Beanstandet ein Wohnungseigentümer spezielle Klauseln im “Kleingedruckten” eines soeben neu oder wieder bestellten Verwalters, so hat die Kontrolle der Klauseln nach den §§ 305 ff BGB (AGB-rechtliche Kontrolle) wie üblich als Vertragskontrolle zu erfolgen – und damit in einem Verfahren zwischen WEG und Verwalter – nicht aber als Kontrolle des Beschlusses der Wohnungseigentümer, einen bestimmten Verwalter zu wählen und einen Eigentümer (oder Beirat) mit dem Abschluss eines Verwaltervertrags zu beauftragen. Das bedeutet, dass die Verwalterwahl auch dann gültig ist, wenn der Vertrag, den der Verwalter vorlegt, unwirksame Klauseln enthält. Es bedeutet auch, dass ein Beschluss, mit dem ein Eigentümer oder Beirat mit einer Vertragsunterzeichnung beauftragt wird, ebenfalls gültig ist – auch dann, wenn der Vertrag im Detail unwirksame Klauseln enthält. Anderenfalls müsste der unterzeichnende Eigentümer oder Beirat vor der Unterzeichnung erst einmal Rechtsrat einholen, und selbst dieser Rechtsrat schüfe keine Rechtssicherheit.
Im Beschlussanfechtungsverfahren ist aber durchaus zu prüfen, ob die Festlegungen zum Verwaltervertrag, die bereits im Beschluss der Eigentümer getroffen waren, ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hierzu erklärt der BGH, dass keinesfalls nur Pauschalvergütungssysteme ordnungsmäßig sein können, sondern auch Vergütungssysteme, nach denen sich das Honorar des Verwalters aus verschiedenen Bestandteilen zusammensetzt. Ein solches “Baukastensystem” der Vergütung muss aber transparent, also durchschaubar sein, und es darf nicht insgesamt zu unverhältnismäßigen Kosten führen.

BGH, Urteil vom 05.07.2019, Aktenzeichen V ZR 278/17