In der Jahresabrechnung müssen die Einnahmen des jeweiligen Geschäftsjahres aufgeführt sein, also die Einnahmen, die die Gemeinschaft im Geschäftsjahr verbucht hat – unabhängig davon, ob sie auch das Geschäftsjahr selbst betreffen oder ein früheres Jahr. Die Jahresabrechnung braucht dabei nur zu gliedern nach “Hausgeld” oder “Zinsen” oder ähnlichem, aber sie muss beim Hausgeld nicht weiter untergliedern, ob das Geld für das Geschäftsjahr selbst geschuldet war oder eine Nachzahlung auf Rückstände aus früheren Jahren war – oder gar eine schon im Dezember überpünktlich für den folgenden Januar geleistete Zahlung.
Selbst die Einzelabrechnung des nachzahlenden Eigentümers müsse nicht zwingend eine Aufgliederung nach aktueller Zahlung und Nachzahlung enthalten, obwohl dadurch rechnerisch ein Überschuss entstehe, der dem Eigentümer nicht auszuzahlen sei.
Die Darstellung der Kontenentwicklung ist kein Teil der Jahresabrechnung, selbst wenn sie mit der Jahresabrechnung verschickt wird. Widersprechen sich Angaben in Jahresabrechnung und Kontenentwicklung, ist die in der Kontenentwicklung stehende Zahl in der Regel unbeachtlich; im Einzelfall kann sie auch ein Indiz für einen Fehler der Jahresabrechnung sein.
Rechnerische “Guthaben” in der Gesamtabrechnung, die durch einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben entstehen, sind keinesfalls automatisch auszukehren. Die Versammlung hat auf Antrag darüber zu entscheiden, ob sie ausgekehrt (weil im Moment nicht benötigt) oder in die Instandhaltungsrücklage überführt werden. Anderenfalls bleiben sie zur Deckung laufender Kosten auf dem Geschäftskonto.
Offen bleibt, ob Guthaben in der Einzelabrechnung zwingend zur Auskehrung führen, wenn die Gemeinschaftsordnung solches vorschreibt. Denn – wie oben geschildert – ist es nicht zwingend, dass die Jahresabrechnung bei den Einnahmen nach laufenden Zahlungen und Nachzahlungen differenziert. Natürlich kann es im Ergebnis nicht sein, dass die so entstandenen scheinbaren Überschüsse an den ehemals Säumigen wieder zurück erstattet werden.

BGH, Urteil vom 11.10.2013, Aktenzeichen V ZR 271/12