnis beendet ist oder weil der Mieter die weitere Reparatur verweigert oder Handwerkern keinen Zutritt verschafft. Es entfällt aber nicht etwa deshalb, weil der Vermieter einen Mangel für beseitigt hält. Daraus könne man nicht den Schluss ziehen, dass der Vermieter jede weitere Mangelbeseitigung endgültig verweigert. Überzeugender erscheint eher, dass anderenfalls der Vermieter das Ende des Zurückbehaltungsrechts durch einfache Behauptung bewirken könnte, der Mangel sei beseitigt – auch wenn dies tatsächlich nicht der Fall ist.

BGH, Urteil vom 10.04.2019, Aktenzeichen VIII ZR 39/18

Wie der BGH zuletzt am 19.09.2018 festgestellt hat (Aktenzeichen VIII ZR 261/17), kann der Vermieter seinem säumigen Mieter doppelt kündigen: fristlos, und zugleich “hilfsweise” ordentlich zum nächstmöglichen Kündigungstermin. Wenn der Mieter die fristlose Kündigung durch pünktliche “Schonfristzahlung” aus der Welt schafft (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB), bleibt die ordentliche Kündigung dennoch bestehen. Der Mieter kann nun nur noch in einem ungeklärten Rahmen vortragen, der Vermieter verstoße gegen “Treu und Glauben”, wenn er sich vor Gericht auf diese ordentliche Kündigung beruft. In der Praxis bedeutet das nun vielfach, dass das Amtsgericht der Räumungsklage statt gibt. Denn normalerweise wird es nicht gegen “Treu und Glauben” verstoßen, sich auf eine rechtswirksame Kündigung zu berufen. Das Landgericht Berlin tritt jetzt aber (wieder) auf die Bremse und erklärt, so einfach dürfe es sich das Amtsgericht nicht machen. Das amtsgerichtliche Räumungsurteil sei nur dann rechtmäßig, wenn der Amtsrichter vorher den Parteien erklärt habe, auf welche Gesichtspunkte es bei der Entscheidung über “Treu und Glauben” ankomme, und wenn die Parteien Gelegenheit hatten, sich dazu zu äußern. Wenn das künftig ernst genommen würde, gäbe es wiederum kaum ein Räumungsurteil mehr, das auf diese “hilfsweise ordentliche Kündigung” gestützt ist.

LG Berlin, Beschluss vom 21.03.2019, Aktenzeichen 66 S 90/17

Die Verordnung zur Umsetzung der (bundesrechtlichen) Mietpreisbremse, wonach in bestimmten Gebieten mit angespannter Wohnraumsituation bei Neuvermietungen maximal 10% aufgeschlagen werden dürfen, ist nach Überzeugung des LG Stuttgart mangels veröffentlichter Begründung unwirksam. Für die südbadischen Landgerichtsbezirke Freiburg und Waldshut liegen noch keine entsprechenden Urteile vor. Das Ministerium wird sich nun bemühen, möglichst bald eine rechtsgültige Veröffentlichung nachzuholen.

LG Stuttgart, Urteil vom 13.03.2019, Aktenzeichen 13 S 181/18

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung seiner Kaution aus einem beendeten Mietverhältnis unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Mieter das Geld womöglich dringend für die Kaution in seinem neuen Mietverhältnis benötigt – oder zur Rückzahlung eines Darlehens, das der Mieter für eine solche neue Kaution aufgenommen hat.

BGH, Beschluss vom 21.02.2019, Aktenzeichen IX ZB 7/17

Zahlt der Vermieter, nachdem er seine Wohnung verkauft hat, aber bevor der Käufer im Grundbuch eingetragen wurde, an den Mieter zurück, so muss der Mieter lt. Meinung des Amtsgerichts Altona dem neuen Eigentümer keine Kaution mehr zahlen. Denn der alte Eigentümer ist bis zur Eintragung des neuen im Grundbuch noch Vermieter, und Abreden, die er mit dem Mieter trifft, gelten auch zu Lasten des künftigen Vermieters. Und – so jedenfalls die Auffassung des AG Altona – eine Rückgabe der Kaution im Zusammenhang mit einem Vermieterwechsel werde von der Mieterin so aufgefasst, dass die Kaution nicht mehr gebraucht werde – weder von dem früheren Vermieter noch – vor allem – von dem neuen. Das wird man auch anders sehen können. Vermieter tun aber gut daran, die Kaution dem neuen Eigentümer zu übergeben – und nicht dem Mieter.

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 12.02.2019, Aktenzeichen 316 C 279/18

Laut dem Bundesgerichtshof wird die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst fällig, wenn feststeht, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den Mieter hat. Das wäre, wörtlich genommen, eine ziemliche Bürde für den Mieter, der dann im Streitfalle zunächst auf Feststellung klagen müsste, dass der Vermieter keine Gegenansprüche mehr hat. Erst wenn er den Prozess gewonnen hat, kann er auf Rückzahlung der Kaution klagen. Das Landgericht Krefeld erlaubt dem Mieter, sofort auf Rückzahlung der Kaution zu klagen.Es genüge dem Schutzbedürfnis des Vermieters, wenn dessen Gegenforderungen im laufenden Kautionsprozess mit geprüft würden.

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018, Aktenzeichen 2 T 31/18

Wirft der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses seinen Schlüssel beim Vermieter in den Briefkasten, gibt er damit in der Regel seinen Besitz an der Wohnung auf, und der Vermieter gewinnt den Besitz, auch wenn er von dem Einwurf des Schlüssels (noch) nichts weiß. Damit allein ist die Wohnung aber noch nicht zurückgegeben, sagt das Landgericht Krefeld: der Vermieter muss dazu auch wissen, dass er den Schlüssel hat. Notfalls muss er also dem Vermieter beweisen, dass der Vermieter von der Rückgabe auch Kenntnis genommen hat. Praktisch ist dieses Problem eher bei größeren Wohnungsgesellschaften mit viel Publikumsverkehr und mehreren Briefkästen. Ein loser oder mangelhaft bezeichneter Schlüssel führt dort schnell zu einer Nicht-Kenntnis der Vermietungsgesellschaft. In überschaubaren Mietverhältnissen dürfte sich dieses Problem in der Schärfe eher nicht stellen.

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018, Aktenzeichen 2 T 27/18 und 2 T 28/18

Veräußert jemand eine Wohnung mit der Maßgabe, dass der derzeit dort wohnende Mieter ein lebenslanges Wohnrecht erhalten soll, kann sich der Mieter im Räumungsprozess darauf berufen (echter Vertrag zugunsten Dritter). Hier hatte die Stadt Bochum mit dieser Maßgabe eine Bergmannswohnung an eine Wohnungsgesellschaft veräußert, die nun dem Bergmann gekündigt hatte. Den Räumungsprozess hat der Bergmann gewonnen.

BGH, Urteil vom 14.11.2018, Aktenzeichen VIII ZR 109/18

Es ist anerkannt, dass ein Mietvertrag wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses gekündigt werden kann, wenn der andere Teil die Vertrauensgrundlage derart beschädigt hat, dass dem Kündigenden eine Vertragsfortsetzung nicht zugemutet werden kann. Die entscheidende Frage ist, wann dies der Fall ist. Hier hat das AG Dortmund entschieden, dass diese Schwelle nicht erreicht ist. Hier war der Gekündigte nach Ausweis der Urteilsgründe Rechtsanwalt, engagiert in eigener Sache, Besserwisser, Vielschreiber und mutmaßlich allseits unbeliebt als Vertragspartner. In der Sache hatte er dagegen meistens recht. Seine Vermieterin dagegen nahm vieles persönlich, seine berechtigten Beschwerden dagegen nicht ernst. Das Gericht stellte fest, dass beide nicht miteinander reden wollten und konnten; es hielt es aber für möglich, dass dies anders wäre, wenn die Vermieterin einen Hausverwalter einsetzt. Solange sie dies nicht probiert hat, kann sie nicht wegen Zerrüttung klagen.

AG Dortmund, Urteil vom 30.10.2018, Aktenzeichen 425 C 4296/17, https://openjur.de/u/2150000.html

Üblicherweise kündigen Vermieter einem Mieter im Falle eines Zahlungsverzugs doppelt: zunächst fristlos, gleichzeitig aber auch ordentlich, also fristgebunden, mit derselben Begründung des Zahlungsverzugs. Denn die fristlose Kündigung wird nachträglich unwirksam, wenn der Mieter die schuldig gebliebene Miete nachzahlt (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB). Die ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen (siehe unten: BGH v. 19.09.2018). Der Mieter kann lediglich noch geltend machen, der Vermieter handle treuwidrig, wenn er sich auf diese Kündigung beruft. Das Landgericht Hamburg erklärt, treuwidrig handle der Vermieter nur, wenn sich der Mieter bisher noch kein Fehlverhalten vorzuwerfen hatte, das das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses gefährden könnte. Ein solches Fehlverhalten hatte sich der Mieter hier nicht vorzuwerfen. Das Jobcenter hatte lediglich einmal die Zahlung für ihn eingestellt, während er schwer krank war; dies konnte man ihm nicht zum Vorwurf machen, und vor allem war dies kein Anzeichen für Streitigkeiten auch in Zukunft.

LG Hamburg, Urteil vom 25.10.2018, Aktenzeichen 316 S 58/18

Grundsätzlich gilt das Verbraucherschutzrecht für Fernabsatz und das für Haustürgeschäfte auch im Mietrecht. So unterliegen Mietverträge, die im Fernabsatzwege oder an der Haustüre geschlossen werden, dem Widerrufsrecht nach §§ 312c, 312g Abs.1, 355 BGB. Auch Mietaufhebungsverträge, die im Fernabsatzwege (durch Briefwechsel) oder an der Haustür geschlossen werden, könnten widerruflich sein.
Der BGH hat nun aber entschieden, dass Zustimmungen zu einer Mieterhöhung nicht widerrufen werden können, wenn der Vermieter den Weg des gesetzlichen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB eingeschlagen hat und der Mieter nach § 558b BGB zugestimmt hat. Der Mieter habe in diesem Falle Zeit und Ruhe genug, sich seine Zustimmung zu überlegen.
Anders ist es dann, und das lässt der BGH durchblicken, obwohl dies hier nicht zur Entscheidung anstand, wenn der Vermieter ohne Einhaltung der gesetzlichen Formalien dem Mieter eine Mieterhöhung vorschlägt und der Mieter zustimmt (oder wortlos die höhere Miete bezahlt). Diese schlichte Vertragsänderung gemäß § 557 BGB kann vom Mieter widerrufen werden, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen (Fernabsatz oder Haustürabschluss).

BGH, Urteil vom 17.10.2018, VIII ZR 94/17

Kündigt der Vermieter wegen Mietschulden den Mieter fristlos, kann dieser die Kündigung in Wegfall bringen, indem er seine Mietschulden nachzahlt. Bei der ordentlichen – fristgebundenen – Kündigung gilt diese Besonderheit nicht. Viele Vermieter kündigen daher im Falle des Zahlungsverzugs ihres Mieters doppelt: fristlos und zugleich ordentlich – unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Zieht der Mieter nicht aus, und zahlt er seine Mietschulden nach, besteht der Vermieter auf der ordentlichen Kündigung. Dieses Verhalten entspricht dem Gesetz, hat der BGH jetzt festgestellt. Der Mieter kann durch die Nachzahlung nur die fristlose Kündigung beseitigen; die ordentliche bleibt bestehen – und wird natürlich erst mit Ablauf der Kündigungsfrist wirksam.

Damit bleibt nur noch die vom BGH nicht erörterte Frage offen, ob der Vermieter, der sich auf diese ordentliche Kündigung beruft, damit gegen den Grundsatz von “Treu und Glauben” verstößt. In welchen Fällen das der Fall sein kann, ist leider bis heute nicht geklärt.

BGH, Urteile vom 19.09.2018. Aktenzeichen VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

Dass der Mieter zuviel Miete zahlt, kommt in der Praxis natürlich vor allem dann vor, wenn Mietmängel im Streit stehen. Seit dem Urteil des BGH vom 16.07.2003 (Aktenzeichen VIII ZR 274/02) schien es so, als könne der Mieter zuviel gezahlte Miete nur zurück verlangen, wenn er seine Zahlung unter Vorbehalt geleistet hatte. Zahlte der Mieter seine Miete dagegen vorbehaltlos ungemindert weiter, in Kenntnis des Mangels, konnte er hiernach – anscheinend – seine zuviel gezahlte Miete nicht zurückfordern. Denn normalerweise sei dem Mieter sein Recht zur Mietminderung im Mangelfall bekannt, und daher zahle er “im Regelfall” wider besseres Wissen zuviel Miete. In diesem Fall verbietet § 814 BGB die Rückforderung. Nun erklärt der BGH: Es bleibt dabei, dass der Vermieter in einer solchen Situation beweisen muss, dass der Mieter sein Minderungsrecht gekannt hat. Dass der Mieter sein Recht “im Regelfall” kennt, sei nicht als Beweiserleichterung für den Vermieter zu verstehen. Kann also nun der Mieter (wieder) einfach behaupten, er hätte von seinem Minderungsrecht keine Kenntnis gehabt? Im vorliegenden Fall war es so nicht: dort hatte der Mieter nachweislich zwei E-Mails geschrieben, aus denen sich ergab, dass er glaubte, der Vermieter müsse seiner Minderung zustimmen. Wie sich die Gerichte verhalten werden, wenn es solche Indizien für eine tatsächliche Unkenntnis nicht gibt und der Mieter sein Unwissen einfach im Nachhinein behauptet, wird sich zeigen müssen. Der Mieter, der Bescheid weiß, tut gut daran, auch in Zukunft seine Miete (teilweise) unter Vorbehalt zu zahlen.

BGH, Beschluss vom 04.09.2018, Aktenzeichen VIII ZR 100/18

Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss auch beim Auszug nicht renovieren – egal, was im Mietvertrag steht. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter für seine Leistungen einen Ausgleich erhält. Dies hat der Bundesgerichtshof jetzt sogar für den Fall bestätigt, dass der Mieter bei seinem Einzug mit dem Vormieter eine Abmachung dahingehend getroffen hatte, dass er die Renovierung der Wohnung übernimmt – gegen entsprechende Gegenleistung des Vormieters. Eine solche Abmachung ändere nichts daran, dass die Wohnung unrenoviert übernommen worden sei. Der Mieter erhalte auch keinen angemessenen Ausgleich – besser gesagt: er erhält ihn nicht vom Vermieter, sondern vom Vormieter. Das aber soll nicht genügen, um dem Vermieter gegenüber eine Renovierungspflicht zu begründen.

BGH, Urteil vom 22.08.2018; Aktenzeichen VIII ZR 277/16

Weicht, wie häufig, die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen ab, muss der Vermieter die Betriebskosten, soweit sie nach Maßgabe der Wohnfläche umzulegen sind, nach der tatsächlichen Wohnfläche umlegen. Bisher hatte gegolten: weicht die tatsächliche Fläche nicht mehr als 10% von der vereinbarten ab, gilt die vereinbarte Fläche. Dies war wohl die praktikablere Lösung, denn die vereinbarte Fläche ergibt sich aus dem Mietvertrag, die tatsächliche Fläche muss erst einmal – sachverständig? – ermittelt werden.

BGH, Urteil vom 30.05.2018, Aktenzeichen VIII ZR 220/17

Haben die Beteiligten eine nur symbolische Miete vereinbart, genügt es für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht, dass die Mieterin mit einem Betrag von zwei symbolischen Monatsmieten in Verzug ist. “In einem derart atypischen Fall” sei auf den objektiven Mietwert der Wohnung abzustellen. So das Berufungsgericht in der Vorinstanz, und der BGH sah keinen Grund, sich davon zu distanzieren. Die symbolische Miete betrug hier 1 Euro Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von € 220,-. Der Vermieter hatte gemeint, ein Rückstand in Höhe von mehr als 2 x € 221,- berechtige ihn zur Kündigung. Das Landgericht hat festgestellt, dass der wahre Wohnwert 900 Euro betrug, so dass zur Kündigung nach § 543 II S.1 Nr.3b) ein Rückstand in Höhe von 2 x (€ 900+220), also € 2240,- erforderlich gewesen wäre.

BGH, Hinweisbeschluss v. 15.05.2018, Aktenzeichen VIII ZR 150/17 (rechtskräftig nach Revisionsrücknahme)

Zwar nicht in Kleingedrucktem (“AGB”), wohl aber als Ergebnis individueller Verhandlung, können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass der Vermieter ohne jede zeitliche Einschränkung auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Das hat der BGH nun entschieden. Dabei könne vorerst offen bleiben, ob eine solche Vereinbarung zugleich bedeutet, dass der Vermieter jedenfalls nach 30 Jahren kündigen könne.
Nebenbei hat der BGH klargestellt, dass natürlich der Mieter nicht deshalb Verwendung Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist, weil er auf Verlangen des Vermieters einen bestimmten Vertragsvordruck besorgt hat.

BGH, Beschluss vom 08.05.2018, Aktenzeichen VIII ZR 200/17

Werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, muss der Erwerber schon lange eine dreijährige Sperrfrist einhalten, bevor er wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Dies umging man zuletzt gern im sog. “Münchner Modell”.. Dazu hat in der Regel eine Gesellschaft das Haus gekauft und anschließend die Wohnungen wegen Eigenbedarf ihrer eigenen Gesellschafter gekündigt. Erst anschließend hat man dann die frei gewordenen Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Dem hat der Gesetzgeber 2013 einen Riegel vorgeschoben, wonach nun auch gänzlich unabhängig von einer möglicherweise geplanten Umwandlung Gesellschaften oder sonstige Personenmehrheiten (von Familien einmal abgesehen) eine Sperrfrist einhalten müssen, wenn sie Wohnungen oder Häuser wegen Eigenbedarfs eines ihrer Mitglieder kündigen wollen: § 577a Abs.1 a BGB. Die Existenz der Norm hat sich anscheinend noch nicht weit herumgesprochen. So musste der BGH jetzt einer Frankfurter Immobiliengesellschaft den an sich unmissverständlichen Gesetzestext nahebringen.

BGH, Urteil vom 21.03.2018, Aktenzeichen VIII ZR 104/17

Stirbt eine Mieterin, so hat ihr Lebensgefährte das Recht, ihren Mietvertrag zu übernehmen. War er schon Mit-Mieter, ist dies selbstverständlich; war er noch nicht Mieter, sondern hat er nur in der Wohnung gelebt, ergibt sich sein Eintrittsrecht aus § 563 BGB. Der Vermieter kann den neu eingetretenen Lebensgefährten nur ablehnen, wenn in dessen Person ein triftiger Grund vorliegt. Nun hat der BGH zum einen entschieden, dass ein solcher triftiger Grund auch darin liegen kann, dass der Lebensgefährte mittellos ist. Allein der Verdacht, er werde die Miete nicht zahlen können, reiche dagegen nicht aus. Interessanter ist, dass der BGH ferner entschieden hat, der Lebensgefährte habe ein Anrecht darauf, einen Untermieter in die Wohnung zu holen. Dabei sei es legitim, wenn der Untermieter lediglich aus Zwecken der gemeinsam aufzubringenden Miete einzieht, aber auch, wenn der Untermieter nur deshalb einzieht, damit der Lebensgefährte der verstorbenen Mieterin nun nicht mehr allein wohnen muss. Auch hier hat der Vermieter natürlich ein Widerspruchsrecht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Fehlt es aber an dem wichtigen Grund, so kann es dem Vermieter durch den Tod seiner Mieterin geschehen, dass er unversehens deren allein nicht zahlungsfähigen Lebensgefährten als Mieter und dessen Arbeitskollegen als Untermieter hat.

BGH, Urteil vom 31.01.2018, Aktenzeichen VIII ZR 105/17

Das Landgericht hält die bayerische Form der Umsetzung der Mietpreisbremse für formfehlerhaft.
Bedenken gegen die inhaltliche Richtigkeit der bundeseinheitlichen Regelung hat das Gericht dagegen ausdrücklich nicht.
Bundeseinheitlich fehlt es weiter an Rechtssicherheit über die Gültigkeit der Mietpreisbremse.

LG München I, Urteil vom 06.12.2017; Aktenzeichen 14 S 10058/17

Erhöht der Vermieter die Miete im Rahmen einer Indexmiete, muss er dabei die prozentuale Erhöhung nicht angeben. Es genügt die Angabe der Indexwerte zu Beginn und bei der Erhöhung, sowie die erhöhte Miete. Ob die prozentuale Steigerung in beiden Fällen gleich ist, kann der Mieter sehr einfach selbst ausrechnen.
Gibt der Vermieter zum Beispiel an, der Indexwert habe bei Mietbeginn bei 94,2 Punkten gelegen, und aktuell liege er bei 106,1 Punkten, so beträgt der Quotient (106,1 : 94,2) 1,126 oder 12,6%.

BGH, Urteil vom 22.11.2017; Aktenzeichen VIII ZR 291/16

Im nahen St. Blasien hatte ein Eigentümer Wohnraum gekündigt, weil  das benachbarte Modegeschäft unbedingt eine Erweiterung brauchte. In einem solchen Fall kommt tatsächlich eine sogenannte Verwertungskündigung in Betracht. Die muss allerdings sehr gut begründet werden. Die wirtschaftlichen Einbußen des Vermieters müssen schon aus der Kündigung ersichtlich sein – erst recht dann, wenn – wie hier – das leidende Modegeschäft nicht dem Vermieter gehört, sondern lediglich einer mit ihm eng verbundenen Person.

BGH, Urteil vom 27.09.2017, Aktenzeichen VIII ZR 243/16

Das Gesetz bestimmt in § 543 Abs.2 Nummer 3a – zusammen mit § 569 Absatz 3, dass der Mieter fristlos gekündigt werden kann, wenn er mit einer Monatsmiete plus einer beliebigen Kleinigkeit aus dem Vormonat in Verzug ist. Für den Verzug mit einer Monatsmiete genügt es, wenn der Mieter die Zahlungsfrist des § 556 b BGB nicht einhält: nämlich spätestens am 3. Werktag des Monats zu zahlen.  Der BGH betont im vorliegenden Urteil noch einmal – weil auch das Berufungsgericht dies nicht im Blick hatte – dass sich an diesem Kündigungsrecht auch dadurch nichts ändert, dass der Mieter noch vor Erhalt der Kündigung die fehlende Monatsmiete nachbezahlt. Das Kündigungsrecht entfällt nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes nur, wenn der Vermieter vor Zustellung der Kündigung “befriedigt” wird, also in voller Höhe des jeweils bestehenden Rückstands. Hatte also der Mieter aus dem Vormonat beispielsweise 100 Euro Rückstand, und zahlt er seine aktuelle Miete nicht am 3. Werktag, sondern am 5. Werktag, so kann der Vermieter ihm auch am 10. Werktag noch fristlos kündigen, weil der Mieter nicht den vollen Rückstand ausgeglichen hat – de facto wegen noch fehlender 100 Euro. Wer also als Mieter auch nur 1 Cent zu wenig Miete bezahlt hat, muss im folgenden Monat unbedingt pünktlich seine Miete zahlen, will er keine fristlose Kündigung kassieren.

Ebenso acht geben muss der Vermieter, wenn der Mieter Mängel der Wohnung geltend macht: Das oben zitierte Gesetz geht nämlich, wie der BGH ebenfalls erneut feststellt, von der vollen vereinbarten Miete aus. Ist die Miete aber wegen Mängeln gemindert – oder macht der Mieter zusätzlich noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend – ist die Kündigung nur möglich, wenn der Rückstand den Betrag einer regulären – ungeminderten – Monatsmiete plus x übersteigt. Das ist aber häufig gerade nicht der Fall, wenn der Mieter einen Rückstand von x hat und dazu seine Miete im Folgemonat verspätet zahlt.

BGH, Urteil vom 27.09.2017, Aktenzeichen VIII ZR 193/16.

Das Landgericht Berlin meint, die Mietpreisbremse sei verfassungswidrig, weil sie verschiedene Vermieter ungleich belaste. Je höher die Miete schon sei, desto besser die Lage des Vermieters angesichts der Bremse. Wer dagegen seinen Mieter jahrelang vor Mieterhöhungen verschont habe, stehe jetzt ungleich schlechter da.
Dem Bundesverfassungsgericht hat das Landgericht die Angelegenheit nicht vorgelegt. Solange dieses freilich nicht entschieden hat – oder zahlreiche andere Gerichte in Deutschland – bleibt die Entscheidung für die Region Lörrach folgenlos.

LG Berlin, Urteil vom 19.09.2017, Aktenzeichen 67 O 149/17

Nach Ablauf des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution verwenden – jedenfalls für solche Ansprüche, die er rechtskräftig hat feststellen lassen oder solche, die unstrittig sind. Für Ansprüche, die zwischen ihm und dem Mieter strittig sind, dürfe er die Kaution nicht verwenden, meint nun das Landgericht Berlin. Das für Südbaden zuständige OLG Karlsruhe ist weiterhin anderer Auffassung. Wer aber eine Wohnung in Berlin besitzt, mag in Zukunft vorsichtig sein: Das Landgericht Berlin hat dem Vermieter sogar per Einstweiliger Verfügung die Inanspruchnahme der Kaution untersagt. Dem Urteil lag allerdings ein Fall zugrunde, in dem es schon im Mietvertrag hieß, der Vermieter könne sich “nach Beendigung des Mietverhältnisses” wegen “aller anerkannte(n) oder rechtskräftige(n) Forderungen … aus der Sicherheit befriedigen”. Das legt freilich nahe, dass er es dann schon nach dem Wortlaut des Mietvertrags bei strittigen Ansprüchen nicht soll tun dürfen. Die Bedeutung des Urteils ist also womöglich bei weitem nicht so groß wie auf den ersten Blick zu vermuten ist.

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2017, Aktenzeichen 67 S 111/17

Klagt der Vermieter eine Mieterhöhung ein und behauptet dabei eine bestimmte Wohnungsgröße, oder klagt er restliche Betriebskosten ein und behauptet dabei einen bestimmten Verbrauch, darf sich der Mieter nicht aufs schlichte Bestreiten verlegen. Er muss vielmehr – im Rahmen seiner Möglichkeiten – darlegen, was er für richtig hält. Geht es um die Wohnungsgröße, so muss er die Wohnung mindestens händisch ausmessen und dieses Ergebnis vortragen.

BGH, Urteil vom 31.05.2017, Aktenzeichen VIII ZR 181/16

Es geschieht eher selten: Der Vermieter renoviert eine Wohnung, während der Mieter sie bewohnt. Wenig bekannt ist demzufolge, dass der Vermieter zur laufenden Renovierung sogar verpflichtet ist – es sei denn, er hat die Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam auf den Mieter abgewälzt, was aber nicht so einfach ist und daher oft misslingt. Streitpunkt des hier entschiedenen Verfahrens war nun die Farbwahl: Der Vermieter schickte sich an, in Gelbtönen zu streichen, der Mieter bestand aber auf weiß – und das Landgericht gab ihm Recht. Solange der Mietvertrag läuft, bestimme der Mieter, wie die Wohnung aussieht – es sei denn, es stehen triftige Interessen des Vermieters entgegen. So wäre es womöglich, wenn der Mieter einen Anstrich in rot, blau oder grün fordern würde. Gegen einen Anstrich in weiß kann der Vermieter aber in der Regel nichts haben, und dann hat der Mieter auch einen entsprechenden Anspruch.

LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017, Aktenzeichen 67 S 416/16

Auch Mieter können je nach den Umständen wie Verbraucher Verträge widerrufen. Das gilt nicht nur für den Mietvertrag selbst, sondern auch für eine Vereinbarung mit dem Vermieter über eine Modernisierung der Wohnung. Widerruft der Mieter wirksam, schuldet er freilich – wie der Verbraucher sonst auch – Wertersatz, also Ersatz für den Wert, der ihm aufgrund der widerrufenen Vereinbarung nunmehr ohne rechtlichen Grund zugewachsen ist. Der BGH hat nun entschieden, dass beim Mieter der Wertersatz allerdings nicht in einer erhöhten Miete bestehe. Vielmehr bleibe der Vermieter darauf angewiesen, die Miete im gesetzeskonformen Verfahren zu erhöhen. Damit erhält er die höhere Miete nicht für alle Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB), und außerdem erst einige Monate später (§ 559b Absatz 2 BGB).

BGH, Urteil vom 17.05.2017, Aktenzeichen VIII ZR 29/16

Die Aufnahme der Lebensgefährtin in die Mietwohnung bedarf der Zustimmung des Vermieters. Dass der Mieter oft einen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter zustimmt, ändert daran nichts. Hier hatte der Vermieter dem Mieter gekündigt, weil der keine Erlaubnis eingeholt hatte. Ansonsten war das Mietverhältnis über Jahre beanstandungsfrei. Das Gericht ist der Auffassung, unter diesen Umständen reiche eine unerlaubte Aufnahme der Lebensgefährtin für eine Kündigung nicht aus – weder für eine fristlose noch für eine ordentliche Kündigung.

LG Berlin, Urteil vom 16.05.2017, Aktenzeichen 67 S 119/17

Eigenbedarf und angemessene wirtschaftliche Verwertung sind nur zwei mögliche Kündigungsgründe. Daneben lässt das Gesetz auch Kündigungen wegen sonstiger berechtigter Interessen des Vermieters zu. Das gilt auch für karitative, gemeinnützige Interessen. Hier ist allerdings in jedem einzelnen Fall zu ermitteln, wie schwer das Interesse des Vermieters an der gemeinnützigen Tätigkeit wiegt, und ob es so schwer wiegt wie Eigenbedarf oder die angemessene wirtschaftliche Verwertung. In diesem Fall wollte der Vermieter sein Haus weitgehend kostenneutral sanieren, indem er an ein psychosoziales Wohnprojekt vermietet. Dabei, so der BGH, reicht sein berechtigtes Interesse nicht einmal dann so weit, eine Wohnungskündigung zu rechtfertigen, wenn er sich auf das öffentliche Interesse an dem Wohnprojekt berufen könnte. Denn es geht ihm primär um die Deckung seiner Sanierungskosten.
Die Frage,  ob sich ein Privater grundsätzlich auf öffentliche oder gar gemeinnützige Interessen berufen kann, um eine Wohnung zu kündigen, hat der BGH dabei leider offen lassen können. Diese Frage ist bis heute nicht geklärt.

BGH, Urteil vom 10.05.2017, Aktenzeichen VIII ZR 292715

Ist zwischen Mieter und Vermieter unstrittig, dass das Objekt mit Legionellen befallen ist, herrscht aber Streit darüber, ob das Ausmaß auch gesundheitsschädlich ist, kann sich der Richter nicht auf das Arbeitsblatt des “Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches” zurückziehen, welches erst ab einer Konzentration von 10.000 KBE/100 ml eine Sanierung empfiehlt. Vielmehr muss er ein Sachverständigengutachten einholen.

LG Berlin, Urteil vom 04.05.2017, Aktenzeichen 67 S 59/17

Der Wunsch des Vermieters, in der vermieteten Wohnung künftig Akten seines Büros zu lagern, kann keinen Eigenbedarf begründen. Darauf, Ob es in der fraglichen Stadt Regelungen gegen Zweckentfremdung von Wohnraum gibt, kommt es dabei nicht an.

BGH, Urteil vom 29.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 45/16

Zieht die Person, für die der Vermieter die Wohnung gekündigt hatte, nicht in die Wohnung ein, wird diese Wohnung vielmehr an eine andere Person vermietet, so begründet dies den Verdacht, dass der Eigenbedarf von Anfang an nur vorgeschoben war. Klagt deshalb nun der frühere Mieter auf Schadensersatz, so obliegt es künftig dem Vermieter, sehr genau darzulegen, warum die Person, die angeblich hatte einziehen sollen, dies nun doch nicht getan hat. Mit Floskeln darf sich hier kein Gericht abspeisen lassen; umgekehrt muss der frühere Mieter keine Recherchen darüber anstellen, welche Motivation für den Vermieter leitend war.

BGH, Urteil vom 29.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 44/16

Ist die Badewanne nur halbhoch gefliest, so sei es vertragswidrig, stehend in ihr zu duschen.

LG Köln, Urteil vom 24.02.2017, Aktenzeichen 1 S 32/15

Der Mieter, der ein Mietobjekt übernimmt, das unstrittig nicht den vertraglichen Anforderungen entspricht, ist gleichwohl nicht berechtigt, ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution geltend zu machen, also deren Zahlung einstweilen zu verweigern.  Verweigert er die Zahlung doch oder macht er sie von Bedingungen abhängig (Fertigstellung der Wohnung), so kann der Vermieter fristlos kündigen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.02.2017, Aktenzeichen I-10 U 87/16

Geht das Eigentum an einer Immobilie während eines laufenden Räumungsrechtsstreits auf den Erwerber über, bleibt der frühere Eigentümer trotzdem befugt (“aktivlegitimiert”), den Rechtsstreit zuende zu führen. Er ist lediglich gehalten, nunmehr Herausgabe des Grundstücks nicht an sich, sondern an den Erwerber zu verlangen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.02.2017, Aktenzeichen I-10 U 87/16

Ist ein Mietverhältnis wirksam gekündigt, der Mieter aber nicht ausgezogen, kann der Vermieter anstelle der Miete eine Nutzungsentschädigung verlangen. Er kann wählen, ob er den Betrag fordert, den der Mieter schon bisher in Form von Miete zu zahlen hatte, oder die ortsübliche Miete. (§ 546a BGB). Strittig war, ob mit der ortsüblichen Miete lediglich die übliche Bestandsmiete gemeint war – die zum Beispiel der Berechnung von Mieterhöhungen zugrunde zu legen ist – oder die meist höhere Wiedervermietungsmiete (auch Marktmiete genannt). Der BGH hat nun im letztgenannten Sinne entschieden.
Besteht eine Mietpreisbremse, ist mit “Marktmiete” natürlich nur die gesetzlich zulässige Neumiete gemeint, also eine Erhöhung um maximal 10%. Ist die Wohnung mangelhaft, ist natürlich auch die Neumiete entsprechend gemindert – falls nicht die Neumiete gleich unter Berücksichtigung der Mängel berechnet wurde.

BGH, Urteil vom 18.01.2017, Aktenzeichen VIII ZR 17/16

Eigenbedarfskündigungen werden nicht selten missbräuchlich ausgesprochen, um lästige Mieter los zu werden. Besonders nahe liegt der Missbrauchsversuch, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Hauseigentümerin ist und die Kündigung ausspricht. Denn solche Gesellschaften werden vor allem aus einem Grunde gegründet: Der gewinnbringenden Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Deshalb hatte sich das Landgericht München zuletzt einer solchen Eigenbedarfskündigung zugunsten der Tochter eines der Gesellschafter entgegengestellt. Der Bundesgerichtshof stellt aber jetzt klar: Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann Eigenbedarf anmelden – zugunsten ihrer Gesellschafter und deren Familienmitglieder. Jetzt müssen die Mieter, die sich gegen ihre Entmietung stemmen, weitere Indizien für die Missbräuchlichkeit vorlegen. Allein der Umstand, dass eine GbR kündigt, genügt nicht, um den Prozess zu gewinnen.
Daneben äußert sich der BGH zur Pflicht des Vermieters, dem Mieter in der Kündigung eine andere, gerade freistehende Wohnung im selben Hause anzubieten: Verletze der Vermieter diese Pflicht, so sei er dem Mieter zu Schadensersatz verpflichtet. An der Rechtmäßigkeit der Kündigung ändere sich dadurch aber nichts, so jetzt der BGH – entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung.
Zu der naheliegenden Frage, ob das Nicht-Anbieten einer freien Wohnung im selben Hause vielleicht wenigstens ein Anzeichen dafür sein kann, dass die Kündigung missbräuchlich erfolgt, äußert sich der BGH nicht.

BGH, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen VIII ZR 232/15  http://lexetius.com/2016,4141

Wer Drogen in der Wohnung aufbewahrt, überschreitet damit die Grenzen der vertragsgemäßen Nutzung. Daneben verletzt er auch seine vertragliche Obhutspflicht für die Wohnung. Denn wenn es infolge der Drogenaufbewahrung zu einem Polizeieinsatz kommt, kann hierbei auch die Wohnung, insbesondere die Wohnungstüre, beschädigt werden. Dafür hat der Mieter geradezustehen – im Rahmen der Kündigung ebenso wie durch Zahlung von Schadensersatz. Nur im konkreten Fall hatte der Mieter Glück: Die Polizei war aus einem anderen Grund in seine Wohnung eingedrungen, die Drogen waren nur ein Zufallsfund. Es blieb somit bei der Kündigung; Schadensersatz musste er nicht leisten.

BGH, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen VIII ZR 49/16

Ergibt die regelmäßig alle drei Jahre fällige Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen (§ 14 III TrinkwV 2001 i.V. m. Anl.4 Teil II b) einen Wert von mehr als 100 KBE, so ist der Vermieter verpflichtet, die Ursachen zu erforschen und die Mieter zu informieren. Im vorliegenden Fall hatte sich der Vermieter trotz konkreter Nachfrage durch den Mieter nicht geäußert. Das LG hat ihn zu Schadensersatz verurteilt. Die Kündigung, die der Mieter erklärt hatte, hat es allerdings nur unter Einhaltung der regelmäßigen Kündigungsfrist (3 Monate) gebilligt – und nicht als fristlose, wie der Mieter sie erklärt hatte. Dies allerdings nicht deshalb, weil nicht auch fristlos hätte gekündigt werden dürfen, sondern weil der Mieter selbst mit seiner Kündigung monatelang gezögert hat und damit zu verstehen gab, dass es ihm tatsächlich nicht so eilig war. Das Landgericht erwägt, dass der Mieter deshalb so lang gezögert hat, weil er vor Ausspruch der Kündigung zunächst eine neue Wohnung habe finden müssen. Dazu erklärt das Gericht, der Mieter habe in dieser Situation das Recht gehabt, fristlos auf ein späteres Datum zu kündigen, also unter Einhaltung einer freiwilligen, zum Beispiel zweimonatigen, sogenannten Auslauffrist.

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 08.11.2016, Aktenzeichen 7 S 1713/16

Der Mieter, der leicht fahrlässig das Mietobjekt beschädigt, haftet seinem Vermieter auf Schadensersatz. Ist das Mietobjekt insoweit versichert, kann die Versicherung, einmal in Anspruch genommen, bei dem Mieter keinen Regress nehmen. Der Mieter ist im Ergebnis mit versichert, wie wenn er selbst den Versicherungsvertrag (für ein eigenes Haus) abgeschlossen hätte. Nach der neuen Entscheidung des BGH gilt das aber nicht, wenn der Mieter den Schaden grob fahrlässig verursacht hat. Während der Eigennutzer einer Immobilie auch dann weitgehenden Versicherungsschutz genießt, wenn er den Schaden grob fahrlässig verursacht hat, muss der Mieter vollen Regress fürchten.

BGH, Urteil vom 26.10.2016, Aktenzeichen IV ZR 52/14

Ungeachtet der Zahlungsverzugsrichtlinie der EU (die auf die Rechtzeitigkeit des Geldeingangs beim Rechnungsteller abstellt) muss der deutsche Mieter weiterhin nicht dafür gerade stehen, dass seine Mietzahlung dem Konto des Vermieters verspätet (nach dem 3. Werktag eines Monats) gutgeschrieben wird. Wie schon immer, muss er die Überweisung nur so rechtzeitig auf den Weg bringen, dass das Geld unter normalen Umständen am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters sein müsste.

BGH, Urteil vom 05.10.2016, Aktenzeichen VIII ZR 222/15

Die Kündigung des Mieters Adolfs durch seine Vermieterin (BGH v. 18.02.2015) ist nun vom Landgericht Düsseldorf mangels Beweisen für ungültig erklärt worden.

LG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2016; Aktenzeichen 23 S 18/15

Ignoriert der Vermieter bei der Neuvermietung die geltende Mietpreisbremse, muss er dem Mieter die zuviel bezahlte Miete erstatten.

AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016, Aktenzeichen 2 C 202/16

Wer eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhalten hat, kann seine Verpflichtungen innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage nach-erfüllen und damit die Kündigung aus der Welt schaffen. Dazu muss er seine Verpflichtungen allerdings vollständig erfüllen. Bleiben nach der Nachzahlung immer noch Rückstände, bleibt die Kündigung wirksam. Ein Hintertürchen lässt der BGH aber offen: Er weist darauf hin, dass der Rückstand hier noch 921 Euro betrug. Soll heißen: wenn er nur 29,10 Euro betragen hätte, wäre der Senat womöglich großzügiger gewesen.

BGH, Urteil vom 24.08.2016, Aktenzeichen VIII ZR 261/15

Das Anmieten eines Heimplatzes zur stationären Pflege ist im Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) geregelt. Ähnlich einem normalen Mietvertrag kann das Heim auch einen solchen Heimplatzvertrag kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Liegt der Grund beim Heimbewohner, so ist eine Kündigung möglich, wenn der Heimbewohner das Personal oder die Mitbewohner schuldhaft terrorisiert. In der Regel liegt aggressivem Verhalten der Bewohner oder Schreiattacken aber eine demenzielle Veränderung des Gehirns zugrunde; die Belastungen der Mitmenschen beruhen damit nicht auf einem Verschulden des Kranken. Für das Oberlandesgericht Frankfurt kommt eine Kündigung trotzdem in Frage: wenn nämlich dem Heim die Erkrankung, die zu dem Fehlverhalten geführt hat, beim Abschluss des Heimvertrags verschwiegen worden sei.

OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 22.07.2016, Aktenzeichen 8 W  38/16

Die Miete ist kraft Gesetzes um 10% gemindert, wenn die Festnetzleitung für Telefon und Internet defekt ist, unabhängig davon, wo der Fehler liegt und ob der Vermieter diesen verursacht hat. Die gesetzliche Minderung beruht allein auf der geminderten Gebrauchsfähigkeit der Wohnung.
Dagegen kann der Mieter – anders als sonst bei Mietmängeln – keine Reparatur verlangen: Diese liegt gemäß Telekommunikationsgesetz in der Hoheit des Netzbetreibers, insbesondere der Deutschen Telekom.

LG Essen, Urteil vom 21.07.2016, Aktenzeichen 10 S 43/16

Der Bundestag hatte im vergangenen Jahr eine Neuregelung des Maklerrechts verabschiedet, wonach Mietinteressenten künftig nur dann noch zu Maklergebühren herangezogen werden können, wenn sie selbst den Makler engagiert hatten. Bis dahin war es verbreitete Praxis gewesen, dass Makler bei Vermietern damit warben, die eigentlich vom Vermieter zu zahlende Courtage auf den Mieter abzuwälzen.
Gegen das neue Gesetz hatten zwei Makler in “Karlsruhe” geklagt; Ihre Verfassungsbeschwerde wurde nun abgewiesen.

BVerfG, Beschluss vom 21.07.2016, Aktenzeichen 1 BvR 1015/15

Zum einen muss der ausgezogene Mieter beachten: Er kann auf Rückgabe des Sparbuchs erst und nur dann klagen, wenn der Vermieter gegen ihn keine offenen Forderungen mehr hat.
Aber vor allem muss der Vermieter aufpassen: Offene Forderungen aus Betriebskostennachzahlungen verjährten nämlich am Ende des dritten Jahres nach Rechnungstellung – und das Vorhandensein des Sparbuchs ändert nichts am Verjährungsbeginn.
Bewegt sich also nach Auszug des Mieters keine der beiden Seiten, gewinnt der Mieter, wenn er dem Vermieter noch etwas schuldig war, durch reinen Zeitablauf als erster: der Vermieter verliert seine noch offenen Forderungen. Erst mit deren Verlust kann der Mieter sein Sparbuch zurück verlangen. Seine darauf gerichtete Forderung verjährt erst drei Jahre später.

BGH, Urteil vom 20.07.2016, Aktenzeichen VIII ZR 263/14

Der Vermieter einer Wohnung kann, wenn der Mieter mit der zweiten Monatsmiete in Verzug ist, fristlos kündigen. Nicht geregelt ist, wieviel Zeit er sich mit der Kündigung lassen kann. Der Bundesgerichtshof sagt, es gebe keine zeitliche Einschränkung, insbesondere nicht aufgrund von § 314 Absatz 3 BGB, der für Mietverhältnisse nicht gelte. Anderenfalls würden sich auch gutwillige Vermieter genötigt fühlen, eine Kündigung möglichst rasch auszusprechen, was den Zielen des Gesetzes zuwider liefe. Einschränkungen unterliege der Vermieter nur insoweit, als er sein Kündigungsrecht womöglich verwirkt hat – wenn er nämlich bei dem Mieter den Eindruck erweckt hat, auf seinem Kündigungsrecht nicht bestehen zu wollen.

BGH, Urteil vom 13.07.2016, Aktenzeichen VIII ZR 296/15

Mietverträge bedürfen immer dann der Schriftform, wenn sie fest auf länger als ein Jahr abgeschlossen werden. Verträge, die dem nicht genügen, können von beiden Seitenunter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Auch Änderungen eines schon laufenden Vertrags bedürfen dieser Schriftform. Nun enthalten viele Verträge eine standardmäßige Schriftformklausel, nach der alles, was nicht schriftlich festgehalten sei, ungültig sei. Schon seit Jahren mehren sich die Stimmen derer, die solche Klauseln für ungültig halten; nun hat auch das Kammergericht seine Meinung geändert und macht die Schriftformklausel damit wirkungslos. Der hier zu beurteilende Vertrag enthielt zudem auch eine Schriftformheilungsklausel, wonach die Vertragsparteien gehalten seien, einen Schriftformmangel nachträglich zu heilen, indem die schriftliche Fixierung nachgeholt wird. Auch diese Klausel hält das KG für wirkungslos. Das Ergebnis ist freilich ambivalent: zwar gilt das nachträglich zwischen den Vertragsparteien Ausgehandelte, auch ohne dass darüber eine Urkunde erstellt wird. Aber der auf längere Zeit abgeschlossene Mietvertrag wird auch beiderseits frei kündbar.
Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

KG, Urteil vom 19.05.2016, 8 U 207/15

Das Gericht stellt fest, dass Regelungen in einem vorgedruckten Mietvertrag, wonach ein Mieter den jeweils anderen bevollmächtigt, für ihn Kündigungen entgegenzunehmen, wirksam sind.
Im übrigen könne die Kündigung auch dann wirksam zugehen, wenn sie einem Generalbevollmächtigten des Mieters zugeht. Wichtig ist dabei nur, dass der Mieter zu der Zeit, als er die Generalvollmacht erteilte, noch geschäftsfähig war. Die Entscheidung wurde hier für eine notarielle Generalvollmacht erteilt. Der Begründung ist aber nicht zu entnehmen, dass das Gericht bei einer privatschriftlichen Urkunde anders entschieden hätte.

LG Hamburg, Urteil vom 10.05.2016, Aktenzeichen 316 S 80/15

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt möglicherweise auch dann vor, wenn zwar nach Auszug der Mieter die in der Kündigung benannte Person einzieht, die laut dem Vermieter einziehen sollte, wenn aber diese Person alsbald wieder auszieht und das Gebäude entmietet verkauft wird. Insbesondere liegt eine Täuschung dann vor, wenn der Vermieter schon im Moment der Kündigung seines Mieters die Absicht verfolgte, das Gebäude lediglich zwecks besseren Verkaufs zu entmieten, und wenn er dabei Grund zu der Annahme hatte, dass sein “Strohmann” (der zwischenzeitlich einzog), leichter als ein normaler Mieter zum Auszug bewegt werden könnte.
Der frühere Mieter kann auch dann auf Schadensersatz klagen, wenn er sich mit seinem Vermieter in einen gerichtlichen Räumungsvergleich auf einen Auszug geeinigt hatte. Denn der normale Räumungsvergleich enthält keinen Anhaltspunkt dafür, dass er auch für den Fall Gültigkeit haben sollte, dass der Vermieter den Mieter arglistig getäuscht hat.

BGH, Beschluss vom 10.05.2016, Aktenzeichen VIII ZR 214/15

Hat der Vermieter einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten verjähren lassen, so kann er ihn trotz Verjährung bei der späteren Auskehrung der Kaution an den Mieter in Abzug bringen. Beim verpfändeten Sparbuch ergibt sich das schon aus dem Gesetz (§ 216 BGB); bei der Barkaution könne nach Meinung des Amtsgerichts nichts anderes gelten.

AG Hannover, Urteil vom 10.05.2016, Aktenzeichen 501 C 12374/15

Der Vermieter ist von der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch dann freigestellt, wenn die Anbringung der Zähler unverhältnismäßig teuer ist. Dabei zählt aber nur die Installation der Zähler und der Rohre, nicht aber die nötige Neuverfliesung eines Bades.

Amtsgericht Köln, Urteil vom 03.05.2016, Aktenzeichen 219 C 352/15

Hat der Mieter Vorauszahlungen auf die Nebenkosten geleistet, der Vermieter aber nur fehlerhafte Abrechnungen erstellt, kann der Mieter entweder
– die kompletten Vorauszahlungen zurückverlangen (das setzt aber voraus, dass die Abrechnungen schon von der Form her so mangelhaft sind, dass sie gar nicht als Nebenkostenabrechnung angesehen werden können) oder aber
– die Beträge zurückverlangen, die nach Meinung des Mieters zuviel abgerechnet wurden (das setzt voraus, dass überhaupt abgerechnet wurde – in einer Form, die als Nebenkostenabrechnung anerkannt werden kann. Es setzt ferner voraus, dass der Mieter – gegebenenfalls nach Einsicht in die Belege – eine aus seiner Sicht richtigere Abrechnung des vermeintlich falsch berechneten Postens vorlegt).
Das OLG Düsseldorf erläutert, dass der Mieter auch beide Formen der Rückforderung kombinieren kann, wenn er sich nicht sicher ist, ob die vom Vermieter vorgelegten Abrechnungen formal noch als Nebenkostenabrechnung angesehen werden können oder nicht. Er kann dann im Hauptantrag Variante 1 verfolgen und Variante 2 per Hilfsantrag (“für den Fall, dass das Gericht Variante 1 für unbegründet hält, fordere ich Geld gemäß Variante 2″).
Das Gericht verurteilt daher einen Anwalt, der diese Zusammenhänge nicht beachtet hatte, zu Schadensersatz gegenüber seinem früheren Mandanten.

OLG Düsseldort, Urteil vom 25.04.2016, Aktenzeichen I-24 U 152/16

Der Mieter, der gegen seinen Vermieter Strafanzeige erstattet, muss nicht befürchten, dafür eine fristlose Kündigung zu bekommen. Das gilt auch dann, wenn das Strafverfahren eingestellt wird und der Mieter nicht beweisen kann, dass der Vermieter die Tat begangen hat.
Anders ist es laut dem Amtsgericht Hamburg nur, wenn der Mieter wissentlich eine falsche Anzeige erstattet hat und der Vermieter das beweisen kann. In diesem Fall kann er dem Mieter auch fristlos kündigen.
Allerdings sehen das andere Gerichte anders; je nach Landgerichtsbezirk soll der Mieter beweisen müssen, dass sein Vorwurf zutrifft.

AG Hamburg, Urteil vom 14.04.2016, Aktenzeichen 42 C 61/15
LG Hamburg, Beschluss vom 28.06.2016, Aktenzeichen 311 S 34/16: rechtskräftig