Seit der Entscheidung des BGH v. 04.12.2009 wird die Instandhaltungsrücklage üblicherweise als sogenannte “Ist-Rücklage” und zusätzlich als “Soll-Rücklage” ausgewiesen. “Soll-Rücklage” bezeichnet die Summe aller Zahlungen, die die Eigentümer lt. Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen auf den Posten “Instandhaltungsrücklage” hätten erbringen sollen (abzüglich der getätigten Ausgaben). Die Ist-Rücklage bezeichnet eigentlich das tatsächlich auf einem Rücklagenkonto befindliche Geld. Tatsächlich werden hier in der Regel die Beträge ausgewiesen, die die Eigentümer tatsächlich auf die Rücklage bezahlt haben (abzüglich der getätigten Ausgaben, aber unabhängig davon, auf welchem Konto dieses Geld liegt).
Das LG Düsseldorf erklärt, dass eine Pflicht der WEG, ein Rücklagenkonto zu führen, gar nicht besteht, und dass auch dort, wo ein Rücklagenkonto besteht, sich nicht zwingend sämtliches von den Eigentümern auf die Rücklage gezahlte Geld auf dem Rücklagenkonto befinden muss. So kommt es häufig vor, dass der Verwalter die für die Rücklage bestimmten Hausgeldanteile nicht sofort auf das Rücklagenkonto transferiert, um Liquiditätslücken zu überbrücken (z.B. für Heizölkauf).
Das LG weist nun mit Recht darauf hin, dass die Ausweisung einer Ist-Rücklage in Form derjenigen Beträge, die auf die Rücklage tatsächlich bezahlt wurden, unzureichend ist, wenn dieses Geld – zur Zeit als Liquiditätshilfe eingesetzt – zur Instandsetzung gar nicht zur Verfügung steht. Umgekehrt wäre die Ausweisung der nur auf dem Rücklagenkonto liegenden Beträge als Ist-Rücklage mangelhaft, weil dann nicht erkennbar ist, wieviel Geld aufgrund von Zahlungsverzug einzelner säumiger Miteigentümer in der Rücklagenkasse fehlt und wieviel aufgrund nicht oder noch nicht erfolgter Umbuchung. Es bedarf sonach einer dreifachen Ausweisung: Soll-Rücklage, Ist-Einzahlung und Bankkontenrücklage. Letztere gibt also den Bestand des Rücklagenkontos wieder, während diejenigen Beträge, die zwar auf die Rücklage bezahlt sind, aber noch oder wieder auf einem anderen Konto liegen, separat auszuweisen sind.

LG Düsseldorf, Urteil vom 21.12.2016, Aktenzeichen  25 S 63/16
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