Wenn der Vermieter über die Betriebskosten abrechnet, muss er seine Kosten immer gemäß dem Katalog der Betriebskostenverordnung umlegen: (“Gartenpflege”, “Beleuchtung”, “Schornsteinreinigung”, “Sach- und Haftpflichtversicherung”, “Hauswart” usw.). Der Vermieter muss also ihm entstandene Kosten immer den vorgegebenen Kategorien zuordnen. Das gilt auch dann, wenn der Hauswart ihm eine einheitliche Rechnung über Hausmeistertätigkeit und Gartenpflege geschrieben hat. Der Vermieter muss Hausmeistertätigkeit und Gartenpflege auseinander rechnen oder den Hauswart auffordern, ihm getrennte Rechnungen vorzulegen. Der Vermieter darf also keine Misch- oder Sammelpositionen erfinden, unter denen er abrechnet (“Haus- und Gartenpflege”). Dasselbe gilt beim Stromverbrauch: Läuft außer der Treppenhausbeleuchtung auch eine gemeinschaftliche Waschmaschine auf denselben Zähler, dürfen die diesbezüglichen Stromkosten nicht als “Hausstrom” abgerechnet werden. Auch dies wäre eine unzulässige Mischposition. Die Verwendung von Mischpositionen führt zur Ungültigkeit der Abrechnung dieses Postens (“formelle Teilunwirksamkeit”). Dieser Mangel kann im laufenden Gerichtsverfahren nicht mehr korrigiert werden, wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen ist (31.12. des Folgejahres). Vor allem aber führt sie zur Ungültigkeit der gesamten Abrechnung – es sei denn, man könnte diesen Posten aus der Rechnung streichen, ohne dass sich an der Nachzahlung etwas ändert (vgl. dazu BGH VIII ZR 84/07)..
Das Amtsgericht Hamburg hat nun entschieden, dass auch dann keine Mischpositionen verwendet werden dürfen, wenn unter diesem Begriff nur eine einzige Kostenart abgerechnet wird. Also: Ist an den Stromzähler tatsächlich nur die Flurbeleuchtung angeschlossen, darf diese trotzdem nicht als “Hausstrom” abgerechnet werden, weil der Mieter eben aus der Abrechnung selbst nicht erkennen kann, ob hier nur Flurbeleuchtung abgerechnet wird oder auch weitere Anlagen.

AG Hamburg, Urteil vom 03.03.2022, Aktenzeichen 48 C 320/20