Hat der Mieter die Wohnung in vertragswidrigem Zustand zurückgegeben, kann der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen. Bisher war aber immer zwischen Schäden an der Substanz einerseits und lediglich mangelhaften Restarbeiten des Mieters zu unterscheiden. Wegen Schäden an der Substanz konnte der Vermieter ohne weiteres Schadensersatz verlangen; wegen nicht erledigter Restarbeiten (Räumung, Reinigung, Rückbau, Schönheitsreparaturen) musste er erst immer eine Frist setzen, und erst nach deren fruchtlosem Ablauf konnte der Vermieter Schadensersatz geltend machen. Nun erklärt das OLG Köln, bei jeder Art von Schaden müsse der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist setzen.
Im Hinblick auf die knappe Verjährungsfrist des § 548 BGB (6 Monate nach Rückgabe der Mietsache) muss der Vermieter vor Ablauf der Verjährung nicht nur (mindestens) einen Mahnbescheid beantragen, sondern auch noch eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen.
Das OLG Köln geht sogar noch einen Schritt weiter und erklärt, ein Mahnbescheid (der notwendig auf Geld gerichtet ist), könne die Verjährung des logisch vorgreiflichen Anspruchs auf die Restarbeiten nicht unterbrechen. Der Vermieter müsste danach – statt einen Mahnbescheid zu beantragen – sofort Klage erheben, mit Hauptantrag auf Restarbeiten und Hilfsantrag auf Zahlung. Das widerspricht allerdings ziemlich eindeutig dem neuen § 213 BGB, den das Gericht unbeachtet lässt (vgl BGH, XII ZR 12/13; 8.1.2014) .

OLG Köln, Urteil vom 21.05.2015, Aktenzeichen 18 U 60/14