Im Verhältnis zweier benachbarter Grundeigentümer gibt es nicht nur Schadensersatzansprüche, sondern auch Ausgleichsansprüche, die kein Verschulden voraussetzen (“nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch”). Dasselbe gilt auch zwischen Wohnungseigentümern, insbesondere zwischen demjenigen einer unten und dem einer darüber liegenden Wohnung. Im Falle eines Rohrbruchs in der oberen Wohnung haftet der Eigentümer der oberen Wohnung in der Regel auch ohne eigenes Verschulden für den Wasserschaden beim Unterlieger. Im vorliegenden Fall macht der BGH eine wichtige Einschränkung für den Fall, dass die obere Wohnung vermietet ist. Denn hier ist die Verantwortung für den Zustand der Wohnung zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Liegt die Ursache für den Rohrbruch allein darin, dass der Mieter (hier bei minus 20°C) nicht geheizt hat, so entfällt die Haftung des Vermieters, und der Mieter ist dem Unterlieger allein für den Schaden verantwortlich.

BGH, Urteil vom 18.12.2020, Aktenzeichen V ZR 193/19