Eine Teilungserklärung kann auch in der Weise geändert werden, dass eine Wohnung weiter unterteilt wird. Diese sog. Unterteilungserklärung kann von dem Eigentümer der zu teilenden Wohnung auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vorgenommen werden, wenn in deren Rechte nicht eingegriffen wird. Ein solcher Eingriff in Rechte erfolgt aber typischerweise dann, wenn bei der Unterteilung im Eingangsbereich der neuen Wohnung eine Restfläche bleibt, die keiner der beiden neuen Wohnungen zugeteilt wird, aber den Zugang zu beiden vermittelt. Diese Fläche kann weder zu “isoliertem Sondereigentum” gemacht werden (keinem Miteigentümer zugewiesen) noch den beiden neuen Wohnungen gemeinsam zugewiesen werden (“sog. Mitsondereigentum”). Sie kann schließlich auch nicht ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer des Hauses zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt werden. So eine Restfläche zwingt also immer dazu, die Zustimmung aller Miteigentümer einzuholen. Fehlt sie, ist die Unterteilung unwirksam. Das OLG hat nun entschieden, dass eine solche Unterteilung, war sie trotzdem im Grundbuch eingetragen worden, von Amts wegen zu löschen ist, da derartige Eintragungen im Grundbuch “inhaltlich unzulässig” sind.
Hier war es das Grundbuchamt in Steinen-Höllstein, das die Unterteilung trotz inhaltlicher Unzulässigkeit eingetragen hatte und nicht von Amts wegen hatte löschen lassen wollen. Erst der von mir erwirkte Beschluss führte dann zur Löschung.

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.12.2013, Aktenzeichen 14 Wx 47/13