Kündigt der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsrückständen fristlos und zugleich “hilfsweise” ordentlich, so kann der Mieter durch rechtzeitig nach Klageerhebung geleistete Zahlung aller Rückstände (“Schonfristzahlung”) die fristlose Kündigung ungeschehen machen (§ 569 III Nr.2 BGB). Diese Zahlung befriedigt den Vermieter zwar finanziell, lässt aber nicht auch die schon erklärte ordentliche Kündigung entfallen. Der Mieter muss also womöglich räumen, obwohl und nachdem er die Rückstände beglichen hat. Denn die ordentliche Kündigung unterliegt laut dem Bundesgerichtshof eigenen Regeln. Anders als die fristlose Kündigung, welche nur “Verzug” voraussetzt, ist eine ordentliche Kündigung nur möglich, wenn den Mieter ein Verschulden trifft. Verzug tritt auch ohne Verschulden ein, soweit es um die Frage der Zahlungsfähigkeit geht (nicht eindeutig geregelt in § 276 I BGB, aber schon immer allgemeine Meinung: wer eine Geldschuld auf sich nimmt, garantiert die Zahlungsfähigkeit). Der Mieter, der sich nach Schonfristzahlung weiterhin mit der ordentlichen Kündigung konfrontiert sieht, kann sich also insoweit noch damit verteidigen, unverschuldet in Geldnot geraten zu sein. Im übrigen hat er eine Kündigungsfrist, die je nach Länge des bisherigen Mietverhältnisses drei, sechs oder neun Monate dauert, und daher in der Regel Zeit genug, in Ruhe eine neue Wohnung zu suchen. Schließlich lässt es der BGH sogar zu, dass der Zahlungsverzug, der zur Kündigung geführt hatte, durch die Schonfristzahlung nachträglich in einem “milderen Licht” erscheint, welches das Verschulden womöglich auch rückwirkend abmildert. Der BGH lässt allerdings offen, wie und unter welchen Umständen solches möglich ist. Hat der Mieter Glück, überwiegen in der nach § 573 I nötigen Abwägung nun seine eigenen Bestandsinteressen das berechtigte Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung.

BGH, Urteil vom 16.02.2005, Aktenzeichen VIII ZR 6/04