Dem Mieter auch eines Gewerberaums darf der Mietvertrag in allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht das Recht nehmen, mit Gegenansprüchen, die er in anderem Zusammenhang gegen den Vermieter erworben hat, aufzurechnen.

BGH, Urteil vom 06.04.2016, Aktenzeichen XII ZR 30/15

Der Mieter, der mit seiner Miete in Verzug ist, kann fristlos gekündigt werden, wenn sein Rückstand das in § 543 und 569 BGB erläuterte Maß überschritten hat. Der Mieter kann diese Kündigung zu Fall bringen, indem er die rückständige Miete innerhalb der sog. Schonfrist nachzahlt (Näheres in § 569 Abs.3 Nr.2). In vielen Fällen kündigt der Vermieter jedoch doppelt, wenn ein solcher Zahlungsverzug eingetreten ist: er kündigt fristlos – und daneben ordentlich, also unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Für diese zweite Kündigung gilt die Schonfrist nicht; der Mieter hat normalerweise keine Möglichkeit, aus der zweiten Kündigung herauszukommen. Der BGH lässt ihm jetzt eine Hintertür, indem er klarstellt, dass der Amtsrichter prüfen müsse, ob der Vermieter dadurch, dass er an der zweiten Kündigung trotz Zahlung aller Rückstände festhält, ausnahmsweise gegen Treu und Glauben verstößt. Im konkreten Fall hatder BGH die Auffassung durchgehen lassen, wonach ein Vermieter gegen Treu und Glauben verstößt, wenn der Mieter alsbald nach Erhalt der Doppelkündigung dafür sorgt, dass das Amt (jobcenter) die Miete nachzahlt, und wenn es sonst keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Mieter erneut in Verzug kommen könnte.

BGH, Beschlüsse vom 06.10.2015 und vom 23.2.2016, Aktenzeichen VIII ZR 321/14

Legt der Vermieter entgegen § 556 Absatz 3 BGB seine Nebenkostenabrechnung später als ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vor, muss der Mieter nur zahlen, wenn der Vermieter die Verspätung genügend entschuldigt. Das gilt aber keineswegs auch für vertraglich vereinbarte Abrechnungsfristen. Werden also vertraglich andere Abrechnungsfristen als die des § 556 BGB vereinbart, so muss die Vereinbarung sorgfältig daraufhin untersucht werden, ob der Vermieter bei Verspätung kein Geld mehr verlangen könne, oder ob er lediglich – zum Beispiel – der Verpflichtung unterliegt, Vorauszahlungen zurückzuzahlen.

BGH, Urteil vom 16.02.2016, Aktenzeichen VIII ZR 152/15

Gab es im Haus nachgewiesenermaßen einen Legionellenbefall, und verweigert der Vermieter die Herausgabe eines (weiteren) Untersuchungsergebnisses an die Mieter des Hauses, so haben diese zwar noch keinen Grund für eine fristlose Kündigung, können aber Schadensersatz verlangen wegen ihrer Umzugs- und Maklerkosten.

AG Hersbruck, Urteil vom 04.02.2016, Aktenzeichen 11 C 146/15

Wer eine Wohnraummiete erhöhen will, muss sich dabei entweder auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten berufen. Dabei ist zwischen der formellen und der inhaltlichen Gültigkeit des Mieterhöhungsverlangens zu unterscheiden. Formell ist ein Erhöhungsverlangen wirksam, wenn es die gesetzlich geforderten Mindestinformationen enthält, darunter Mietspiegel, Datenbank, Vergleichswohnungen oder Gutachten. Tatsächlich kann der Vermieter aber nur dann eine höhere Miete verlangen, soweit die ortsübliche Miete höher liegt als die bisher bezahlte. Sind also zum Beispiel die drei genannten Vergleichswohnungen teurer, liegt aber die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger als die aktuell bezahlte Miete, ist das Erhöhungsverlangen nur formell rechtmäßig, der Sache nach aber unbegründet. Nun hat der BGH festgestellt, dass auch bei Sachverständigengutachten entsprechend unterschieden werden muss: Will das Gericht anhand eines Sachverständigengutachtens die tatsächliche Höhe der ortsüblichen Miete feststellen, muss das Gutachen (natürlich) fehlerfrei sein. Geht es aber nur darum, dass die formellen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen einzuhalten sind, so kann auch ein fehlerhaftes oder undifferenziertes Gutachten genügen, wenn es nur überhaupt eine ortsübliche Vergleichsmiete nennt und dem Mieter die Chance gibt, die Richtigkeit der Angabe zumindest ansatzweise nachzuprüfen.

BGH, Urteil vom 03.02.2016, Aktenzeichen VIII ZR 69/15

Eine Dame hatte jemandem ihr Haus verkauft, der dort selbst einziehen wollte. Der Käufer beabsichtigte allerdings, das Haus aufzustocken und dann in einem Teil des Hauses zu leben, der von der Verkäuferin nicht benötigt wurde. So wurde im Kaufvertrag sogleich auch ein Mietvertrag vereinbart, wonach die Dame auf unbestimmte Zeit in der einen Wohnung des Hauses bleiben durfte. Die Dame hat den Käufer dabei arglistig über die baulichen Zustand des Hauses getäuscht. Nachdem die Ausbaupläne aus verschiedenen Gründen scheiterten, kündigte der Käufer der Dame wegen Eigenbedarfs und focht außerdem den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an.
Das Landgericht stellt in diesem Zusammenhang dreierlei fest:
1. Der Käufer kann wegen der Täuschung nur beide Verträge anfechten oder keinen. Nur den Mietvertrag anzufechten, das Haus aber zu behalten, ist nicht möglich.
2. Schon bei Abschluss des – kombinierten – Vertrags hatte der Käufer ernsthaft erwogen, notfalls – nämlich wenn seine Ausbaupläne scheiterten – auch in die Wohnung der Verkäuferin einzuziehen. Damit stellt sich sein jetzt erst geltend gemachter Eigenbedarf als rechtsmissbräuchlich dar. Der Käufer hätte die Wohnung nur auf bestimmte Zeit befristet vermieten dürfen – bis klar war, ob er ausbauen konnte oder nicht.
3. Es gab in dem Haus bereits beim Verkauf drei Wohnungen. Zwei davon hatte der Käufer zwischenzeitlich zusammengelegt, aber in einer Weise, die eine jederzeitige Trennung erlaubte. In dem Fall schafft die Zusammenlegung keine neue (erleichterte) Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB. Denn es handle sich rechtlich weiterhin um drei Wohnungen. Offen bleibt damit weiterhin die strittige Frage, ob es überhaupt möglich ist, durch nachträgliche Zusammenlegung von Wohnungen eine neue Kündigungsmöglichkeit zu schaffen.

LG Düsseldorf, Urteil vom 03.02.2016, Aktenzeichen 23 S 252/14

Macht der Makler – hier telefonisch – dem Mietinteressenten gegenüber falsche Angaben über die Größe der Wohnung, so muss sich der Vermieter diese Auskunft im Regelfall nicht zurechnen lassen. Allerdings klärt das Landgericht nicht, wo der “Regelfall” zuende ist und der Vermieter doch für Angaben über die Mietsache einstehen muss – die der Makler in der Praxis ja vom Vermieter erhalten hat. Ist dem Mieter eine Eigenschaft einer Wohnung wichtig, sollte er sie also unbedingt in den Mietvertrag hineinschreiben.

LG München I, Urteil vom 21.01.2016, Aktenzeichen 31 S 23070/14

Bei größeren Wohnanlagen kann die Umlage von Kosten auf die Mieter kompliziert sein. Das gilt vor allem dann, wenn manche Gemeinschaftsanlagen unterschiedlich stark genutzt werden. Bisher führten Fehler der Abrechnung schnell dazu, dass die Rechnung gar nicht erst fällig wurde und der Vermieter, wenn er den Fehler erst nach über einem Jahr im Prozess bemerkte, ihn nicht mehr korrigieren konnte, weil die Frist zur Vorlage einer Nebenkostenabrechnung nach § 556 Absatz 3 BGB abgelaufen war. Nun hat der BGH die Zügel zugunsten des Vermieters gelockert. Eine transparente Umrechnung kann jetzt auch im Prozess noch nachgeliefert werden. Für den Mieter und seinen Anwalt ist es nun aber ohne Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nicht mehr möglich, die Gültigkeit der Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

BGH, Urteil vom 20.01.2016, Aktenzeichen VIII ZR 93/15

Übergibt der Vermieter dem Mieter zu Beginn des Mietvertrags nicht alle Schlüssel, gilt das Mietobjekt als gar nicht an den Mieter übergeben. Demzufolge ist der Mieter von der Zahlung der Miete freigestellt.
Fehlt es einer Mietsache an der öffentlich-rechtlichen Erlaubnis der im Mietvertrag vorgesehenen Nutzbarkeit, so ist die Miete – falls das Objekt überhaupt übergeben wurde – auf Null gemindert.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.2016, Aktenzeichen I-24 U 62/15

Häufig ziehen Mieter die Berechtigung einer Eigenbedarfskündigung in Zweifel, weil es schon vorher Streit mit dem Vermieter gegeben hatte. Die Berechtigung zur Eigenbedarfskündigung muss das Gericht aber unabhängig davon prüfen, ob Streit bestanden hatte oder nicht.
Das Gericht erinnert zudem daran, dass Absprachen der Vertragsparteien über einen Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung schriftlich festzuhalten sind, wenn der Verzicht für länger als ein Jahr vereinbart werden soll.

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 06.01.2016, Aktenzeichen 711a 262/14

Das Bundesverfassungsgericht hat eine Verfassungsbeschwerde gegen ein Urteil gar nicht erst zur Entscheidung angenommen, weil die Beschwerde mangelhaft begründet sei. Das Gericht lässt aber in der Begründung durchblicken, dass auch eine gut begründete Beschwerde keine Aussicht auf Erfolg gehabt hätte. Dabei berücksichtigt es nur die Wahrscheinlichkeit, dass der Vermieter selbst die Funkwartung als Wanze missbraucht, nicht aber auch die Frage, ob und wie wahrscheinlich sich ein Hacker die Funkfernwartung zunutze machen könnte.

BVerfG, Beschluss vom 08.12.2015, Aktenzeichen 1 BvR 2921/15

Haben die Parteien einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit – und zwar länger als ein Jahr – abgeschlossen, muss der Vertrag schriftlich abgeschlossen sein. Auch Änderungen müssen schriftlich vorgenommen und mit dem Vertrag verbunden werden. Das gilt in aller Regel auch für die Änderung der Miethöhe. Wird das übersehen, verliert der Vertrag seine Befristung und ist jederzeit kündbar.

BGH, Urteil vom 25.11.2015, Aktenzeichen XII ZR 114/14

Ist die Wohnfläche tatsächlich größer als im Mietvertrag angegeben, kann (und muss) der Vermieter, wenn er die Miete erhöhen will, die örtliche Vergleichsmiete anhand der tatsächlichen Quadratmeterzahl ermitteln. So kann sich für den Mieter ein unerwarteter Anstieg der Miete ergeben, der deutlich höher liegt als der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete. Freilich muss der Vermieter trotzdem die Kappungsgrenze einhalten; er darf also nicht um mehr als 15 bzw. 20% erhöhen, natürlich gerechnet von der tatsächlichen bisherigen Miete. So sei der Mieter ausreichend geschützt. Das ganze gilt auch umgekehrt zugunsten des Mieters, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben war.

BGH, Urteil vom 18.11.2015, Aktenzeichen VIII ZR 266/14

Seit 13.06.2014 gilt in Deutschland ein neues Verbraucherschutzrecht. Dies ist auch im Mietrecht zu beachten, wenngleich nur dort, wo eine Seite (in der Regel der Vermieter) gewerblich tätig ist. Ein Widerrufsrecht des anderen (in der Regel des Mieters) besteht dabei immer dann, wenn der Vertrag telefonisch (per Fax; E-Mail usw) oder außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen worden war. Ein “Entgegenkommen” des Vermieters im wörtlichen Sinne kann also für die Vergütung verheerende Folgen haben, wie das hier entschiedene Beispiel einer vermieteten Trocknungsmaschine zeigt. Der Vermieter war auf die Baustelle gekommen, um den Fall anzuschauen; dort war dann auch der Vertrag über die Trocknung geschlossen worden. Der “Mieter” konnte den Vertrag nach Verbraucherrecht widerrufen und musste nur den von ihm tatsächlich gezogenen Vorteil vergüten, nicht aber den vereinbarten Mietpreis.

LG Münster, Urteil vom 04.11.2015, Aktenzeichen 2 O 127/15

Laut Gesetz beträgt die Kappungsgrenze für reguläre Mieterhöhungen 20% (§ 558 BGB). Das Gesetz über die „Mietpreisbremse“ hat es den Ländern erlaubt, für Gemeinden mit überhitztem Wohnungsmarkt diese Grenze auf 15% herabzusetzen, § 558 Absatz 3 BGB. Der Bundesgerichtshof hat diese “Bremse” jetzt gebilligt. Im hiesigen Umkreis gilt sie seit dem 1. Juli 2015 für Lörrach und Steinen, Weil am Rhein, Grenzach-Wyhlen, Rheinfelden und Bad Säckingen. In diesen Gemeinden gilt seither zudem eine auf fünf Jahre verlängerte Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und seit 01.11.2015 auch eine Mietpreisbremse bei Neuvermietungen (maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete). Für Schopfheim und das übrige Wiesental gelten bis dato noch die alte Kappungsgrenze von 20%, die Kündigungssperrfrist von drei Jahren und keine Preisbremse bei Neuvermietung.

BGH, Urteil vom 04.11.2015, Aktenzeichen VIII ZR 217/14

Installiert der ausländische Mieter mit Hilfe eines sogenannten Flachbandes (auch: Fensterdurchführung) auf seinem Balkon eine Parabolantenne, die aus Fußgängerperspektive fast nicht sichtbar ist, und erfolgt auch keine Substanzverletzung (Bohrungen), so kann der Vermieter die Beseitigung der Antenne nicht verlangen. Das Interesse des Mieters, sich in seiner Muttersprache mit Fernsehen zu versorgen, sei dann höher anzusetzen als das Interesse des Vermieters an der Erhaltung der Sachsubstanz.

AG München, Urteil vom 22.10.2015, Aktenzeichen 410 C 11331/15

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht zulässig, wenn der Eigentümer noch keinen klaren Wunsch zur Eigennutzung hat. Derartiges darf das Gericht unterstellen, wenn er sich im Verhandlungstermin nur sehr vage über seine Vorstellungen äußert – insbesondere in Fällen wie hier, wo die Eigentümerin mindestens 15 Wohnungen besaß und keine klaren Angaben dazu machen konnte, warum sie gerade eine bestimmte haben wollte.

BGH, Urteil vom 23.09.2015, Aktenzeichen VIII ZR 297/14

Ein Mieter, der nach vorgetäuschtem Eigenbedarf ausgezogen ist, kann gegen den Vermieter Schadensersatz geltend machen, zum Beispiel seine Umzugskosten oder eine möglicherweise jetzt höhere Miete ersetzt verlangen. Problematisch ist die Lage aber, wenn der Mieter nicht zum Auszug gezwungen worden war, sondern in einem gerichtlichen Vergleich dem Auszug zugestimmt hatte. Hier hatten die Gerichte bislang vielfach angenommen, der Mieter hätte mit diesem Vergleich auch auf mögliche Schadensersatzansprüche wegen gefakter Kündigung verzichtet – und zwar selbst dann, wenn ein solcher Verzicht nicht ausdrücklich in den Vergleichstext hineingeschrieben war. Dem schiebt der BGH jetzt einen Riegel vor: Es müsse zwar nicht unbedingt ausdrücklich drinstehen, dass der Mieter auf seine möglichen Ansprüche verzichtet, aber der Text muss sehr deutliche Hinweise auf einen solchen Verzicht geben – zum Beispiel dadurch, dass auch der Vermieter auf wichtige Rechte verzichtet. Gibt es solche deutlichen Hinweise nicht, kann der Mieter auch nach einem Räumungsvergleich noch Schadensersatz verlangen.

BGH, Urteil vom 10.06.2015, Aktenzeichen VIII ZR 99/14 https://openjur.de/u/811524.html

Hat der Mieter die Wohnung in vertragswidrigem Zustand zurückgegeben, kann der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen. Bisher war aber immer zwischen Schäden an der Substanz einerseits und lediglich mangelhaften Restarbeiten des Mieters zu unterscheiden. Wegen Schäden an der Substanz konnte der Vermieter ohne weiteres Schadensersatz verlangen; wegen nicht erledigter Restarbeiten (Räumung, Reinigung, Rückbau, Schönheitsreparaturen) musste er erst immer eine Frist setzen, und erst nach deren fruchtlosem Ablauf konnte der Vermieter Schadensersatz geltend machen. Nun erklärt das OLG Köln, bei jeder Art von Schaden müsse der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist setzen.
Im Hinblick auf die knappe Verjährungsfrist des § 548 BGB (6 Monate nach Rückgabe der Mietsache) muss der Vermieter vor Ablauf der Verjährung nicht nur (mindestens) einen Mahnbescheid beantragen, sondern auch noch eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen.
Das OLG Köln geht sogar noch einen Schritt weiter und erklärt, ein Mahnbescheid (der notwendig auf Geld gerichtet ist), könne die Verjährung des logisch vorgreiflichen Anspruchs auf die Restarbeiten nicht unterbrechen. Der Vermieter müsste danach – statt einen Mahnbescheid zu beantragen – sofort Klage erheben, mit Hauptantrag auf Restarbeiten und Hilfsantrag auf Zahlung. Das widerspricht allerdings ziemlich eindeutig dem neuen § 213 BGB, den das Gericht unbeachtet lässt (vgl BGH, XII ZR 12/13; 8.1.2014) .

OLG Köln, Urteil vom 21.05.2015, Aktenzeichen 18 U 60/14

Der Vermieter sei berechtigt, einer Familie zu kündigen, wenn durch die Geburt eines weiteren Kindes eine Überbelegung der Wohnung entsteht. Überbelegung sei anzunehmen, wenn weniger als 10 m² pro Person zur Verfügung stehen oder pro Erwachsenem (einschließlich Jugendlicher ab 13 Jahren) bzw. pro zwei Kindern weniger als 12 m². Konkret lebten hier auf 26 m² zwei Erwachsene und ein Kind, und nun wurde ein zweites Kind geboren, woraufhin der Vermieter wegen Überbelegung kündigte.

AG München, Urteil vom 20.05.2015, Aktenzeichen 415 C 3152/15

Lärm von einem benachbarten Bolzplatz sei kein Grund für den Mieter, seine Miete zu mindern. Das gelte jedenfalls dann, wenn der Bolzplatz vorschriftsmäßig benutzt wird – und nicht etwa verbotenerweise von Jugendlichen am Wochenende.

BGH, Urteil vom 29.04.2015, Aktenzeichen VIII ZR 197/14  https://openjur.de/u/768453.html

Bisher konnte der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen – durch eine Klausel im “Kleingedruckten”. Jetzt unterscheidet der BGH: Hat der Vermieter die Wohnung frisch renoviert an den Mieter übergeben, kann er die Verpflichtung künftiger Schönheitsreparaturen (Anstrich, Tapezierung) auch weiterhin per Vertragsklausel auf den Mieter übertragen. Hat der Vermieter die Wohnung aber unrenoviert vermietet, ist eine solche Klausel unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

BGH, Urteil v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 https://openjur.de/u/764551.html

Der Vermieter konnte den Mieter einer Wohnung bislang in AGB (“Kleingedrucktes”) verpflichten, bei Auszug, wenn schon nicht zu renovieren, so dann aber doch wenigstens einen Teil der zu erwartenden Renovierungskosten zu zahlen. Entsprechende Klauseln im “Kleingedruckten” nannte man Abgeltungsklauseln oder Quotenklauseln. Der BGH hat jetzt entschieden, dass solche Klauseln unwirksam sind, weil der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht erkennen kann, welche Kosten danach beim Auszug auf ihn zukommen.

BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13  https://openjur.de/u/767893.html

Vermieter können Eigenbedarf nicht nur für sich, sondern auch für ihre Kinder geltend machen. Die zu kündigenden Wohnungen sind aber oft sehr üppig bemessen für einen jungen Menschen, und die Gerichte hatten schon eine 120m²-Wohnung für eine Studentin als zu groß angesehen, um eine Eigenbedarfskündigung zu rechtfertigen. Nun hat der BGH entschieden, dass auch 130m² nicht notwendigerweise einem Eigenbedarf des studierenden Sohnes des Vermieters im Wege steht. Nicht schon der überhöhte Wohnbedarf sei rechtsmissbräuchlich, sondern erst der “weit überhöhte”. Der Vermieter muss allerdings schon erläutern, wie der Sohn die 130m² nutzen will. Dabei reicht es aber dem BGH, dass der Sohn “praktische Arbeiten” zuhause durchführen will und auch einen Mitbewohner aufnehmen wolle.
Es stehe auch einem Eigenbedarf nicht entgegen, wenn der Sohn die Wohnung ausbildungsbedingt schon bald wieder aufgeben muss. Auch ein zeitlich begrenzter Bedarf könne eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

BGH, Urteil vom 04.03.2015; Aktenzeichen VIII ZR 166/14

Das Landgericht Düsseldorf hatte den aus den Medien bekannten Raucher Adolfs zur Räumung seiner Mietwohnung verurteilt, da sein Zigarettenrauch nachweislich in penetrantem Ausmaße ins Treppenhaus ziehe und dort Mitmenschen störe. Der BGH hat das Urteil jetzt aufgehoben: die Beweiserhebung der Düsseldorfer Richter sei mangelhaft. Diese müssen den Fall nun auf Weisung des BGH neu verhandeln.

BGH, Urteil vom 18.02.2015, Aktenzeichen 23 S 18/15

Hat ein Mieter einen Mangel selbst verschuldet, ist er nicht berechtigt, die Miete zu mindern und den Vermieter zur Reparatur aufzufordern. Anders ist es, wenn der Vermieter auf Kosten seiner Mieter für den Schaden eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hat und diese in dem Fall zahlungspflichtig ist. In dem Fall liegt die Verantwortlichkeit immer auf seiten des Vermieters. Er steht ihm nicht frei, seine Versicherung einzuschalten; er ist dazu verpflichtet, und der Mieter kann ihn durch Minderung der Miete notfalls dazu zwingen.

BGH, Urteil vom 19.11.2014, Aktenzeichen VIII ZR 191/13

Bei Heizkostenabrechnungen unterscheidet man ebenso wie bei sonstigen Nebenkostenabrechnungen zwischen formaler Ordnungsmäßigkeit und inhaltlicher Richtigkeit. Fehlt es der Rechnung schon an der formalen Ordnungsmäßigkeit, muss der Mieter sie gar nicht bezahlen; fehlt es an der inhaltlichen Richtigkeit, kann der Mieter den Fehler korrigieren, muss aber den korrigierten Betrag bezahlen.
Die niedrigere Hürde der formalen Ordnungsmäßigkeit überwindet eine Heizkostenabrechnung auch dann, wenn die Verbrauchswerte lediglich geschätzt wurden und der Vermieter das auch anmerkt. Er muss aber weder die Vorjahreswerte mitteilen noch sonstige Erwägungen, die ihn zu seiner Schätzung veranlasst haben.

BGH, Urteil vom 12.11.2014, Aktenzeichen VIII ZR 112/14

Der Vermieter hatte wegen diverser Mängel der zurückerhaltenen Wohnung Klage erhoben; zum einen Vorschuss zur Sanierung, zum anderen, hilfsweise, Schadensersatz. Die Klage war in unverjährter Zeit erhoben worden; allerdings erklärte der Beklagte, keiner der beiden Ansprüche sei zur Zeit des Verjährungseintritts begründet gewesen: der Vorschussanspruch sei schon wieder erloschen gewesen, und für den Schadensersatzanspruch fehle es noch an der Fristsetzung, die nun, nach Verjährungseintritt, nicht mehr nachgeholt werden könne. Der Vermieter habe im Moment des Verjährungseintritts nur einen Anspruch auf Erledigung von Restarbeiten gehabt (Rückbau, Wiederherstellung, Räumung etc). Diesen Anspruch habe er vor Gericht aber nicht geltend gemacht. Dem tritt der BGH entgegen. Der Schadensersatzanspruch in Geld könne durchgesetzt werden, obwohl es im Moment des Verjährungseintritts an der Fristsetzung noch gefehlt habe.

BGH, Urteil vom 08.01.2014, Aktenzeichen XII ZR 12/13 .

Wer vom Vermieter eine Erlaubnis erbittet, um tageweise an Touristen untervermieten zu können, muss das ausdrücklich so sagen. Erbittet und bekommt er nur eine normale Untervermietungserlaubnis, kann der Vermieter ihn abmahnen und im Weigerungsfalle kündigen.

BGH, Urteil vom 08.01.2014, Aktenzeichen VIII ZR 210/13

Der Mieter habe das Recht, seine Wohnung so zu streichen, wie es ihm gefällt. Das bedeute aber nicht, so der BGH, dass er die Wohnung deshalb auch so zurückgeben dürfe. Die Rückgabe der Wohnung in so ungewöhnlichen Farben, dass eine Neuvermietung praktisch ausgeschlossen ist, begründe einen Schaden des Vermieters, für den der frühere Mieter aufzukommen habe.

BGH, Urteil vom 06.11.2013, Aktenzeichen VIII ZR 416/12

Der Vermieter von Wohnraum kann fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten oder mehr im Rückstand ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b), und er kann auch kündigen, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einer ganzen Miete und mit einem Teilbetrag einer weiteren Miete im Rückstand ist (§ 569 Abs.3 Satz 1 BGB).
Für die ordentliche, also fristgerechte Kündigung gibt es solch klare Vorgaben nicht. § 573 Abs. 2 erklärt bloß, der Mieter müsse seine Pflichten (insbesondere zur Mietzahlung) “nicht unerheblich verletzt” haben. Wann eine solche nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, ist bis heute strittig. Verbreitet wird die Meinung vertreten, die Vorgaben der fristlosen Kündigung seien auch für die fristgerechte Kündigung anzuwenden. Der BGH weist das jetzt zurück. Die fristgerechte Kündigung, die dem Mieter Zeit zum Umzug lässt, könne auch dann schon erklärt werden, wenn eine fristlose Kündigung noch nicht zulässig ist.
In der Regel dürfte aber bei kurzzeitigem Rückstand mit einer Mietzahlung eine ordentliche Kündigung nicht erfolgen – wohl aber, wenn der Mieter einen ganzen Monat lang mit einer Mietzahlung in Verzug ist.

BGH, Urteil vom 10.10.2012, Aktenzeichen VIII ZR 107/12

Kommt der Vermieter seiner Pflicht, über Nebenkostenvorauszahlungen abzurechnen, nicht innerhalb der Jahresfrist nach, kann der Mieter auf Erteilung einer Abrechnung und Auskehrung des sich daraus möglicherweise ergebenden Überschusses klagen. Statt einer Klage kann er auch Druck auf den Vermieter ausüben, indem er in Zukunft keine Vorauszahlungen mehr leistet, solange der Vermieter die fehlende Abrechnung nicht vorlegt (sog. Zurückbehaltungsrecht; dies gilt aber nur, wenn im Mietvertrag die Zurückbehaltung nicht ausgeschlossen ist, was öfter vorkommt).
Ein Recht, seine gesamten Vorauszahlungen zurückzuverlangen, hat der Mieter nur, wenn er sein Zurückbehaltungsrecht nicht ausüben kann – insbesondere wenn er schon ausgezogen ist und daher gar keine Vorauszahlungen mehr schuldet.
Auch der Mieter, der schon ausgezogen ist, kann nur die Vorauszahlungen aus dem letzten und vorletzten Mietjahr zurückverlangen. Denn für die davor liegenden Abrechnungsperioden hätte er sich noch im laufenden Mietverhältnis des Zurückbehaltungsrechts bedienen können.

BGH, Urteil vom 26.09.2012, Aktenzeichen VIII ZR 315/11

Wer mit seiner Miete in Verzug gerät, läuft Gefahr, eine fristlose Kündigung zu erhalten. Ist die Wohnung schadhaft, ist die Miete in der Regel kraft Gesetzes gemindert; der Mieter kann dann die reduzierte Miete zahlen, ohne in Verzug zu geraten. Wie stark die Miete tatsächlich – kraft Gesetzes – gemindert ist, ist für den Mieter oftmals schwer zu sagen. Verbindlich entscheidet dies erst der Richter im Prozess, und dann ist es meistens zu spät. Der Mieter, der stärker gemindert hatte, als es der Richter im Nachhinein für richtig hielt, kommt mit seiner Mietzahlung in Verzug. Nach der Entscheidung des BGH ist er für eine Fehleinschätzung verantwortlich. Überschreitet die Minderung das gesetzliche Maß, kann der Vermieter fristlos kündigen. Dem Mieter bleibt hier nur, mit der Minderung seiner Zahlung vorsichtig zu sein und den unsicheren Betrag unter Vorbehalt weiter zu zahlen. Diesen kann er dann gegebenenfalls später zurück verlangen.

BGH, Urteil vom 11.07.2012, Aktenzeichen VIII ZR 323/11, http://openjur.de/u/438774.html

Der Vermieter ist nicht berechtigt, in die dem Mieter gestellte Heizkostenabrechnung als zu verteilende Kosten die Zahlungen einzustellen, die er im Abrechnungszeitraum an den Energieversorger bezahlt hat – bzw. an den Heizöllieferanten. Solche Zahlungen werden auch als “Abfluss” (von Geld) bezeichnet, und die darauf basierende Art abzurechnen als Abflussprinzip. Dem Gesetz entspricht allein, dass der Vermieter die Menge an Brennstoff ermittelt, die er den Mietern im Abrechnungszeitraum in Form von Wärme und Warmwasser geleistet hat (sogenanntes Leistungsprinzip). Er muss also abrechnen, was er an Öl aus dem Tank im fraglichen Jahr verbraucht hat oder an Gas im Abrechnungszeitraum bezogen hat. Ob und wann er Öl oder Gas bezahlt hat, darf keine Rolle spielen. Im Grunde genommen steht das schon in § 7 Absatz 2 Heizkostenverordnung.
Hält sich der Vermieter hieran nicht, beschränken sich die Rechte des Mieters nicht darauf, die Rechnung pauschal um 15% zu kürzen. Der Mieter kann vielmehr die Nachzahlungsforderung komplett zurückweisen.

BGH, Urteil vom 01.02.2012, Aktenzeichen VIII ZR 156/11

Schon bisher hatte der Bundesgerichtshof einen beidseitigen Verzicht des Mieters und des Vermieters auf die ordentliche Kündigung durch Individualvereinbarung, aber auch durch Formular für gültig gehalten; letzteres allerdings nur auf maximal vier Jahre (ab Vertragsschluss!). Offen geblieben war bisher, was galt, wenn der Formularvertrag ganz pauschal “die Kündigung” beider Parteien auf drei oder maximal vier Jahre ausschloss. Hier war unklar, ob die Formularklausel vielleicht deshalb ungültig ist, weil die Parteien hier auch die außerordentliche (fristlose) Kündigung ausgeschlossen hätten. Der BGH hat nun allerdings entschieden, so könne man eine solche Klausel nicht verstehen. Es gilt nun also: auch wenn die Parteien “die Kündigung” auf zum Beispiel drei Jahre ausschließen (ohne dabei die außerordentliche Kündigung ausdrücklich zu erwähnen), so ist die Regelung trotzdem gültig.

BGH, Versäumnisurteil vom 23.11.2011, Aktenzeichen VIII ZR 120/11

Zahlt der Mieter trotz mehrfacher Abmahnung fortgesetzt seine Miete verspätet (in dem Fall zwischen 10 und 20 Tagen verspätet), so genügt das für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

BGH, Urteil vom 01.06.2011, Aktenzeichen VIII ZR 91/10

In vielen Fällen sind Renovierungspflichten in Mietverträgen unwirksam. Renoviert der Mieter trotzdem in der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, hat er nach neuerer Rechtsprechung (BGH v. 27.05.2009) einen Erstattungsanspruch aus “Bereicherungsrecht”. Dieser Anspruch verjährt allerdings, wie der BGH jetzt entschieden hat, bereits sechs Monate nach dem rechtlichen Ende des Mietvertrags (nicht gleichbedeutend mit dem Auszug!).

BGH, Urteil vom 04.05.2011, Aktenzeichen VIII ZR 195/10

Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet sei, die Schönheitsreparaturen in “neutralen Farbtönen” vorzunehmen, seien eine unzulässige Benachteiligung des Mieters, wenn keine Beschränkung dieser Pflicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache erkennbar sei. Freilich ist es jetzt das Problem des Vermieters, seine Vertragsklauseln so zu formulieren, dass er nicht eine “farbwahlfreie” Renovierung während der Mietzeit mit einer “farbneutralen” Endrenovierungsklausel kombiniert. Denn diese wäre auch wieder unwirksam. Außerdem sagt das Urteil zunächst nur, dass der Mieter bei einer “farbneutralen” Vertragsklausel nicht zur Renovierung verpflichtet ist. Es sagt aber nichts darüber aus, welche Folgen es hat, wenn der Mieter tatsächlich farbig streicht. Kann jetzt der Vermieter einen deckenden “farbneutralen” Anstrich bei Auszug in jedem Fall verlangen, oder nur, wenn er dies wirksam vertraglich vereinbart hat?

BGH, Urteil vom 18.02.2009, Aktenzeichen 8 ZR 166/08

Kündigt der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsrückständen fristlos und zugleich “hilfsweise” ordentlich, so kann der Mieter durch rechtzeitig nach Klageerhebung geleistete Zahlung aller Rückstände (“Schonfristzahlung”) die fristlose Kündigung ungeschehen machen (§ 569 III Nr.2 BGB). Diese Zahlung befriedigt den Vermieter zwar finanziell, lässt aber nicht auch die schon erklärte ordentliche Kündigung entfallen. Der Mieter muss also womöglich räumen, obwohl und nachdem er die Rückstände beglichen hat. Denn die ordentliche Kündigung unterliegt laut dem Bundesgerichtshof eigenen Regeln. Anders als die fristlose Kündigung, welche nur “Verzug” voraussetzt, ist eine ordentliche Kündigung nur möglich, wenn den Mieter ein Verschulden trifft. Verzug tritt auch ohne Verschulden ein, soweit es um die Frage der Zahlungsfähigkeit geht (nicht eindeutig geregelt in § 276 I BGB, aber schon immer allgemeine Meinung: wer eine Geldschuld auf sich nimmt, garantiert die Zahlungsfähigkeit). Der Mieter, der sich nach Schonfristzahlung weiterhin mit der ordentlichen Kündigung konfrontiert sieht, kann sich also insoweit noch damit verteidigen, unverschuldet in Geldnot geraten zu sein. Im übrigen hat er eine Kündigungsfrist, die je nach Länge des bisherigen Mietverhältnisses drei, sechs oder neun Monate dauert, und daher in der Regel Zeit genug, in Ruhe eine neue Wohnung zu suchen. Schließlich lässt es der BGH sogar zu, dass der Zahlungsverzug, der zur Kündigung geführt hatte, durch die Schonfristzahlung nachträglich in einem “milderen Licht” erscheint, welches das Verschulden womöglich auch rückwirkend abmildert. Der BGH lässt allerdings offen, wie und unter welchen Umständen solches möglich ist. Hat der Mieter Glück, überwiegen in der nach § 573 I nötigen Abwägung nun seine eigenen Bestandsinteressen das berechtigte Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung.

BGH, Urteil vom 16.02.2005, Aktenzeichen VIII ZR 6/04