Weder das Wohnungseigentumsgesetz noch das Bürgerliche Gesetzbuch regeln den Fall, aber er kommt häufig vor: Wasser dringt von einer höher gelegenen Wohnung in eine darunter gelegene Wohnung ein und richtet Schaden an. Eigentlich haftet der Schädiger nur, wenn ihn ein Verschulden trifft. Dieses liegt aber häufig nicht vor, und noch häufiger ist es für den “Unterlieger” bloß nicht zu beweisen.
Der BGH hat jetzt entschieden, dass der Schädiger auch ohne Verschulden haftet – aufgrund einer Analogie zu § 906 Abs.2 S.2 BGB, der eigentlich eine Art Enteignungsentschädigung normiert und nach dem Willen des Gesetzgebers bei Wasserschäden gerade nicht greift.
Die neu geschaffene Haftungsgrundlage gilt aber nicht, wenn der Schaden aus dem Gemeinschaftseigentum herrührt (Steigleitung!). Er gilt auch nicht, wenn das Wasser Gemeinschaftseigentum schädigt (Zwischendecken). Er gilt nur zwischen dem Sondereigentum des einen und dem Sondereigentum des anderen. Er gilt ferner zwischen den Mietern, wenn die Eigentumswohnungen vermietet sind. Außerdem wird eine Gemeinschaftsfläche mit Sondernutzungsrecht dem Sondereigentum gleichgestellt.

BGH, Urteil vom 25.10.2013, Aktenzeichen  V ZR 230/12